Bất động sản TP HCM được kỳ vọng sôi động trở lại nhờ loạt yếu tố
TP HCM đưa ra nhiều kiến nghị tháo gỡ vướng mắc cho dự án có đất xen cài, nguồn gốc đất do đền bù… Nhiều dự án hạ tầng giao thông được thành phố dự kiến khởi công trong năm nay. Đề án “thành phố phía Đông” được đ.ánh giá tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Các nút thắt đang được tháo gỡ
Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Thành Phong trong buổi gặp gỡ, trao đổi với doanh nghiệp bất động sản (BĐS) hồi tháng 2 từng chỉ đạo lập tổ công tác họp hàng tuần để giải quyết các khó khăn, vướng mắc. Ông ra thời hạn đến ngày 30/4, các ban, ngành phải giải quyết xong, đưa ra hướng tháo gỡ cho doanh nghiệp. Được biết ngay sau đó, tổ công tác đã có tuần làm việc đầu tiên với khoảng 3 doanh nghiệp.
Chủ tịch UBND TP HCM Nguyễn Thành Phong chỉ đạo tại hội nghị tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS ngày 22/2. Ảnh: Lê Xuân
Đây chỉ là một trong những động thái ban đầu để TP HCM gỡ khó cho doanh nghiệp BĐS trước những vướng mắc tồn tại nhiều năm, làm thị trường ngưng trệ. Trong năm 2019, TP HCM chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án so với cùng kỳ; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án; trong đó chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới. Ngoài ra, thành phố chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, giảm 30 dự án.
Không chỉ ở nội dung cuộc họp, TP HCM còn có nhiều văn bản, đề xuất giải quyết vướng mắc, như kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ cho dự án có đất công, đất xen cài; gỡ vướng các dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất. Cụ thể, với dự án có đất xen cài, TP HCM kiến nghị nếu dự án có quỹ đất công dưới 1.000 m2 thì giao chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện theo quy hoạch. Nếu dự án có quỹ đất công lớn hơn 1.000 m2 thì được hoán đổi với chủ đầu tư để có quỹ đất tương đương, tập trung ngay tại dự án để chủ đầu tư bàn giao lại cho Nhà nước quản lý, sử dụng.
Với các dự án đã có quyết định giao đất, thuê đất trong giai đoạn 2015 – 2019, thành phố cũng đưa ra nhiều giải pháp như sớm hoàn tất thủ tục ký hợp đồng thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa đất vào sử dụng… Mới đây nhất, TP HCM cũng có văn bản gửi Thủ tướng giải quyết khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng cho 63 dự án nhà ở có nguồn gốc đất do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. Thành phố kiến nghị Thủ tướng chấp thuận được thực hiện thủ tục chấp nhận đầu tư các dự án trên.
Để gia tăng nguồn cung cho thị trường, trong quý I, Sở Xây dựng TP HCM cho biết đã công nhận 8 dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai như The Metropole Thủ Thiêm (quận 2), Spirit of Sài Gòn (quận 1), G-Home Thảo Điền (quận 2), The Ascentia (quận 7)…
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường Công ty DKRA, cho rằng những việc làm này là động thái tích cực của chính quyền và cơ quan chức năng nhằm giải tỏa các khó khăn, vướng mắc của doanh nghiệp, từ đó hỗ trợ tích cực hơn cho nguồn cung mới. Đồng thời, khi triển khai các dự án, người mua sẽ tin tưởng và an tâm hơn về vấn đề thủ tục pháp lý. Ông Hoàng nhấn mạnh, đây là một trong các điểm sáng của thị trường TP HCM trong bối cảnh dịch bệnh và vốn đã suy giảm vì nhiều thách thức kéo dài từ năm 2019 đến nay.
Video đang HOT
Loạt dự án hạ tầng giao thông dự kiến khởi công trong năm nay
Được coi như “bệ phóng” kích thích ngành bất động sản, yếu tố hạ tầng giao thông đóng vai trò vô cùng quan trọng. Ban QLDA đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP HCM (Ban QLDA) cho biết kế hoạch năm 2020 sẽ khởi công xây dựng 27 dự án giao thông mới, đưa vào sử dụng 29 dự án hoàn thành.
