Chuyện lạ gì đang xảy ra trên thị trường địa ốc phía Nam?

Tại các thị trường Long Thành – Nhơn Trạch – Biên Hòa (Đồng Nai), Dĩ An – Thủ Dầu Một (Bình Dương) – quận 2, 9, Thủ Đức (TP.HCM) và một phần tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (TP. Bà Rịa, huyện Long Sơn) giao dịch nhà đất đang ở mức thấp nhất.

Khu vực này đang được gọi là vùng tứ giác BĐS mới xung quanh Cảng hàng không quốc tế Long Thành. Nhận định về vùng tứ giác này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu của CBRE, cho rằng việc hình thành nên một điểm “ nóng” mới trên thị trường là không tránh khỏi, bởi vì một trong những yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng mạnh nhất thì cơ sở hạ tầng giao thông là yếu tố quan trọng nhất.

“Các tỉnh, thành thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam đang cùng chung tay thực hiện nhiều kế hoạch đầu tư xây dựng mạng lưới giao thông kết nối liên vùng một cách thông suốt, tạo tính liên hoàn”, bà Dung nhấn mạnh.

Do vậy, đây là các khu vực đang có tốc độ phát triển BĐS sôi động nhất tại phía Nam trong thời gian từ khi có dự án sân bay Long Thành. Tuy nhiên, dạo quanh các vị trí nóng sốt nhất trong những ngày gần đây, cho thấy lực lượng cò đất hàng ngày rao bán đất với nhiều chiêu trò khác nhau nhưng trên thực tế giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Hơn một năm qua, quận 2 và 9 là những “điểm nóng” trong đợt sốt đất, nhưng gần 3 tháng trở lại đây, không khí mua bán ì xèo không còn như trước, giá bán cũng giảm mạnh. Tại thị trường này đang xuất hiện tình trạng khá nhiều nhà đầu tư “cá mập” đã lần lượt bán ra các quỹ đất nắm trong tay, chấp nhận cắt lỗ để bảo toàn dòng vốn.

Một nhân viên môi giới nhà đất cho biết, gần 1 tháng qua, giá nhà đất đang âm thầm chững lại và đột ngột giảm mạnh. Nhiều nhóm nhà đầu tư đã yêu cầu môi giới ra hàng nhanh để “chốt lời” và rút khỏi thị trường. Nhiều nhà đầu tư thấy tình hình giá đất “giảm nhiệt” cũng nhanh tay rút lui khiến lượng bán nhiều hơn lượng mua, chủ đất cũng vì vậy điều chỉnh giá theo biên độ tăng – giảm của thị trường.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRV, một đơn vị chuyên nghiên cứu thị trường bất động sản, nhận định thị trường hạ nhiệt tại các phân khúc đất nông nghiệp, đất “mẫu lớn” tại các quận huyện vùng ven là rõ nét nhất. Tuy nhiên, cơn sốt cũng đã xác lập mặt bằng giá mới tại các khu dân cư hiện hữu, những dự án đáp ứng nhu cầu thực của khách an cư vẫn giữ giá tốt.

Tương tự, gân 2 thang nay, thi trương bât đông san tai Đông Nai co dâu hiêu chững lai, không con cảnh nhôn nhịp ke mua, ngươi ban như trươc. Gia nha, đât cung băt đâu ha nhiêt tuy vân đứng ở mức cao. Theo đanh gia cua cac chuyên gia trên linh vưc kinh doanh bất động sản, gia nhà đất se con tiêp tuc giảm thêm.

Chẳng hạn tại cac dư an khu dân cư thuộc một số xã như: Hoa An, Bưu Hoa, Long Binh Tân, Phươc Tân, Tân Phong (TP.Biên Hoa); dư an khu dân cư Phu Hôi, Hiêp Phươc, Phươc An, Phu Hưu (huyên Nhơn Trach); dư an khu dân cư xa Long An, Phươc Thai (huyên Long Thanh)… tình trạng mua đi ban lai cung không con nhôn nhip va gia rao ban cung đa giam khoảng 10-15% so vơi dip đâu năm 2018.

