Chủ đầu tư ‘bết bát’, không giao nhà: Người mua như ngồi trên lửa
Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) khó khăn, nhiều chủ đầu tư làm ăn “bết bát”, không có khả năng triển khai tiếp dự án khiến người dân mỏi mòn chờ nhận nhà. Trong khi đó, dù Luật Kinh doanh BĐS quy định các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng cấp chứng thư bảo lãnh để bảo vệ quyền lợi của người mua. Tuy nhiên, thực tế việc này không được thực thi.
Nhìn đâu cũng chậm tiến độ
Chị Nguyễn Liên, mua căn hộ chung cư tại dự án Eco Green Tower, số 1 Giáp Nhị, quận Hoàng Mai (Hà Nội) do Cty Cổ phần Sông Đà 1.01 (Sông Đà 1.01) làm chủ đầu tư từ năm 2016 đến nay, hơn 3 năm vẫn chưa nhận được nhà. Chị Liên cho biết, theo hợp đồng mua nhà, chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao nhà vào đầu tháng 2/2018 và không chậm quá 90 ngày. Hiện, nhiều khách hàng vô cùng bức xúc và lo lắng khi đã đóng 70-90% giá trị hợp đồng, nhưng đến nay không nhận được căn hộ. “Tiề.n lãi vay ngân hàng chúng tôi vẫn phải đóng, nhà phải đi thuê để ở. Có bao nhiêu tiề.n dồn hết vào để mua nhà, nhưng nhìn nhà mới chỉ xây xong phần thô mà như ngồi trên đống lửa. Không biết bao giờ mới được nhận nhà”, chị Liên nói.
Theo chị Liên, TP Bank đứng ra bảo lãnh tiến độ dự án. Đại diện phía TPBank cho biết, dự án được triển khai thi công từ tháng 12/2015, tuy nhiên đến tháng 1/2018, dự án đã dừng thi công. Dự án được bảo lãnh bởi TPBank, tuy nhiên trong quá trình triển khai, do chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết thanh toán với ngân hàng nên TPBank đã thu giữ một số tài sản đảm bảo để xử lý nợ theo quy định. Do hoạt động của công ty gặp khó khăn về tài chính, TPBank đã cùng chủ đầu tư tìm kiếm nhà đầu tư mới hỗ trợ vốn tham gia dự án hoàn thiện; hiện tại đã có nhà đầu tư đứng ra tiếp tục cấp vốn để hoàn thiện dự án.
Mới đây, gần 70 khách hàng mua căn hộ tại dự án hỗn hợp Tháp Doanh nhân (số 1, phố Thanh Bình, phường Mỗ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội) gửi đơn kêu cứu đến nhiều cơ quan chức năng về việc dự án chậm bàn giao nhiều tháng so với cam kết. Đây là dự án do Cty Cổ phần Đầu tư Xuất nhập khẩu Tây Đô làm chủ đầu tư. Đơn vị này cũng huy động vốn từ năm 2009, trước khi khởi công năm 2010. Công trình đang triển khai phải đắp chiếu. Chủ dự án b.ê bố.i về nợ thuế, nợ tiề.n sử dụng đất, xây dựng không phép, một số hạng mục triển khai không đúng thiết kế, công năng được phê duyệt… và ngừng thi công một thời gian. Đến cuối năm 2014, dự án được khởi động lại, hơn một năm sau đó, chủ đầu tư mở bán tiếp và cam kết bàn giao căn hộ cho khách hàng vào quý IV/2017. Tuy nhiên, đến nay, dự án vẫn thi công ì ạch.
Ông Vũ Đức Chính, khách hàng mua nhà tại dự án chia sẻ: “Chủ đầu tư không có một thông báo nào đến khách hàng về thời điểm giao nhà, tiến độ xây dựng và minh bạch các thông tin về bảo lãnh ngân hàng. Cư dân nhiều lần đề nghị tại các cuộc gặp mặt trực tiếp với các đại diện của chủ đầu tư hoặc gửi văn bản nhưng không được đáp ứng. Tại các cuộc họp, họ chỉ đưa ra các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư nên hai bên không đi đến thống nhất”.
