Chưa nên quy định cấp “sổ hồng” chung cư 50 năm để không gây “biến động” thị trường BĐS
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân và để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội.
Trái chiều về đề xuất chung cư sở hữu 50 năm
Đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ có thời hạn 50-70 năm cho chung cư đang là câu chuyện nhận được nhiều sự quan tâm trong những ngày qua.
Có nhiều ý kiến trái chiều về vấn đề này. Như anh N.T.S (Nam Từ Liêm, Hà Nội) ủng hộ với đề xuất này vì cho rằng, nhà chung cư dù muốn hay không nó vẫn có tuổi thọ. Khi ra những chính sách hợp lý sẽ thuận tiện cho sau này, thống nhất cách xử lý đảm bảo quyền lợi chung cho toàn cư dân chung cư. “Chứ không sau này vì một vài cá nhân không biết điều sẽ gây khó khăn khi muốn cải tạo để đảm bảo an toàn cho cư dân”, anh S. cho hay.
Đồng quan điểm, anh L.T.S (Thanh Xuân, Hà Nội) cho rằng chung cư nên có niên hạn. Tuy nhiên cần có cơ chế chính sách rõ ràng sau khi hết thời hạn như ưu tiên tái định cư, ưu tiên đối tượng mua là cư dân ở đó, giá mua…
Một luồng ý kiến khác không đồng ý với đề xuất này vì cho rằng: “Bỏ ra 3 tỷ đồng mua căn hộ diện tích 85m2 có thời hạn 50 năm thì khác gì đi thuê”.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng: “Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”.
Chưa nên áp niên hạn chung cư
Về vấn đề này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị, tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân.
Theo HoREA, người dân mong muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, là tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội.
Việc xử lý nhà chung cư hết “tuổi thọ”, “nguy hiểm” cho người sử dụng thì thực hiện theo cơ chế chính sách quy định tại Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ “về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (có tính khả thi).
Video đang HOT
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, thực ra, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 02 chế độ sở hữu nhà ở là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “ổn định lâu dài”; hoặc chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ nhà chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất “có thời hạn”. Nhưng Luật Nhà ở 2014 không quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn”.
Theo ông Châu, vấn đề quy định bắt buộc “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động.
Tuy nhiên, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án “căn hộ dịch vụ (serviced apartment)” như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70~80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.
Mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu
Liên quan đến vấn đề trên, Bộ Xây dựng mới đây đã khẳng định, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong quản lý, sử dụng nhà chung cư vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người. Cùng đó là căn cứ vào thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.
Bộ Xây dựng cho hay, đề xuất này đã được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới. Đơn cử như Trung Quốc quy định thời hạn sở hữu từ 50-70 năm, Thái Lan quy định thời hạn sở hữu là 30 năm và có thể gia hạn thêm; Singapore, Mỹ có thời hạn sở hữu tối đa là 99 năm và khi gia hạn thêm thì chủ sở hữu phải nộp thêm một khoản phí nhất định…
Khi công trình nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ chấm dứt thời hạn sở hữu (trừ trường hợp được gia hạn) và các nước sẽ thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lại để bảo đảm an toàn cho người sử dụng cũng như thực hiện chỉnh trang đô thị.
Bộ Xây dựng khẳng định, việc đầu tư xây dựng nhà chung cư trong thời gian tới vẫn là xu hướng chủ yếu tại các đô thị, nhất là tại các đô thị lớn, có yêu cầu tiết kiệm quỹ đất. Đây cũng là xu hướng chung của thế giới và đề xuất nêu trên cũng sẽ không dẫn đến việc người dân sẽ chuyển từ mua chung cư sang mua nhà đất riêng lẻ, do tâm lý muốn sở hữu lâu dài nhà ở.
Quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động đến giá bán nhà ở, giá bán sẽ giảm hơn so với sở hữu lâu dài thì từ đó cũng tạo điều kiện để người dân có khả năng tài chính trung bình cũng có thể tạo lập được nhà ở cho bản thân và gia đình.