Nhiều dự án hạ tầng giao thông được kỳ vọng khởi công trong năm nay. Ảnh: Tuấn Nguyễn
Trong đó, nhiều dự án công trình giao thông trọng điểm được xây dựng như cầu Mỹ Thuỷ 3 thuộc dự án xây dựng nút giao thông Mỹ Thuỷ, tổng mức đầu tư gần 2.000 tỷ đồng sẽ giúp giải quyết ùn tắc cho khu vực ra vào cảng Cát Lái, quận 2. Hàng loạt cầu được nâng cấp, mở rộng như công trình cải tạo cầu Phạm Văn Chí (quận 6), cầu kênh Tẻ (nối quận 4 với quận 7), cầu Chữ Y, cầu Nguyễn Tri Phương (nối quận 5 với quận 8), cầu Tân Kỳ – Tân Quý (nối quận Tân Phú với quận Bình Tân), xây dựng hầm chui nút giao Nguyễn Hữu Thọ – Nguyễn Văn Linh (quận 7); nâng cấp cải tạo đường Huỳnh Tấn Phát giai đoạn 2 (quận 7)…
Trong quý II, Ban QLDA đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP HCM sẽ tiếp tục khởi công 15 dự án mới, chuẩn bị trình HĐND TP thông qua chủ trương đầu tư công trong kỳ họp giữa năm 2020 các dự án, trong đó có tuyến đường cao tốc TP HCM – Mộc Bài (Tây Ninh). Tuyến cao tốc có tổng mức đầu tư gần 10.700 tỷ đồng, dài khoảng 54 km, điểm đầu tại huyện Hóc Môn, TP HCM và kết thúc tại cửa khẩu Mộc Bài, Tây Ninh. Công trình được đề xuất đầu tư theo hai giai đoạn. Trong đó, giai đoạn đầu được chia thành 2 phần: TP HCM – Trảng Bàng (dài 33 km) và Trảng Bàng – Mộc Bài (dài 20,5 km).
Kỳ vọng “thành phố phía Đông”
TP HCM cũng có văn bản gửi Bộ Xây dựng xin ý kiến thành lập “thành phố phía Đông” trực thuộc thành phố trên cơ sở sáp nhập quận 2, 9 và Thủ Đức. Thành phố này sẽ gồm 3 nền tảng trụ cột có sẵn là Khu công nghệ cao (quận 9), Đại học Quốc gia TP HCM (quận Thủ Đức) và Khu đô thị mới Thủ Thiêm (quận 2). Theo dự kiến, sau khi được thành lập, “thành phố phía Đông” của TP HCM sẽ có diện tích tự nhiên hơn 211 km2, quy mô gần 1,2 triệu dân. Nếu được chấp thuận, TP HCM sẽ là địa phương đầu tiên của cả nước có mô hình “thành phố thuộc thành phố trực thuộc Trung ương”.
Chuyên gia đến từ DKRA Việt Nam đ.ánh giá việc xây dựng “thành phố phía Đông” không chỉ đơn giản là tên gọi hành chính mà còn thuộc vấn đề cơ cấu tổ chức hoạt động, quy hoạch, đầu tư hạ tầng giao thông – xã hội…, qua đó chắc chắn sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Đặc biệt, các doanh nghiệp sẽ đầu tư quy mô hơn, nâng tầm dự án hơn, từ đó đương nhiên ảnh hưởng đến mức giá bất động sản tại khu vực (chưa tính một số chủ đầu tư hoặc cá nhân lợi dụng thông tin để tăng giá, thổi giá dù mức đầu tư không tương xứng với giá cả).
Khổng Chiêm
Nguy cơ lãnh “trái đắng” khi mua đất chờ tách thửa
Ham giá rẻ nên nhiều người chọn mua đất không có sổ đỏ riêng, trông chờ việc tách thửa xong sẽ có thể đẩy giá bán lên để thu lời lớn.
Song trên thực tế, kiểu đầu tư này tiềm ẩn nhiều rủi ro, chưa kể dễ phát sinh tranh chấp giữa những người đồng sở hữu.
Rủi ro mua đất chờ tách thửa
Thứ nhất: Đất không thể tách sổ. Đây là rủi ro lớn nhất mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi mua đất chờ tách thửa. Bởi suy cho cùng, mục đích của việc đầu tư đất chung sổ đỏ chính là mua vào với giá rẻ, chờ đất được tách sổ, pháp lý đầy đủ để đẩy giá lên.
