Cơ chế xác định giá đất “lẽo đẽo” chạy theo thị trường
Sau 15 năm Luật Đất đai 2003 và 5 năm Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 có hiệu lực, câu chuyện định giá đất sao cho hợp lý vẫn làm đau đầu các nhà quản lý.
Vẫn còn nhiều vướng mắc trong việc xác định giá đất khi một số chính sách đã quá lạc hậu
Vẫn là bài toán “sát giá thị trường”
Theo đ.ánh giá của các chuyên gia, khung giá đất mà các địa phương ban hành hàng năm thấp hơn nhiều so với thực tế thị trường. Để khắc phục những hạn chế và đưa mức giá đất về sát với giá thị trường, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã bổ sung thêm nhiều nhóm nội dung quan trọng.
Một trong những thay đổi đáng kể được ghi nhận là việc Luật Đất đai 2013 đưa ra nhiều yêu cầu thông tin cụ thể hơn trong việc xác định giá đất như: Chung cư có khuôn viên, có cổng riêng thì giá sẽ khác với chung cư không có cổng riêng; diện tích nào theo mục đích thương mại – dịch vụ, diện tích nào là văn phòng, nhà ở…, hay cách xác định giá đất với trường hợp trong một tòa nhà có nhiều mục đích, như văn phòng, thương mại, nhà ở, diện tích hầm.
Tiếp đó, ngày 30/6/2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; quy định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Theo thông tư này, việc định giá đất được thực hiện theo 5 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Khoản 2, Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4, Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xây dựng bảng giá đất của các địa phương hiện nay vẫn gặp nhiều khó khăn. Lý do theo ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc thu thập thông tin và kiểm tra thông tin về giá giao dịch thật của bất động sản trên thị trường rất khó, bởi giao dịch bất động sản không buộc phải qua sàn giao dịch và việc thanh toán t.iền mua bán bất động sản cũng không phải nhất thiết qua ngân hàng, nên giá giao dịch thật chỉ có người mua và người bán biết.
Giá đất theo bảng giá đất của Nhà nước tại nhiều tuyến phố của Hà Nội hiện thấp hơn rất nhiều lần so với giá thị trường
Video đang HOT
Ngoài ra, hiện cơ sở dữ liệu về giá thị trường đất đai chưa hình thành. Các công ty tư vấn thẩm định giá thường thu thập thông tin các hợp đồng giao dịch thành từ các nguồn như Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố, cơ quan thuế quận, huyện, các phòng công chứng…
Tuy nhiên, các thông tin này có hạn chế là việc kiểm tra tính chính xác giá giao dịch nêu trong hợp đồng giao dịch chuyển nhượng bất động sản và quyền sử dụng đất rất khó khăn, vì thường giá giao dịch ghi trong hợp đồng không phản ánh giá giao dịch thực tế, có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy theo mục đích của các bên giao dịch.
Trong khi đó, việc định giá đất theo phương pháp thặng dư hoặc phương pháp thu nhập càng phức tạp hơn, vì vào thời điểm định giá, việc kinh doanh chưa xảy ra, nên tìm hợp đồng giao dịch của bất động sản này là không thể, còn các thông tin giao dịch thu thập trên thị trường là của các tài sản đã hiện hữu giao dịch tại thời điểm định giá, hoặc trước đó và cũng có đủ các hạn chế như đã nêu ở phần phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chiết trừ.
Hơn thế nữa, đối với hợp đồng thuê mướn cửa hàng thương mại, cao ốc văn phòng, thì không bắt buộc phải đăng ký với cơ quan nhà nước hoặc công chứng, nên càng khó thu thập thông tin. Bên cạnh đó, việc tính toán phải căn cứ vào thu nhập dự đoán trong suốt thời gian sử dụng đất (thường từ 30 – 50 năm đối với mục đích sử dụng thương mại, dịch vụ), điều này rất khó chính xác vì thời gian dự đoán quá dài.
Sẽ tiếp tục sửa đổi
Do còn nhiều hạn chế, nên hiện nay, giá đất trong bảng giá đất ở các địa phương được quy định chỉ tương đương khoảng 30 – 50% giá đất phổ biến trên thị trường, thậm chí nhiều khu vực có giá thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường. Việc này khiến nhiều người dân không đồng tình, bởi nếu trong trường hợp trong diện giải tỏa, họ sẽ bị thiệt thòi.