Đồng thời, cũng sẽ đáp ứng cho những người có nhu cầu sở hữu một thời hạn nhất định (mà hiện nay Luật Nhà ở 2014 cũng đã có quy định về mua bán nhà ở có thời hạn, khi hết thời hạn mua bán theo thỏa thuận thì người mua phải trả lại tài sản cho bên bán),…
Việc đề xuất các chính sách xử lý cụ thể sẽ giúp người sở hữu nhà chung cư có thời hạn vẫn được bảo đảm quyền lợi của mình, không như các băn khoăn mà dư luận đang quan tâm.
Bộ Xây dựng cũng khẳng định, đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu (mang tính chủ trương), sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào Chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân. Quốc hội cũng sẽ xem xét, thảo luận kỹ, đánh giá tổng thể những tác động của chính sách này trước khi quyết định.
10 kiến nghị cấp bách gỡ khó cho thị trường bất động sản
"Sức bật" của thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2021
Thị trường bất động sản đang có tín hiệu tích cực sau thời gian dài bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.
Thị trường dần phục hồi
Làn sóng Covid-19 lần 4 đã và đang làm giảm mạnh sức mua, ngưng trệ giao dịch, các hoạt động xây dựng và hoàn thiện thủ tục đầu tư trên thực tế gần như bị trì hoãn. Cùng với đó là tăng áp lực giảm giá, biên lợi nhuận của các phân khúc thị trường bất động sản.
Trong quý III/2021, dù không nằm ngoài những ảnh hưởng của dịch bệnh, phải thực hiện nhiều đợt giãn cách kéo dài, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn được đánh giá là khả quan so với nhiều địa phương, thành phố khác.
Cụ thể, theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, lượng tin đăng bán các loại hình chung cư, nhà riêng và đất nền tại Hà Nội ghi nhận mức giảm thấp hơn so với nhiều thị trường chủ lực, lần lượt là 38%, 40% và 42%, nhu cầu tìm mua 3 phân khúc này giảm 26%, 27% và 40%.
Giá nhà liền kề tại các dự án bất động sản phía Tây Hà Nội tăng liên tục 2 năm gần đây. Ảnh: Trần Kháng
Khác với Hà Nội, TP.HCM là thị trường chịu tác động mạnh nhất trong đợt dịch Covid-19 lần thứ 4. Gần như toàn bộ thị trường bất động sản tại thành phố này cùng các địa phương liền kề phía Nam đều phải tạm ngưng giao dịch trong suốt 3 tháng vừa qua.
Đơn cử, lượng tin đăng bán chung cư, nhà phố, đất nền ở TP.HCM trong quý III/2021 giảm kỷ lục, lần lượt giảm 78%, 86%, 87%; nhu cầu tìm mua những sản phẩm thuộc các phân khúc này cũng giảm lần lượt 41%, 55%, 62%. Như vậy, các chỉ số về thị trường bất động sản tại đây đều giảm một nửa so với thị trường Hà Nội.
Bước sang tháng 10, TP.HCM cơ bản đã khống chế được dịch bệnh và phần nào hướng đến mục tiêu tiêm vaccine toàn dân. Nếu những thành quả chống dịch của thành phố được duy trì, việc mở cửa lại nền kinh tế thuận lợi, nhu cầu giao dịch nhà đất được thúc đẩy trong thời gian tới đây. Tuy nhiên, mức hồi phục này vẫn sẽ chậm hơn so với thị trường Hà Nội và các tỉnh thành phía Bắc.
"Sức bật" của thị trường bất động sản
Trao đổi với Dân Việt, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, những ảnh hưởng của dịch Covid-19 vừa qua là quá nặng nề, các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng tại TP.HCM gần như "chết đứng" do giao dịch đình trệ, tòa nhà văn phòng đóng cửa, công trình dừng thi công... Vì vậy, khi bước sang quý IV, TP.HCM cần nhiều thời gian hơn cho quá trình tái khởi động, vực dậy của các doanh nghiệp cũng như thị trường bất động sản.