Theo ông Chính, trong các buổi họp với khách hàng, chủ đầu tư không có thiện chí khi phủ nhận cả các điều khoản trong hợp đồng mua nhà đã ký. Cùng với đó, Công ty Tây Đô cũng áp đặt các điều khoản gây bất lợi cho khách hàng thông qua các biên bản cuộc họp được soạn sẵn và coi đó là một trong những thành phần của hợp đồng gốc và yêu cầu khách hàng ký.
Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Xuất nhập khẩu Tây Đô cho biết, đang đẩy mạnh để kịp bàn giao vào tháng 7 tới. Vị này cũng khẳng định chủ đầu tư vẫn đủ khả năng tài chính để hoàn thành dự án và bàn giao cho người mua nhưng không đưa ra thời hạn hoàn tất toàn bộ công trình.
Luật có cũng như không?
Video đang HOT
Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Điều này giúp bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Dù đã có quy định như vậy, nhưng thực tế khi dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư “bặt vô âm tín”, người chịu thiệt thòi vẫn là khách hàng.
Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ cho biết: “Một trong những điều kiện để chủ đầu tư mở bán là phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án như cam kết, ngân hàng có trách nhiệm đứng ra hoàn trả tiề.n cho khách hàng, hoặc tìm nhà đầu tư mới tiếp tục thực hiện dự án. Tuy nhiên, quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai còn mang tính hình thức, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng, mỗi chủ đầu tư vận dụng một kiểu nhằm chống chế và giảm chi phí. Vì vậy, hậu quả là quyền lợi của người mua nhà không được bảo đảm”.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, Thông tư số 07 trước đây quy định, ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Do đó đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết. Đến nay, Thông tư 13 đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.
“Điểm đáng chú ý là quy định mới yêu cầu ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Song hiện nay, luật có cũng như không, vì chưa có quy định, chế tài xử phạt các doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện. Việc các chủ đầu tư chỉ cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng (cấp cho chủ đầu tư) là không đúng, khách hàng có thể gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp” – ông Châu nói.
Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Hà Nội của Công ty dịch vụ BĐS Savills Việt Nam nhìn nhận, khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện, ngân hàng đã thu hồi dự án. Thực tế, ngân hàng lại không có chức năng phát triển BĐS và phải chuyển cho chủ đầu tư mới. Trong trường hợp này khách hàng vẫn phải gánh chịu rủi ro.
Trong thực tế, triển khai các dự án hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS cũng đã bắt tay với ngân hàng để không chỉ cấp chứng thư bảo lãnh tiến độ dự án, mà còn “chơi trội” cấp chứng thư bảo lãnh toàn bộ hợp đồng cho cá nhân người mua nhà. Bằng chiêu này, chủ đầu tư “ăn không” chênh của khách hàng vài giá so với giá bán nhà cho khách hàng không nhận cấp chứng thư bảo lãnh. Khi dự án chậm tiến độ, nhiều hạng mục không thực hiện được…, cả chủ đầu tư và ngân hàng đều phủi trách nhiệm.
Ngọc Mai
Theo Tiề.n phong
Phân khúc chung cư: Còn dễ "kiếm ăn"?
Giá thứ cấp, đặc biệt ở những dự án đi vào sử dụng hiện đang có xu hướng chững lại...
Gần đây, nhiều ý kiến cho rằng, quỹ đất dành cho phát triển các dự án nhà ở tại Hà Nội ngày càng hạn hẹp, thêm vào đó, thủ tục ngày càng khắt khe khiến nguồn cung giảm mạnh và căn hộ chung cư sẽ ngày càng lên giá. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, thị trường này đang có chiều hướng chững lại về giao dịch và tình trạng chào bán cắt lỗ căn hộ diễn ra khá phổ biến.
