Chọn đầu tư căn hộ condotel giá rẻ – Lợi bất cập hại
Khách hàng đang đổ xô xuống tiền theo những lời mời gọi đầy hấp dẫn từ những dự án nghỉ dưỡng với giá rẻ, cam kết lợi nhuận cao hơn nhiều so với gửi ngân hàng. Thực tế đang cho thấy những sản phẩm có giá rẻ đang tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Giá rẻ nhưng thông tin mập mờ
Để xoay đủ nguồn vốn trong một khoảng thời gian ngắn nhằm phục vụ xây dựng dự án, nhiều chủ đầu tư công bố mức giá bán căn hộ condotel thấp hơn so với giá thị trường. Giá rẻ bất ngờ sẽ khiến khách hàng cảm giác đang sở hữu một “món hời” đầu tư với lời quảng cáo nhanh tay sở hữu căn hộ 5 sao quốc tế, mà giá nội địa.
Theo tìm hiểu của phóng viên, cùng trên một khu đất tại Mũi Né hay Nha Trang, có những dự án bán căn hộ nghỉ dưỡng giá rẻ hẳn từ 10% tới 20% so với dự án cùng vị trí, cùng khu vực. Lý giải cho sự chênh lệch về giá có thể thấy chủ đầu tư phân khúc sản phẩm ở mức độ tầm trung như nội thất bàn giao cơ bản, danh mục hoàn thiện nội thất bên trong chỉ như các căn hộ chung cư thông thường.
Bên cạnh đó, dự án chưa được khởi công, xây dựng, nên Chủ đầu tư chỉ cần đưa ra mức đóng 10% giá trị hợp đồng bằng các hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn… để hợp thức việc bán sản phẩm khi chưa đủ điều kiện huy động vốn theo Luật bất động sản. Tuy nhiên, đi kèm với những giao dịch đó là những rủi ro lớn cho nhà đầu tư.
Tháng 5/2019, một dự án có tên tuổi tại trung tâm thành phố Nha Trang cũng bị khách hàng, nhà đầu tư căng băng-rôn khẩu hiệu phản đối do chủ đầu tư có sai phạm, quảng cáo sai sự thật và bàn giao chậm cho khách hàng.
Giá rẻ nhưng thiếu pháp lý
Vì lợi trước mắt mà nhiều khách hàng đã không chú ý đến các giấy tờ có liên quan của dự án bất động sản, mà theo lời mời gọi để sau đó há miệng mắc quai. Gần đây xuất hiện tình trạng một số chủ dự án tại Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bình Thuận rao bán condotel khi chưa đáp ứng đủ thủ tục pháp lý. Với một danh sách dài các dự án bị “tuýt còi”, nhà đầu tư trở nên hoang mang bởi nhiều dự án được quảng bá rầm rộ, đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký vị trí… hóa ra lại còn chưa hoàn tất thủ tục đầu tư, đặc biệt còn chưa có giấy phép xây dựng.
Video đang HOT
Dự án condotel pháp lý chưa sẵn sàng sẽ mang nhiều tiềm ẩn rủi ro.
Anh Nguyễn Minh Sơn – Đà Nẵng, khách hàng mua căn hộ khách sạn tại một dự án ở Sơn Trà lo lắng khi biết tin Chủ đầu tư dự án này vừa mới bị phạt hành chính tới hàng trăm triệu đồng vì rao bán căn hộ khi không đủ điều kiện pháp lý. Anh Sơn bức xúc: “Khi biết tin dự án này có giá rẻ hơn các dự án cùng khu vực, tôi đã quyết định xuống tiền mà chưa kiểm tra thủ tục pháp lý của dự án. Giờ tôi đang trong tình thế tiến thoái lưỡng nan vì bị chôn vốn đầu tư, dự án cũng không biết có được tiếp tục xây dựng nữa hay không”.