Vị Chủ tịch HoREA cũng đề xuất, một trong những lực đẩy giúp thị trường TP.HCM hồi phục nhanh hơn là tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho các doanh nghiệp. Nên tạo điều kiện để doanh nghiệp bất động sản được các ngân hàng quan tâm xem xét tiếp tục cấp tín dụng, đảm bảo dòng tiền.
Chung cư Mandarin Garden trên đường Hoàng Minh Giám (Cầu Giấy, Hà Nội). Ảnh: Trần Kháng
Theo chuyên gia kinh tế, TS.Nguyễn Minh Phong, hiện nay, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu tốt như: Bộ Xây dựng đang cùng các Bộ, ngành nghiên cứu chỉnh sửa Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng và Luật Đất đai. Bộ Xây dựng đang đề xuất chỉnh sửa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cho phù hợp với Luật Đất đai mới, phù hợp với chương trình của Quốc hội.
Trong năm 2021, có 2 văn bản pháp lý sẽ được ban hành. Đó là Nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định về hệ thống thông tin thị trường bất động sản. Sau khi vấn đề pháp lý được hoàn thiện, thị trường sẽ phát triển khởi sắc hơn...
Ngoài ra, các dự án đầu tư công, đặc biệt là về phát triển cơ sở hạ tầng, có tác động trực tiếp cũng đang được chú trọng đầu tư triển khai góp phần làm tăng xung lực của thị trường bất động sản trong tương lai.
Tuy nhiên, theo ông Phong, để phục hồi thị trường nhanh hơn, đòi hỏi cần có thêm nhiều giải pháp tháo gỡ hơn nữa đến từ cả hai phía là doanh nghiệp bất động sản và nhà nước.
Về phía doanh nghiệp, các công ty bất động sản cần linh hoạt điều chỉnh hoạt động đầu tư kinh doanh trong tâm thế xác định sống chung với dịch; ưu tiên tập trung vốn vào các dự án có triển vọng thị trường; nghiên cứu triển khai thêm các giải pháp hỗ trợ khách hàng, như giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, giảm giá thuê và phí dịch vụ cho khách thuê văn phòng hoặc áp dụng chính sách tái ký hợp đồng thuê với mức tăng thấp hơn giai đoạn trước dịch; bảo đảm uy tín về thời hạn bàn giao và chất lượng sản phẩm bất động sản theo cam kết; tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin để bán sản phẩm cho khách hàng trong bối cảnh khó khăn do dịch bệnh kéo dài...
Về phía nhà nước, cần có thêm những cú hích chính sách hỗ trợ liên quan đến giảm thuế, phí và tăng vốn cho vay ưu đãi. Đơn cử như cần giảm thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân trong năm 2021 cùng hoãn nộp các loại thuế này 6 tháng kể từ khi hoạt động lại; đồng thời, tiếp tục nhận diện và sớm tháo gỡ vướng mắc về cơ chế, chính sách pháp luật để triển khai thêm nhiều dự án sau dịch.
"Có thể kết luận, dù còn không ít rủi ro gắn với tính đầu cơ cao và phân tán đầu tư, khả năng dự báo thị trường chưa tốt, song trong thời gian tới, cùng với những nhân tố trên, trong bối cảnh lãi suất ngân hàng liên tục giảm, lãi suất vay thế chấp đang ở mức thấp, cũng như nút thắt pháp lý đang dần được tháo gỡ, chắc chắn thị trường bất động sản sẽ bật lên mạnh mẽ ngay khi dịch Covid-19 được kiểm soát", ông Phong nhấn mạnh.
Những yếu tố cốt lõi nâng tầm giá trị bất động sản Hiện nay, TPHCM có hơn 100 dự án đang dậm chân tại chỗ vì các thủ tục pháp lý vẫn còn nhiều vướng mắc. Trong bối cảnh đó, việc tìm kiếm một dự án minh bạch về pháp lý, số lượng căn hộ giới hạn cùng hệ tiện ích mang phong cách nghỉ dưỡng tại trung tâm thành phố được ví như "đãi...