Căn hộ giá rẻ ‘biến mất’ khỏi thị trường, có tiền tỷ vẫn khó mua nhà

Nếu như 3 năm trước, người dân cầm 1 tỷ đồng có thể mua nhà ở ngoại thành Sài Gòn thì nay có trong tài khoản 1,5 tỷ đồng vẫn không biết mua nhà ở đâu.

Căn hộ giá rẻ “vắng bóng” khỏi thị trường

Rời Quảng Nam vào TPHCM đã 14 năm, anh Đoàn Thanh Trà khao khát sở hữu ngôi nhà để ổn định. Vợ làm kế toán cho một công ty ở quận 3, anh Trà làm xây dựng, thời gian rảnh thì tranh thủ làm thêm, tổng thu nhập được gần 20 triệu đồng/tháng. Sau khi trả tiền nhà trọ, điện, nước, ăn uống, chi tiêu, mỗi tháng vợ chồng chị để dành khoảng 5 triệu đồng. Anh Trà nhẩm tính, sẽ mua được một căn hộ trả góp ở ngoại thành TPHCM sau vài năm tích cóp.

Căn hộ có giá dưới 1,5 tỷ đồng đang vắng bóng khỏi thị trường bất động sản TPHCM.

Nhưng bây giờ, cầm tiền trong tay, anh giật mình vì phải tiếp tục dành dụm thêm ít nhất 5 năm nữa mới mong có căn hộ an cư, bởi giá nhà giờ đã khác. Với tốc độ tăng giá như hiện nay, không ai dám chắc 5 năm tới, giấc mơ an cư của vợ chồng anh Trà sẽ thành hiện thực.

Bởi thực tế, thị trường bất động sản TPHCM đang vắng bóng căn hộ giá rẻ. Hầu hết các dự án đang được tung ra thị trường đều có giá trên dưới 2 tỷ đồng/căn, dù nằm ở vùng ven Sài Gòn. Cụ thể, dự án Akari City trên đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân) có giá bán từ 32-36 triệu đồng/m2, chưa tính thuế VAT. Một căn hộ rộng 70m2, nếu tính luôn thuế VAT và phí bảo trì 2% thì giá bán lên khoảng 2,8 tỷ đồng.

Nằm ở thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh (gần giáp với tỉnh Long An), dự án West Gate đang được chủ đầu tư rao bán với giá từ 30-35 triệu đồng/m2. Nhưng đây cũng chỉ là mức giá để truyền thông, thực tế giá khi tới tay người mua còn cộng thêm thuế phí và bị đẩy gần 40 triệu đồng/m2. Như vậy, một căn hộ 55m2 ở dự án này có giá hơn 2 tỷ đồng.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2020 của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam cũng cho thấy, có 7 dự án được mở bán tại TPHCM, cung ứng 1.547 căn hộ nhưng chung cư hạng C (giá rẻ) rất khan hiếm. Dự báo cho quý 2/2020, DKRA Việt Nam cũng nói rằng, căn hộ hạn-g C sẽ tiếp tục vắng bóng.

Còn danh sách 9 dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua trong tháng cuối cùng của năm 2019 và 3 tháng đầu năm 2020 mà Sở Xây dựng TPHCM vừa công bố cũng cho thấy, chỉ có 99 căn chung cư Sài Gòn Co.op thuộc khu nhà ở cán bộ, công nhân Liên hiệp Hợp tác xã thương mại TP.HCM (quận Gò Vấp) là giá rẻ. Còn lại, đều là phân khúc trung cao cấp.

“Đây là biểu hiện lệch pha cung cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói.

Chủ đầu tư không mặn mà

Là doanh nghiệp có thâm niên làm căn hộ giá rẻ và thành công với dòng sản phẩm bình dân mang tên Thái An nhưng giờ đây Công ty Địa ốc Đất Lành không có dự án nào ra mắt. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành nói rằng, công ty ông không phải cá biệt. Những doanh nghiệp tham gia dòng sản phẩm nhà giá thấp, nhà ở xã hội trước đây giờ rơi vào hiện trạng đang sống “thoi thóp” hoặc để xảy ra “điều tiếng” như Khang Gia, Hoàng Quân…

Giấc mơ an cư của người thu nhập thấp ở TPHCM đang dần hẹp lại khi nhà giá rẻ biến mất.

Còn đối với Đất Lành là hết vốn, giờ muốn triển khai dự án mới, việc thu xếp vốn rất khó khăn. Lý do, đầu tư dự án nhà giá thấp lời rất ít, nhưng chỉ cần biến động xảy ra như giá vật liệu tăng, lãi suất ngân hàng tăng lên, coi như bị âm vốn ngay tức khắc. Mặt khác, nhà giá thấp vẫn triển khai các thủ tục như nhà ở thương mại, rườm rà và thời gian quay vòng vốn chậm nên rất nhiều rủi ro.

Lý giải về việc căn hộ giá rẻ biến mất, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Eximrs cho rằng, đặc thù của ngành bất động sản là thời gian để phát triển một dự án kéo dài, tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Nếu phát triển nhà giá rẻ thì biên lợi nhuận thấp so với việc phát triển căn hộ cao cấp. Vì vậy các doanh nghiệp chú trọng phát triển dự án cao cấp nhiều hơn, dẫn đến lệch pha giữa hai phân khúc ngày càng nhiều.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group nói rằng, căn hộ giá rẻ vắng bóng trên thị trường là do không có quỹ đất để làm. Có hai yếu tố để làm căn hộ giá rẻ. Thứ nhất là diện tích phải nhỏ. Thứ hai là đơn giá bán căn hộ phải thấp, dưới 15 triệu đồng/m2. Cả hai yếu tố này hiện tại rất khó thực hiện.

Diện tích căn hộ bị buộc khống chế trên 45m2 còn làm căn hộ dưới 15 triệu hầu như là không được vì tất cả chi phí đều tăng. Từ chi phí thiết lập dự án, mua đất, đầu tư xây dựng, tiền lãi ngân hàng đều tăng cao nên không thể bán căn hộ có giá từ 15-17 triệu đồng được. Muốn làm căn hộ giá rẻ, Nhà nước phải ưu đãi về tiền sử dụng đất và giao cho doanh nghiệp đất sạch.

Theo Duy Quang