Bà Lương Thu Uyên – Sài Gòn, khách hàng đặt cọc giữ chỗ tại một dự án được quảng cáo là khu nghỉ dưỡng, tổ hợp vui chơi trong nhà lớn nhất khu vực Mũi Né, Phan Thiết chia sẻ: “Tôi đã tham gia vào buổi giới thiệu dự án hôm 25/5 tại TP. HCM và đại diện Chủ đầu tư cũng đã cam kết chỉ sau 3 năm, dự án sẽ sinh lời tối thiểu 300%, nên tôi đã quyết định đặt cọc giữ chỗ. Giờ đọc thông tin về dự án này trên báo chưa được cấp phép xây dựng, tôi vô cùng lo lắng.”
Yếu tố quan trọng để xuống tiền
Các nhà đầu tư nên cân nhắc những yếu tố chính quyết định tới tính hiệu quả đầu tư condotel để trước khi xuống tiền, đó là các yếu tố vị trí, pháp lý đầy đủ và đơn vị vận hành uy tín.
Về vị trí, những dự án tọa lạc tại những vị trí trung tâm, sở hữu nhiều tiện ích độc đáo và liền kề các khu vui chơi, giải trí, vui chơi văn hóa lịch sử sẽ giúp lượng khách du lịch tương lai tìm đến vui chơi và nghỉ tại khu dự án đông hơn.
Đối với yếu tố pháp lý, tốt nhất nên chọn các dự án đã có đủ giấy phép xây dựng và đã xây dựng xong phần thô của dự án, khẳng định năng lực tài chính của chủ đầu tư đảm bảo hoàn thiện dự án như cam kết.
Theo ông Mauro Gasparotti, giám đốc Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương, lợi nhuận sẽ phụ thuộc vào khâu vận hành. Các đơn vị quản lý quốc tế đã có uy tín, kinh nghiệm lâu năm sẽ giúp đảm bảo khả năng vận hành căn hộ khách sạn và mạng lưới khách hàng rộng khắp thế giới, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy phòng luôn ở mức cao quanh năm.
Ánh Dương
Theo Nhịp sống kinh tế
Kiến nghị trả condotel về đúng bản chất
Khi xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận condotel là sản phẩm bất động sản có thể nảy sinh nhiều hệ lụy khó lường.
Luật sư (LS) Trương Anh Tú (Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú) vừa gửi văn bản (hơn 150 trang) tới Quốc hội (QH) và Ủy ban Pháp luật của QH nêu thực trạng và kiến nghị những giải pháp trong quản lý condotel (căn hộ khách sạn) tại Việt Nam.
Một dự án condotel tại Đà Nẵng Ảnh: PHẠM ĐÌNH
Tại văn bản này, LS Tú cho rằng sự phát triển nóng của loại hình bất động sản condotel thời gian qua đã dẫn đến việc xây dựng tràn lan, khó kiểm soát cùng với hàng loạt vụ tranh chấp, điển hình như tranh chấp tại condotel Bavico (Khánh Hòa) và đến nay, có rất ít condotel được cấp sổ hồng (giấy chủ quyền nhà) như cam kết của các chủ đầu tư.
Điểm đầu tiên mà LS có nhiều năm nghiên cứu về loại hình này lưu ý là phải thống nhất khái niệm condotel. Theo đó, condotel là phòng khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ chung cư, phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.
"Khi khái niệm này được thống nhất và thừa nhận chung thì mọi hành vi, quan điểm, luật pháp sẽ được xây dựng trong khuôn khổ của nó. Sẽ không phát sinh rủi ro cho xã hội và người dân nếu chủ sở hữu khách sạn hay một doanh nghiệp thuê lại condotel để kinh doanh theo quy định. Chỉ khi chủ đầu tư của dự án mở bán condotel cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, đầu tư mới phát sinh vấn đề từ việc công nhận quyền sở hữu của người mua đối với condotel đến việc quản lý cư trú, quy hoạch đô thị, quyền nghĩa vụ các bên trong giao dịch..." - LS Trương Anh Tú nêu rõ.