Nói về thực trạng này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty tư vấn, quản lý bất động sản CBRE Hà Nội, lý giải: Giá thứ cấp, đặc biệt ở những dự án đi vào sử dụng hiện đang có xu hướng chững lại, thậm chí giảm giá do nhiều yếu tố như thiết kế, hạ tầng, chất lượng... không đáp ứng nhu cầu. Bên cạnh đó còn do tranh chấp chung cư xảy ra phổ biến, ảnh hưởng đến đời sống cư dân, cũng như đến giá trị sản phẩm và gây mất niềm tin của người mua nhà.
Không dễ "ăn"
Khi tìm kiếm căn hộ cắt lỗ, rất dễ thấy những dự án có gắn chữ Gold đằng trước, ví như: Goldmark City; Goldseason, Goldsilk, Golden Field Mỹ Đình, Golden West...
Chị Mai Lan, một khách hàng của Goldsilk chia sẻ, trước đây, chị được đơn vị phân phối tiếp thị dự án có nhiều tiểu cảnh đẹp nên đã quyết định mua căn hộ 93m2 tại đây với giá 2,1 tỷ đồng (xây thô), sau này về chẳng thấy tiểu cảnh đâu, hỏi lại bên bán thì được trả lời là họ vẽ vào bản chào quảng cáo cho đẹp chứ thực tế không có.
Thất vọng, chị Mai Lan đã rao bán lại với giá 1,9 tỷ đồng nhưng cả năm không ai hỏi đến. Bởi vậy, gia đình chị đành phải bỏ hơn nửa tỷ nữa vào hoàn thiện đẹp, hy vọng sẽ có người hỏi mua, nếu không có thể cho thuê lại.
Không chỉ những người mua để bán lại kiếm lời mà những người mua để cho thuê lại cũng khốn khổ. Chị Nguyễn Hằng, một khách hàng tại Goldseason chia sẻ, trước đây, lượng khách mua để đầu tư ở dự án này chiếm tỷ lệ khá lớn, tuy nhiên, chị vẫn bị mắc kẹt tại đây nên phải hoàn thiện toàn bộ nội thất để cho thuê.
Dù vậy, do nguồn cung căn hộ khu vực Thanh Xuân, nhất là dọc đường Nguyễn Tuân, Lê Văn Lương... quá lớn nên họ phải chịu cạnh tranh gay gắt, lợi nhuận cho thuê ít, do đó phải cắt lỗ để đẩy hàng, lấy tiề.n đầu tư chỗ khác. Với người có nhu cầu ở thật, không ít chủ nhân bài tỏ thất vọng khi nhiều hạng mục trong dự án không được hoàn thiện như thiết kế.
Tương tự, với dự án Golden Field Mỹ Đình, nhiều cư dân cũng cho biết, họ muốn bán lại sản phẩm do thất vọng về chất lượng, dịch vụ của dự án...
Không phải là kênh đầu tư ngắn hạn
Phân tích về thị trường chung cư, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Kinh doanh nhà ở miền Bắc và miền Trung của Savills Việt Nam nhìn nhận: bất động sản không phải là kênh đầu tư ngắn hạn, chỉ có thể thành công trong ngắn hạn khi cung quá lớn mà nguồn cầu quá cao. Trong khi đó, phân khúc chung cư tại Hà Nội hiện nay thì cung đang nhiều nên khó có thể mua đi bán lại kiếm lời.
Đầu tư vào chung cư, phải xác định đầu tư để làm gì, đầu tư lướt sóng khác mà cho thuê khác. Ở Tp.HCM, nhiều người mua 10 đến 20 căn ở các dự án tiềm năng để cho thuê, họ tự vận hành quản lý. Nhưng ở Hà Nội chưa có nhà đầu tư đủ chuyên nghiệp làm như vậy.
