Bất động sản Nha Trang bài toán lợi nhuận và dự án không cam kết lợi nhuận
Nền tảng hạ tầng tạo đòn bẩy phát triển bất động sản nghỉ dưỡng du lịch biển.
Hạ tầng được chú trọng, nền tảng phát triển kinh tế được chính quyền địa phương quan tâm, đó chính là những tín hiệu khởi sắc cho nguồn vốn hóa thị trường đổ mạnh vào địa phương. Hệ thống sân bay quốc tế Cam Ranh cũng sẽ đưa vào hoạt động trong vài tháng tới đây, cùng với hạ tầng đường cao tốc, cầu Long Hồ nối liền bán đảo Cam Ranh với thành phố Cam Ranh, đi thẳng vào trung tâm hành chính TP Nha Trang. Đây là tín hiệu cho thấy sắp tới đây, thị trường này sẽ ngày càng được chú trọng.
Với tham vọng biến hơn 60km đường bờ biển nối Cam Ranh- Nha Trang trở thành cung đường du lịch nghỉ dưỡng biển hàng đầu Châu Á, tỉnh Khánh Hòa đang từng bước đưa ra rất nhiều động thái nhằm kêu gọi các dòng vốn đầu tư hạ tầng hàng tỷ đô tại địa phương. Điều này khiến cho tiềm năng phát triển tại địa phương này vẫn luôn thu hút giới đầu tư trong 2 năm trở lại đây.
Căn hộ nghỉ dưỡng thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhờ vào mức cam kết lợi nhuận khá hấp dẫn (8% – 12%/năm), cùng mức giá đầu tư vừa phải phổ biến khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/căn.
Nhiều câu hỏi đã được đặt ra trên thị trường thời gian gần đây, cơ sở nào để chủ đầu tư đưa ra mức cam kết lợi nhuận 8% – 12%/năm cho nhà đầu tư, cao hơn cả mức cam kết 6% – 8%/năm của thị trường Bali, Phuket. Liệu có hiện tượng, chủ đầu tư của các dự án căn hộ nghỉ dưỡng đã thực hiện chiêu lấy “mỡ nó rán nó”, tức tăng gấp đôi giá căn hộ bán ra thị trường, và lấy khoản tiề.n chênh đó để trả cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư. Từ đó đẩy giá căn hộ vượt xa giá trị thực.
Một báo cáo mới nhất về đơn giá xây dựng phân khúc căn hộ khách sạn 4-5 sao tại các nước, thành phố lớn tại Châu Á của Langdon & Seah Singapore Ltd – Một công ty tư vấn xây dựng lớn nhất Đông Nam Á đã cung cấp cho thị trường một cái nhìn khách quan nhất về mức giá xây dựng của phân khúc căn hộ khách sạn 4-5 sao.
Biểu đồ về giá thành xây dựng khách sạn, căn hộ khách sạn 4-5 sao tại các thành phố lớn ở Châu Á. Nguồn: Langdon & Seah Singapore Ltd.
Theo báo cáo này, các thành phố lớn của Việt Nam là một trong những nơi có đơn giá xây dựng khách sạn phân khúc 4-5 sao rẻ nhất Châu Á, rơi vào mức khoảng từ: 30 – 35 triệu/m2.
Một chuyên gia kiểm toán thuộc nhóm Big Four nhận định, sau khi tính chi phí bán hàng và lợi nhuận thì giá căn hộ khách sạn tại Việt Nam sẽ rơi vào khoảng quanh mức 40 triệu/ m2 là hợp lý.
Dragon Fairy – Dự án sở hữu mức giá thực
Video đang HOT
Hiện tại các dự án căn hộ nghỉ dưỡng chủ yếu tập trung tại các thành phố Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Khảo sát sơ bộ, biên độ giá của các dự án căn hộ nghỉ dưỡng trên thị trường cách biệt nhau khá xa.