Ông Huynh Thê Lư, Giam đôc Văn phong đăng ky đât đai Đồng Nai chi nhanh huyện Long Thanh, cho hay: “Măc du quy định về tach thưa đa co hiêu lưc nhưng giao dich sang nhương đât đai ơ huyên Long Thanh đa ha nhiêt, không con “sôt” như năm 2017 khi bình quân mỗi tháng văn phòng nhận được khoảng 2 ngàn hồ sơ chuyển nhượng nhà đất. Hiên binh quân môi thang văn phong nhân đươc 1.600 hô sơ”.

Tai các huyên Nhơn Trach, Vinh Cưu, Trang Bom…, tình hình chuyên nhương đât đai, nha ơ cung giam hăn. Bên canh đo, cac đia phương đang siêt lai viêc len lut phân lô, ban nên đât nông nghiêp nên tinh trang nay không con “nong” như dip đâu năm.

Ảm đạm nhất phải kể đến là nhiều vị trí thuộc tỉnh Bình Dương, như huyện Dĩ An, khu vực Thành phố mới Bình Dương. Ảm đạm đến mức một chuyên gia BĐS cá nhân cho biết không hiểu chuyện gì đang xảy ra tại thị trường, mặc dù chính quyền địa phương thời gian qua đã áp dụng nhiều giải pháp tháo gỡ cho các doanh nghiệp địa ốc. Đặc biệt, hạ tầng cơ sở của Bình Dương không thua kém gì các địa phương khác, lại nằm giáp ranh với TP.HCM, nhưng nhiều năm liên tuc khách hàng lại “quay lưng” với các dự án tại đây.

Qua khảo sát thực tế cho thấy, nhiều chủ đầu tư chấp nhận không kiếm lời cao, tăng đầu tư cho tiện ích, hậu mãi, thậm chí mua nhà còn được tặng cả gói nội thất, xe hơi… nhưng 2 quý liên tục của năm vẫn không bán được một nền đất! Tình trạng này đang xảy ra tại dự án khu đô thị Ecolake Bình Dương, khi mà giới cò đất liên tục rao bán cắt lỗ biệt thự nhưng rất khó kiếm được khách hàng chốt hợp đồng.

Đánh giá của giám đốc một sàn giao dịch ở đây cho thấy nhiều năm trước giá đất Bình Dương đã bị đẩy lên quá cao, giờ nếu hạ xuống để bán được hàng thì cũng không hạ được bao nhiêu. Thời điểm 10 năm trước đây, nhiều nhà đầu tư ồ ạt rót tiền vào lướt sóng, nhưng thị trường “đóng băng” nên giờ vẫn chưa rút chân ra được.

“Mặc dù các thông tin đầu tư hệ thống giao thông kết nối như metro, đường trên cao kéo dài từ TP.HCM đến Bình Dương cũng không đủ làm khách hàng hồ hởi. Bởi nói đến Bình Dương, người mua nhà giờ vẫn còn ám ảnh “bong bóng” BĐS đã cán quét qua tỉnh này giai đoạn trước đây. Đây là nguyên nhân làm cho thị trường địa ốc Bình Dương chưa quay lại được đường đua”, vị này cho biết.

Nhận định chung về tình trạng hiện nay của thị trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép xảy ra tại một số quận ven và huyện ngoại thành bắt đầu từ cuối năm 2017 lên đến đỉnh điểm vào tháng 5/2018, nhưng hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt. Cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn phân khúc căn hộ chung cư là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản vẫn diễn ra bình thường, không có hiện tượng sốt giá.

Cũng theo ông Châu, tại các tỉnh giáp ranh với TP.HCM cũng đang rơi vào tình trạng tương tự, khi chính quyền địa phương thực hiện các biện pháp siết chặt giap dịch nhà đất do lo sợ xảy ra bong bóng. Điển hình như từ sau tết, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu áp dụng chính sách kiểm soát giao dịch đất đai, cấm phân lô – bán nền tại huyện Long Sơn, thị trường đã quay đầu chững lại thấy rõ sau một vài tháng bỗng dưng tăng nóng bất thường.

Nguyên Minh

Theo Nhịp sống kinh tế