Nhấn mạnh từ "mua", vị luật sư chỉ rõ thực chất đây không phải là hoạt động mua bán quyền sở hữu đối với tài sản mà bản chất là quan hệ thuê tài sản, giữa bên thuê với chủ đầu tư condotel với thời hạn theo thỏa thuận nhưng không vượt quá thời hạn giao đất để thực hiện dự án. Người mua condotel là để đến nghỉ dưỡng hoặc cho người khác thuê lại. Trong thời gian nghỉ dưỡng, người mua và người thuê lại có toàn quyền sử dụng căn hộ nhưng phải tuân thủ sự vận hành, quản lý của chủ đầu tư condotel, cũng như phải đăng ký lưu trú như ở khách sạn. Việc cho thuê lại căn hộ condotel cũng phải được sự đồng ý và kiểm soát của chủ đầu tư.
Vì thế, cần thiết phải ban hành các quy định để quản lý giao dịch đối với condotel theo hợp đồng thuê căn hộ khách sạn. Trong trường hợp này, không cần thiết phải cấp sổ hồng cho condotel. Chủ đầu tư và người thuê để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê lại hoàn toàn có thể tự thỏa thuận ký hợp đồng thuê được công chứng trên cơ sở hợp đồng mẫu do nhà nước quy định. Chính phủ nên giao Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch xây dựng hợp đồng mẫu và quy chế quản lý, sử dụng condotel chứ không nên giao cho Bộ Xây dựng như hiện nay.
Trong văn bản này, LS Trương Anh Tú cũng chỉ ra những hệ lụy khi xây dựng quy phạm pháp luật theo hướng thừa nhận condotel là một tài sản, một sản phẩm bất động sản.
Khi đó, phải cấp sổ hồng cho các căn hộ condotel và việc này sẽ phá hỏng tổng thể quy hoạch của địa phương, ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hạ tầng và dân cư sau này. LS Trương Anh Tú đặt ra hàng loạt câu hỏi mà ông thừa nhận là rất khó giải quyết nếu sửa luật để xem giao dịch condotel là mua bán căn hộ và được cấp sổ hồng. Cụ thể, ai sẽ có trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng căn hộ khi xuống cấp? Ai sẽ có nghĩa vụ đóng phí quản lý, dịch vụ? Sẽ ra sao nếu chủ sở hữu mong muốn ở lâu dài tại condotel và biến nó thành khu dân cư?
LS Tú cho rằng không phải vì khung pháp lý điều chỉnh loại hình này chưa đầy đủ mà một số ban, ngành và địa phương đang cố tình lái vấn đề đi lệch bản chất nhằm tạo ra lợi ích cho một nhóm chủ đầu tư.
Theo ông, bản chất của đầu tư condotel là kinh doanh dịch vụ du lịch, do đó phải khẳng định loại đất sử dụng để xây condotel là đất dịch vụ, thương mại và không thể biến nó thành đất ở. Nếu để kích cầu cho sự phát triển của condotel, tạo tâm lý ổn định cho người mua, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể xây dựng khung pháp lý đối với hợp đồng thuê căn hộ - khách sạn nhằm bảo đảm đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp cho người thuê như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế tương tự trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước trước đây.
Không cần sửa luật (?!)
LS Trương Anh Tú nhấn mạnh không cần thiết phải sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật khác để mở đường cho việc cấp sổ hồng với condotel cũng như xem đây là giao dịch một sản phẩm bất động sản. Thay vào đó, Quốc hội có thể thực hiện quyền giám sát để yêu cầu Chính phủ ban hành nghị định hướng dẫn về hợp đồng thuê condotel. Trong quá trình xây dựng nghị định, thông tư hướng dẫn về hợp đồng thuê, quy chế giao dịch và sử dụng condotel..., cần để Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch chủ trì soạn thảo văn bản quy phạm pháp luật theo chức năng ngành.
Sơn Nhung ghi
Theo Người lao động
Đầu tư căn hộ cho thuê: Khó tìm được dự án đầu tư cho thuê đúng nhu cầu Khi đầu tư bất động sản theo hình thức căn hộ cho thuê, khách hàng thường tìm đến các dự án tổng hòa nhiều yếu tố như vị trí trung tâm, chủ đầu tư uy tín, tiến độ và chất lượng thi công đảm bảo, tiện ích nội khu đa dạng... Khách hàng đau đầu tìm dự án để đầu tư Khi thị...