Chờ gì trong sóng gió bất động sản?

Gần đây, thông tin thị trường bất động sản “đang xuống đáy” khiến nhiều người đợi “bắt đáy” để đầu tư.

Lại cũng có người cho rằng thị trường này sẽ “thủng đáy” nên chờ tiếp, chưa vội xuống tiền. Trong khi đó thông tin từ khối doanh nghiệp bất động sản không tích cực, khiến tình hình càng phức tạp hơn. Vậy, có thể chờ gì trong cơn sóng gió thị trường bất động sản lúc này?

Nhiều nhà đầu tư bất động sản khó khăn trong việc “thoát hàng”, cắt lỗ.

Hãy để thị trường quyết định

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành không tán thành việc giải cứu, hỗ trợ các “đại gia” bất động sản (BĐS) khi chính họ gây ra tình thế BĐS như hiện nay.

Ông Đực nhận xét rằng, cứ nghĩ đến giá đất, nhiều người muốn sở hữu lại “lạnh hết cả người”. Từ đó ông cho rằng nên trả lời câu hỏi vì sao chúng ta lại để thị trường BĐS sai phạm, thiếu bền vững để rồi những người gây ra vấn đề này lại kêu gào giải cứu. Nếu cứu những doanh nghiệp BĐS làm ăn chộp giật, lũng đoạn thị trường thì thực sự bất công với những ngành nghề khác. Ai phát triển sai thì người đó phải chịu. Hãy để thị trường quyết định số phận của họ.

“Các đại gia BĐS làm sản phẩm cho người giàu có, không ngó gì đến việc làm sản phẩm cho người thu nhập thấp, khi gặp khó khăn sao lại cầu cứu? Trong khi rất nhiều lĩnh vực cần phải cứu như chương trình nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nông dân sản xuất ảnh hưởng ngập mặn, ngư dân đi biển… còn chưa được cứu thì sao lại phải đi cứu BĐS?” – ông Đực nói và cho rằng thay vì cứu doanh nghiệp BĐS làm những căn biệt thự, shophouse… tăng cả chục tỷ đồng trong thời gian ngắn thì Nhà nước hãy dùng tiền đó để hỗ trợ những doanh nghiệp mang đến ích lợi cho cộng đồng.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng, các doanh nghiệp BĐS gặp rủi ro vì thanh khoản kém, lãi suất vay ngân hàng cao, áp lực đáo hạn lớn thì họ phải tự tái cấu trúc. “Khi các doanh nghiệp làm nhà ở thương mại để bán thì lời ăn, lỗ chịu, không thể bắt Nhà nước cứu” – ông Đực nói và nhấn mạnh thà “một lần đau” để chấm dứt những căn bệnh trầm kha của ngành BĐS, chứ để kéo dài, dung dưỡng thì vài năm sau tình hình sẽ còn nghiêm trọng hơn và xử lý khó khăn hơn nhiều.

Trước đây gần 10 năm, năm 2013, khi thị trường BĐS cũng chao đảo thì chính ông Nguyễn Văn Đực từng phát biểu với báo chí rằng, trong sóng gió BĐS chỉ nên cứu 1/3 phần là những người có vốn và đầu tư phân khúc hợp lý. Ngay lúc đó, ông Đực đã cho rằng không cần và không thể cứu doanh nghiệp BĐS bằng tiền mà điều quan trọng hơn là “cởi trói về cơ chế”.

Nhóm “nhà đầu tư sói” quan sát chờ bắt đáy

Khái niệm “nhà đầu tư sói” để chỉ những nhà đầu tư BĐS giàu kinh nghiệm, năng lực tài chính tốt với những tính toán cụ thể và sẽ “nhảy” vào thị trường khi có cơ hội.

Báo cáo thị trường của một đơn vị nghiên cứu công bố mới đây cho thấy, nhiều tỉnh thành chứng kiến nhu cầu tìm mua BĐS quý 3 giảm so với quý trước. Chẳng hạn, Hải Phòng ước tính giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%. Ngoài ra, một số tỉnh khác là Bình Dương, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, nhu cầu tìm mua BĐS thấp tầng tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng cũng sụt giảm 19-33%. Ở vào thời điểm giữa tháng 11/2022, giá đất nền nhiều nơi đã giảm từ 20% đến 30% so với 2 tháng trước đó khi mà rất nhiều nhà đầu tư đang bị áp lực tài chính phải bán ra. Họ là những người vay vốn ngân hàng “ôm” đất nền để mua đi bán lại, nhưng đến kỳ trả nợ thì lại không có tiền trả.

Cùng đó, đất một số khu vực có thông tin về dự án hạ tầng lớn bị “thổi” lên quá cao so với giá trị thực, tất nhiên đến lúc sẽ tụt giá khi các doanh nghiệp, người dân khó tiếp cận được dòng tiền vay từ ngân hàng. Chưa nói đến việc ngân hàng đã nâng mức lãi huy động vốn lên tới gần 10%.

Bán căn hộ, bán đất cắt lỗ, đó là điều đang diễn ra. Tại Hà Nội, có những căn hộ biệt thự “siêu sang” trước đây có giá 50 tỷ đồng thì nay có chủ nhân của chúng rao bán 35 tỷ đồng. Những thông tin như vậy càng nung nóng thị trường BĐS trong khi cũng rất khó xác định thông tin đó là thật hay giả vì là thuận mua vừa bán.

Chính vì thế, nói như ông Đỗ Quý Duy – Câu lạc bộ nhà đầu tư bất động sản NAC, thì hiện nay xuất hiện nhóm các nhà đầu tư quan sát thị trường, chờ đợi thời điểm. Đây là nhóm “sói” có nhiều kinh nghiệm điều hành vốn. Theo ông Duy, những “sói” này có thể sẽ tham gia thị trường vào năm 2023.

Thị trường bao giờ chạm đáy?

Đây là câu hỏi rất khó có câu trả lời đúng, kể cả với những nhà đầu tư lọc lõi thuộc nhóm “sói”. Vì nếu biết chắc chắn thì thị trường BĐS đã không sóng gió, kể cả “bong bóng”.

Thực tế cho thấy, từ tháng 10 tới nay, trên thị trường BĐS đang nhiều người giảm giá bán, có khi tới 30%, nhưng rất hiếm người mua. Chủ một dự án ở Thủ Đức (TPHCM) còn mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Có nghĩa là, nếu mua một căn hộ khoảng 70m2 với giá gốc là hơn 4,7 tỷ đồng thì người mua chỉ cần trả 2,9 tỷ đồng. Tương tự, một dự án tại Linh Đàm (Hà Nội), tổng chiết khấu có thể lên tới 34 – 35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Có nghĩa là một căn hộ 2 phòng ngủ còn khoảng từ 2,4 tỷ đồng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thanh khoản đang rất yếu khi kênh huy động trái phiếu và dòng vốn ngân hàng đều bị siết chặt; lãi suất vay lại tăng cao.

Nhiều chuyên gia lĩnh vực BĐS cho rằng, với những yếu tố bất lợi thì rất có thể làn sóng cắt lỗ, giảm giá bán BĐS sẽ tiếp tục gia tăng khi nhà đầu tư này không thể “gồng” thêm gánh nặng lãi suất.

TS Nguyễn Trí Hiếu – chuyên gia kinh tế thì cho rằng thị trường BĐS xuất hiện tâm lý quan sát, chờ đợi cơ hội để “bắt đáy”. “Nhưng rất khó xác định đâu là đáy của thị trường BĐS” – ông Hiếu nói, vì rằng ngày càng có nhiều nhà đầu tư đang tìm cách bán ra theo kiểu “thoát hàng”.