Chẳng hạn, năm 2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 30/2017/QĐ-UBND, sửa đổi bảng giá đất chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2017, trong đó bổ sung bảng giá của 17 nhóm tuyến đường thuộc các quận, huyện. Tuy nhiên, bảng giá đất mới này vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá giao dịch thực tế trên thị trường, nhất là tại một số khu vực như quận 2, quận 9, quận 7. Cụ thể, giá thị trường được giao dịch ở mức hơn 30 triệu đồng/m2, nhưng bảng giá đất do Thành phố đưa ra chỉ từ 5,2 – 15 triệu đồng/m2. Thậm chí, ở khu vực nội thành như quận Phú Nhuận, giá đất thị trường dao động khoảng 150 – 200 triệu đồng/m2, song giá công bố theo Quyết định 30/2017/QĐ-UBND chỉ từ 13,8 – 30 triệu đồng/m2…
Tương tự như TP.HCM, bảng giá đất sửa đổi ban hành năm 2017 theo Quyết định số 19/2017/QĐ-UBND ngày 30/5/2017 của UBND TP. Hà Nội cũng có sự chênh lệch rất lớn so với thực tế thị trường. Chẳng hạn, bảng giá cao nhất ghi nhận được tại quận Ba Đình là 50 triệu đồng/m2, trên đoạn đường từ Trần Phú đến hết địa phận quận Ba Đình, nhưng giá thị trường khu vực này khoảng 200 triệu đồng/m2. Tại quận Tây Hồ, bảng giá đất trục dọc đường Nguyễn Đình Thi, Trịnh Công Sơn theo quy định ở bảng giá đất cao nhất khoảng 39 triệu đồng/m2, nhưng giá thị trường từ 200 – 300 triệu đồng/m2…
Trước những bất cập trong việc xác định giá đất trong công tác quy hoạch chính sách thu hồi đất, công tác tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mới đây, Văn phòng Chính phủ cho biết, trong thời gian tới, Chính phủ sẽ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường và các bộ, ngành có liên quan tiếp tục nghiên cứu đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành theo hướng đổi mới nội dung, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất cụ thể để bảo đảm quyền lợi cho người có đất thu hồi.
Bên cạnh đó, kiểm soát chặt chẽ hoạt động của các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để phát hiện và xử lý nghiêm những sai phạm trong quá trình tổ chức tại các địa phương.
Theo Trang Việt
Báo Đầu tư Bất động sản
Chung cư mini vẫn mở bán liên tục dù hầu hết không làm được sổ đỏ
Chung cư mini vẫn tiếp tục được mở bán liên tục ở các quận, huyện trên địa bàn Hà Nội bất chấp những vướng mắc về pháp lý trong việc làm sổ đỏ.
Chung cư mini liên tục mở bán
Không rầm rộ như những năm trước đây nhưng dự án chung cư mini vẫn được triển khai khắp các địa bàn thành phố Hà Nội từ khu vực nội đô đến ngoại thành. Mở các trang web mua bán bất động sản không khó khi thấy hàng loạt các thông tin về mua bán chung cư mini các dự án như Yên Hòa, Nghĩa Đô (Cầu Giấy) Mỹ Đình (Nam Từ Liêm) Xuân Đỉnh (Bắc Từ Liêm)...
Các căn hộ chung cư đều có diện tích nhỏ từ 30-50 m2 vì thế giá bán của chung cư mini "mềm" hơn nhiều so với chung cư thương mại từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng theo từng diện tích căn hộ. Chung cư mini được xây dựng trên những mảng đất có diện tích lớn xen kẹt trong ngõ ở các khu dân cư nên đó cũng là một lợi thế về vị trí.
Chung cư mini ở Hà Nội vẫn liên tục được xây dựng và mở bán.
Trong khi các dự án chung cư mini mới vẫn tiếp tục được xây dựng, chào bán thì những người đang sống trong các tòa chung cư mini cũng lại đang trong "thế kẹt" khi sổ đỏ không có và bán lại cũng khó.
Anh Nguyễn Văn Dũng, ở 306 Tây Sơn (Đống Đa, Hà Nội) đã mua một căn hộ chung cư mini từ năm 2012 với giá 21 triệu đồng/m2 cho biết, ở gần 6 năm nhưng chưa được cấp sổ đỏ khi hỏi thì chủ đầu tư vẫn khất lần. Những câu trả lời của chủ đầu tư trong suốt những năm nay đều là: "đang làm thủ tục", "chờ cơ quan chức năng giải quyết"...