Trong khi đó, quy định về diện tích tách thửa tối thiểu có sự khác biệt giữa các tỉnh thành trên cả nước. Nếu diện tích đất sau tách thửa không đáp ứng được quy định đó thì việc xin cấp sổ đỏ sẽ rất khó khăn, thậm chí không thể tách sổ. Khi đó, người mua xác định là bị chôn vốn lâu dài, không thể mua bán, trao đổi gì vì không đủ hành lang pháp lý, chưa kể còn liên quan đến quyền lợi của những người đồng sở hữu.
Thứ hai: Phụ thuộc vào những người đồng sở hữu. Vì đất chưa tách thửa là tài sản thuộc sở hữu chung nên các bên đều có quyền và nghĩa vụ giống nhau trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến mảnh đất đó.
Trường hợp muốn chuyển nhượng, cho thuê hoặc sử dụng đất vào mục đích khác, người có nhu cầu phải được sự đồng ý của những người cùng góp vốn mua mảnh đất chưa tách thửa và chỉ cần một bên không đồng thuận thì sự việc sẽ rơi vào bế tắc.
Đó là chưa kể khi góp t.iền mua đất, nếu các bên không thỏa thuận rõ với nhau về việc sử dụng, định đoạt cũng như việc khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản chung thì rất dễ dẫn đến các tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên.
Ngoài vấn đề thủ tục, khi mua đất chưa tách thửa (đồng sở hữu), người mua cũng sẽ gặp bất lợi nếu sau này muốn bán lại vì giá bán thường thấp hơn giá thị trường và việc tìm khách mua cũng khá khó khăn.
Quan trọng hơn về mặt pháp lý, nhà đất đồng sở hữu thường không đủ điều kiện tách sổ nên người bán có thể bán giá rẻ cho nhiều người với hợp đồng viết tay, không có văn bản công chứng và người mua chỉ cầm sổ đứng tên người bán.
Giao dịch này là không hợp pháp, do đó, nếu xảy ra bất trắc, người mua sẽ là người phải chịu thiệt đầu tiên.
Thứ ba: Bên bán đất lật kèo. Tuy đã có hợp đồng đặt cọc hẳn hoi nhưng khi đất tăng giá cao, có khả năng ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng nền nhỏ thì bên bán vẫn có thể "lật kèo" không bán nữa. So với việc bán được đất ở giá mới thì con số đền bù này chẳng thấm vào đâu.
Kinh nghiệm hạn chế tối đa rủi ro
Thứ nhất, kiểm tra xem đất có dính quy hoạch không, có đủ điều kiện tách thửa hay không: Nếu đất dính quy hoạch và bị thu hồi thì lúc đó, các đồng sở hữu sẽ trắng tay. Để kiểm tra thông tin này, bạn có thể tìm hiểu ở phòng địa chính xã huyện hoặc lân la hỏi người dân xung quanh khu vực đó.
Ngoài ra, việc tách thửa đất còn phụ thuộc vào các quy định của từng địa phương theo từng thời điểm. Do đó, người mua nên chủ động tìm hiểu các thông tin xem miếng đất mình đang nhắm tới có đủ điều kiện tách thửa hay không, thay vì chỉ tin vào lời chủ đất hay môi giới.
Thứ hai, giao dịch mua bán đất phải thật chặt chẽ về pháp lý: Khi mua đất chờ tách thửa thì hợp đồng đặt cọc có thể coi là công cụ duy nhất để giúp nhà đầu tư tránh được rủi ro. Vì vậy, người mua cần xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng này. Tốt nhất để tránh người bán "lật kèo" nên có một mức đền bù hợp đồng cao, có thể là gấp hai, ba lần t.iền cọc.
Thứ ba, để hạn chế tối đa rủi ro khi mua đất sổ chung, chờ tách thửa, người mua nên nhờ người có kinh nghiệm giao dịch bất động sản, hoặc một luật sư chuyên về lĩnh vực này để tư vấn và hỗ trợ giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh.
Theo Linh Phương
Diễn đàn doanh nghiệp
Lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có thể tăng 80 - 90% Chuyên gia dự báo trong năm 2020, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục là kênh huy động chính và được dự báo sẽ tiếp tục bùng nổ. Giá trị trái phiếu phát hành có thể tăng 80-90% lên 200.000 tỷ đồng. Theo Trung tâm Phân tích CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research), tổng lượng phát hành trái phiếu doanh...