Theo khảo sát của phóng viên với các dự án căn hộ nghỉ dưỡng trên con đường biển 5 sao đẹp nhất Việt Nam: Trần Phú – Nha Trang, có thể thấy chênh lệch giữa căn hộ có giá cao nhất và thấp nhất lên đến 1.8 lần. Điều đáng lưu ý, những dự án có giá thấp thường là những dự án không tham gia vào chương trình cam kết lợi nhuận.
Đại diện Công ty TNHH Cao Ốc 89 – Chủ đầu tư dự án căn hộ Dragon Fairy – Một trong những dòng căn hộ nghỉ dưỡng có giá mềm nhất trên đường Trần Phú cho biết: “Dự án Dragon Fairy có giá gần như cạnh tranh nhất thị trường Nha Trang do chủ đầu tư không tăng giá sản phẩm để tham gia vào cuộc đua cam kết lợi nhuận trên thị trường”.
Vị này cho biết thêm: “Cam kết lợi nhuận quan trọng, nhưng những yếu tố để tạo ra mức lợi nhuận bền vững còn quan trọng hơn. Cam kết lợi nhuận như hoa trái thì yếu tố để tạo ra mức cam kết lợi nhuận như gốc rễ. Gốc rễ có chắc thì hoa trái mới sai. Nếu chỉ chăm chăm vào yếu tố cam kết lợi nhuận mà bỏ qua các yếu tố gốc rễ thì khoản cam kết này sẽ không bền vững. Dragon Fairy được phát triển dựa trên những giá trị thực: Sở hữu thực, mức giá thực, kinh doanh thực. Chính những giá trị này là nền tảng biến dự án thành một kênh đầu tư an toàn với mức sinh lợi bền vững”.
Thực tế mặc dù không tham gia vào cuộc đua cam kết lợi nhuận, nhưng dự án này vẫn rất hút khách. Được biết dự án với hơn 400 căn hộ 4 sao cộng có giá từ 36 triệu/m2, trong đợt giới thiệu dự án tại TP.HCM, hơn 200 căn hộ tại dự án đã được đăng ký quyền mua. Đây là con số rất ấn tượng với thị trường.
Chị Thanh Huyền – Một nhà đầu tư căn hộ cho biết chị đăng ký nguyện vọng mua khi biết “Dragon Fairy là dòng căn hộ hometel tiên phong trên thị trường. Dòng căn hộ mới lạ này có thể khắc phục được mọi bất cập về pháp lý của các dòng căn hộ nghỉ dưỡng đang mắc phải trên thị trường. Khách hàng khi sở hữu Dragon Fairy sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được đăng ký hộ khẩu chính thức – Đúng với hình thức nhà ở. Hoặc nếu không sử dụng để ở, Dragon Fairy còn có thể được vận hành theo hình thức khách sạn kinh doanh dịch vụ lưu trú. Người mua được đứng tên chính thức, sở hữu vĩnh viễn, chủ động với tài sản mình có, không phụ thuộc, không thấp thỏm lo ngại về tài chính từ chủ đầu tư trong vấn đề chi trả lợi nhuận cam kết.”
Chị Huyền cũng cho biết, đầu tư vào căn hộ này chị kỳ vọng sẽ thu về mức lợi nhuận trên 10% mỗi năm. Theo khảo sát của chị ở các căn hộ khách sạn tại Nha Trang, với mức giá thuê phòng trung bình của khách sạn 4 sao cộng là 2,4 triệu/đêm, mức lấp đầy bình quân 65% (mức bình quân của khối khách sạn 4-5 sao) thì doanh thu của mỗi căn Dragon Fairy (giá 2,2 tỷ) hàng năm vào khoảng 570 triệu, trừ đi chi phí vận hành, bảo trì và bán hàng thì lợi nhuận thu về khoảng 370 triệu. Trong đó, lợi nhuận mà khách hàng nhận được khoảng 290 triệu/năm. Tương đương mức lợi nhuận khoảng 13%/năm.