"Ngoài một hợp đồng mua bán được công chứng với chủ đầu tư chúng tôi không có một giấy tờ gì, nhà không thể cầm cố ngân hàng, việc mua bán cũng rất khó khăn. Tôi đăng tin bán nhưng nửa năm mới có một khách hỏi, khi xem những giấy tờ pháp lý thì không muốn mua căn hộ" - anh Dũng nói.
Theo một chủ đầu tư làm chung cư mini, hầu hết các chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội chưa cấp được sổ đỏ cho từng căn hộ mà đều phải sử dụng chung sổ đỏ. Các chung cư mini được mua bán giao dịch thông qua những hợp đồng công chứng, đây cũng là cái khó trong dự án chung cư mini.
Sổ đỏ với chung cư mini là "giấc mơ xa vời"
Nghị định số 71 ngày 26/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, chung cư mini cũng được cấp sổ đỏ. Nhà ở do cá nhân, hộ gia đình xây dựng có từ 2 tầng trở lên. Trong đó, mỗi tầng có từ 2 căn hộ và mỗi căn được xây dựng, thiết kế theo kiểu khép kín (đồng thời đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014).
Hầu hết các dự án chung cư mini của Hà Nội chưa tách được sổ đỏ. (Ảnh: báo ANTĐ)
Tòa nhà nhiều căn hộ do cá nhân xây dựng theo giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền cấp và đảm bảo quy chuẩn xây dựng theo quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch xây dựng đô thị. Cá nhân hoặc công ty là chủ đầu tư chung cư mini sẽ thay mặt các cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư mini làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu các căn hộ.
Tuy có quy định đầy đủ về pháp luật cho việc tách sổ đỏ của các chung cư mini nhưng thực tế các chung cư đều không thực hiện làm sổ đỏ được.
Ông Phùng Anh Quân, Phó Chủ tịch UBND phường Thịnh Quang (quận Đống Đa) cho biết, trên địa bàn phường cũng đang có những chung cư mini, đều chưa làm được sổ đỏ tách cho từng căn hộ. Những hợp đồng công chứng mua chung cư mini hầu hết ở dạng thỏa thuận không hẳn là hợp đồng mua bán.
"Các trường hợp được cấp phép xây dựng tòa nhà nhiều căn hộ thì chủ đầu tư hay vi phạm xây sai phép nên rất khó tách làm sổ riêng cho từng căn hộ mà chỉ làm sổ đỏ dưới dạng đồng sở hữu" - ông Quân nói.
Theo Luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng Ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các vướng mắc trong việc làm sổ đỏ đều từ phía chủ đầu tư không phải do người mua nhà. Các chủ đầu tư muốn tăng lợi nhuận đều xây dựng sai giấy phép, lỗi phổ biến là vượt tầng. Khi xây dựng sai phép thì cả tòa nhà sẽ không thể tách sổ đỏ cho từng căn hộ.
"Chủ đầu tư vi phạm các quy định pháp luật nhưng hiện tại người mua nhà là người gánh hậu quả chứ không phải là chủ đầu tư, đây đang là vấn đề bất cập. Người mua nhà chỉ biết mua nhà theo hợp đồng mua bán công chứng với chủ đầu tư chứ không thể can thiệp vào quá trình đầu tư xây dựng dự án" - luật sư Trương Anh Tuấn cho biết.
Dự án chung cư mini vi phạm, lỗi sai đến đâu thì phạt chủ đầu tư, nếu cần tăng mức phạt khiến chủ đầu tư lỗ khi xây dựng sai phép để đủ sức răn đe. Việc cấp sổ đỏ cho người mua căn hộ thì thực hiện theo các quy định của pháp luật, còn như thực tế đang diễn ra là kiểu "ông làm bà chịu" khi chủ đầu tư vi phạm nhưng không phải là người chịu trách nhiệm, luật sư Trương Anh Tuấn phân tích./.
Theo Phương Hoài
VOV
Góp vốn bằng đất: Nếu đúng quy định thì nhiều người trắng tay Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất được các doanh nghiệp có quỹ đất sử dụng để hợp tác với các đơn vị có năng lực tài chính, nhằm thành lập một công ty mới để làm chủ đầu tư dự án. Tưởng như đó là câu chuyện kinh doanh bình thường, nhưng nếu chiếu theo quy định hiện hành thì...