"Tôi cho rằng, những người mua đầu tư, giờ phải cắt lỗ là những người khi đầu tư không xác định được rõ hoặc xác định nhầm mục tiêu đầu tư. Nếu là tôi, nhìn vào những dự án chung cư có số lượng sản phẩm lớn mà không thực sự độc đáo thì tôi không đầu tư vào đó để cho thuê, vì lượng căn hộ quá nhiều, có nhiều người đầu tư như tôi thì chắc chắn phải cạnh tranh rất lớn, không chỉ với những sản phẩm trong cùng dự án mà với cả những dự án khác.
Trước đây, ở những dự án có số lượng lớn, chủ đầu tư thường cố gắng bán hết hàng càng nhanh càng tốt nhưng giờ họ cơ bản nhắm đến người có nhu cầu thật và phân định luôn đối tượng khách hàng. Số lượng người mua đầu tư chỉ chiếm khoảng 30%, còn lại là người có nhu cầu sử dụng thật. Bởi vậy, nếu không xác định được khách hàng cuối cùng cũng như mục đích đầu tư thì không nên đầu tư", ông Hiển nói.
Theo ông Hiển, khách hàng cũng phải xác định được thời điểm đầu tư bởi trên thực tế, nhiều dự án mới ra hàng, bán giá quá cao, không thu hút được người mua, sau phải hạ xuống bằng nhiều phương thức. Từ đó khiến những người mua giai đoạn đầu để mong bán lại kiếm lời phải điêu đứng.
"Đầu tư vào chung cư trong giai đoạn trước khi mở bán, có rất ít cơ sở để tính toán đến việc tăng giá mà phải đợi sau một thời gian đi vào vận hành mới biết được. Chung cư tốt khi tòa nhà có vị trí tốt, chất lượng, dịch vụ tốt, thu hút khách nước ngoài đến thuê... mới có thể tăng giá và mới là kênh đầu tư hữu hiệu để bảo toàn vốn hoặc, hoặc để sinh ra dòng tiề.n hàng tháng", ông Hiển cho biết.
Còn ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc phát triển nhà ở thương mại tuân theo quy luật thị trường, cầu nhiều cung ít thì giá tăng, quỹ đất càng giảm, giá nhà càng tăng nhưng hiện nay lại có tình trạng giá bán tại nhiều dự án đang giảm.
Việc tăng - giảm này phụ thuộc vào từng phân khúc. Nhà ở cao cấp trước phát triển quá nhiều, không kiểm soát chặt nên giờ giảm mạnh. Trong khi đó, phân khúc căn hộ có diện tích vừa phải, giá hợp lý thì không những không giảm mà còn có khả năng tăng.
Nhiều người cũng cho rằng, đầu tư chung cư, bên cạnh việc xác định rõ mục đích đầu tư, cần phải hiểu về thị trường, về từng phân khúc, từng chủ đầu tư, từng loại sản phẩm... Nếu không, rất dễ đứng trước rủi ro, đặc biệt là khi tín dụng cho bất động sản ngày càng thắt chặt.
Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước mới đây đã có dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Theo đó, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, cao gấp 3 lần so với quy định trước. Bởi vậy, dự kiến số người tiếp cận nhà ở phân khúc cao cấp sẽ ngày càng hạn chế hơn..., đồng nghĩa với số lượng người mua cuối cùng sẽ giảm đi. Vì vậy, nếu đầu tư vào phân khúc này, khả năng thành công là không dễ.
Minh Châu
Theo Vneconomy
Đông Anh sẽ lên quận, dự án nào được hưởng lợi? Trước thông tin, Hà Nội đang xây dựng đề án phát triển bốn huyện thành quận vào năm 2020 bao gồm: Thanh Trì, Gia Lâm và Đông Anh, thị trường bất động sản khu vực này đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết và nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư. Bất động sản Đông Anh đã...