Ngoài Dragon Fairy, một số dự án khác tại Nha Trang cũng bắt đầu không tham gia chương trình cam kết lợi nhuận để căn hộ trở về mức giá thực của nó.
Theo Trí thức trẻ
Tiếp tục có "cú hích" về đẳng cấp dịch vụ quốc tế cho FLC Quảng Bình?
Thông tin từ FLC cho biết, việc tuyển "nhà quản lý" cho FLC Quảng Bình đang ở vòng chung kết. Vậy nhà quản lý đến từ Mỹ hay Thụy Sĩ sẽ chiến thắng và làm chủ khu quần thể nghỉ dưỡng với nhiều kỷ lục này.
Theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2017 là năm bùng nổ của phân khúc căn hộ khách sạn (condotel) khi nguồn cung sản phẩm của các dự án lên đến xấp xỉ 23.000 căn.
Nhiều chuyên gia đã đưa ra các lời khuyên để có được một thương vụ đầu tư condotel tốt, trong đó ba yếu tố được nhắc đến nhiều nhất là: Nhà phát triển của dự án, quy mô dự án và cam kết lợi nhuận.
Nhưng trên thực tế, nếu quy mô dự án lớn và đồng bộ là yếu tố cần, thì chất lượng dịch vụ đồng đều trong suốt quá trình vận hành dài hạn mới là yếu tố đủ để làm nên danh tiếng của dự án, từ đó đảm bảo cam kết lợi nhuận
Do vậy, tại một số quần thể nghỉ dưỡng có khách sạn đặc biệt lớn, nhà phát triển đã tính đến việc thuê đơn vị quản lý nước ngoài uy tín. Đây đóng vai trò như một "bảo chứng" chất lượng cho sản phẩm trọng điểm của họ.
Vậy việc bắt tay với các đơn vị quản lý quốc tế mang lại những lợi ích gì?
"Con đường nhanh nhât" của chủ đầu tư
Đầu tiên và rõ ràng nhất, là chất lượng dịch vụ được đảm bảo chuyên nghiệp theo chuẩn quốc tế.
Những đơn vị quản lý ngoại uy tín áp dụng tiêu chuẩn về quản lý và cung cấp dịch vụ rất khắt khe, để đảm bảo dịch vụ đầu ra có chất lượng tương đồng trên toàn thế giới. Như vậy, cho dù nghỉ dưỡng tại một quần thể tại Viêt Nam, khách hoàn toàn vẫn được hưởng chất lượng dịch vụ nghỉ dưỡng không thua kém các nước phát triển khác.
Thứ hai là khả năng khai thác được tối ưu hóa.
Theo đặc thù tại Viêt Nam, các khách sạn nghỉ dưỡng đón khách đông nhất vào mùa hè, phần lớn là khách nội địa. Đây là nhóm khách hàng dễ tiếp cận, có nhu cầu du lịch tự phát cao. Nói ngắn gọn, các khách sạn thường được lấp đầy một cách "tự nhiên" vào mùa hè.
Do đó, khả năng cạnh tranh về tỷ lệ khai thác cả năm phụ thuộc vào những tháng thấp điểm vào mùa đông.
Đây là giai đoạn nghỉ ngơi của khách nước ngoài đến từ châu Âu, châu Mỹ. Họ là nhóm khách thường chỉ nghiên cứu về điểm đến thông qua rating trên các trang lữ hành và mạng xã hội. Khi nghỉ dưỡng, họ cũng yêu cầu tiêu chuẩn dịch vụ cao hơn.
Với mạng lưới khách hàng sẵn có rộng lớn trên toàn thế giới, thì các đơn vị quản lý nước ngoài có ưu thế hơn trong việc tiếp cận, thu hút, và thỏa mãn các nhu cầu của nhóm này. Kết quả là khách sạn sẽ được lấp đầy cả hai mùa trong năm.
Lợi ích thứ ba là khả năng tiết kiệm chi phí. Nhiều người lầm tưởng chi phí thuê công ty ngoại sẽ tốn kém hơn rất nhiều, nhưng thực tế đã chứng minh ngược lại.
Các đơn vị này với kinh nghiệm lâu năm, hoạt động trên quy mô lớn, đã đúc rút được quy trình vận hành sao cho chuyên nghiệp, hiệu quả nhất.
Nếu đặt trong so sánh, chi phí tuyển dụng, đào tạo nhân sự và quảng bá thương hiệu tại các khách sạn 5 sao thậm chí còn lớn hơn chi phí thuê đơn vị ngoại quản lý. Chưa kể nhà phát triển còn loại bỏ tối đa rủi ro đơn vị quản lý gây sai sót làm tổn thất tiề.n bạc và uy tín thương hiệu.
"Nêu thuê tâp đoàn quản lý đã có thương hiêu quôc tê thì phí truyên thông, marketing trên toàn thê giới rât thâp mà lượng khách vân cao hơn nhiêu. Chính vì vây, đây là lựa chọn đúng đắn và là con đường nhanh nhât của các chủ đâu tư trong nước", ông Nguyễn Trần Nam, chủ tịch Hiệp hội Bât đông sản Viêt Nam, phân tích.
Đảm bảo sự hoàn hảo
Mặc dù vậy, điểm mặt trên thị trường Viêt Nam, số những khách sạn và quần thể nghỉ dưỡng "bắt tay" với đơn vị quản lý khách sạn ngoại là chưa nhiều, đa phần chỉ tập trung trong nhóm các nhà phát triển có tiềm lực lớn mạnh, sở hữu các sản phẩm nghỉ dưỡng quy mô lớn và hội tụ các tiêu chí 5 sao.
Ví dụ như mới đây nhất, một nguồn tin từ Tập đoàn FLC cho biết đơn vị này đang trong giai đoạn đàm phán nước rút để chọn ra tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế phù hợp nhất cho quần thể nghỉ dưỡng sinh thái FLC Quang Binh Beach & Golf Resort tại Quảng Bình.
Phối cảnh dự án FLC Quảng Bình
Nói về lý do, đại diện FLC cho biết tập đoàn này muốn đảm bảo chất lượng dịch vụ đạt mức hoàn hảo được duy trì liên tục tại FLC Quảng Bình, dự án đầu tư quy mô nhất của FLC tính đến hiện tại.
"Hai đơn vị quản lý khách sạn quốc tế sáng giá trong quá trình đàm phán cuối cùng, một đến từ Mỹ, và một đến từ Thụy Sỹ, cả hai đều nằm trong top tập đoàn khách sạn dẫn đầu thế giới", vị này tiết lộ.
"Để đảm bảo tính bảo mật của quá trình đàm phán, sau khi có kết quả cuối cùng, Tập đoàn FLC sẽ chính thức thông tin rộng rãi đến thị trường và đặc biệt là các nhà đầu tư đã tin tưởng lựa chọn sản phẩm của FLC Quảng Bình trong thời gian qua", vị này trả lời trước câu hỏi về một số thông tin cụ thể hơn.
Có thể nói, việc hợp tác với các thương hiệu lớn nước ngoài trong quản lý dịch vụ khách sạn, nghỉ dưỡng là "nước cờ" thông minh của chủ đầu tư nội địa. Điều này cho phép tận dụng nguồn lực bên ngoài để chuyên nghiệp hóa từ cách quản lý, điều hành đến duy trì các dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế.
Theo Trí thức trẻ
Melia Hồ Tràm at The Hamptons Lựa chọn lý tưởng đối với các nhà đầu tư Sở hữu ưu điểm về giá, vị trí, lợi nhuận, căn hộ khách sạn đang là hướng đầu tư BĐS nghỉ dưỡng thông minh dành cho các nhà đầu tư nội địa lẫn quốc tế - Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE nhận xét. Căn hộ khách sạn là loại hình du lịch, nghỉ dưỡng mới xuất hiện khoảng 7 năm trở...