Bất động sản nghỉ dưỡng 2020, nhà đầu tư sẽ “kén hàng, khó tính” hơn
Quan sát trên thị trường hiện nay có thể thấy, những dự án đang chiếm lĩnh thị trường BĐS nghỉ dưỡng thời gian vừa qua đa phần là những tổ hợp du lịch được phát triển bài bản. Còn đối những dự án nghỉ dưỡng với mục đích “xây nhanh bán gọn”, cách đây 2 năm đổ bộ rầm rộ thì hiện nay sự xuất hiện thưa dần.
Hội môi giới BĐS Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường BĐS Việt Nam quý 4/2019. Đánh giá về thị trường BĐS nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Văn Đính – chủ tịch Hội môi giới cho biết mặc dù năm 2019 chứng kiến sự tụt giảm mạnh cả về nguồn cung lẫn giao dịch nhưng thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm 2020 vẫn rất triển vọng.
“Thị trường nghỉ dưỡng đang được hưởng lợi do tăng trưởng mạnh mẽ về số lượng khách du lịch trong và ngoài nước, cũng như sự tăng trưởng về số lượng đường bay thẳng quốc tế. Bởi vậy, những vùng đất sáng giá về du lịch vẫn tạo hấp lực mạnh với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn”, ông Đính cho biết.
Cũng theo ông Đính, hiện nhà đầu tư cũng đã “ kén hàng” hơn. Sau cú sốc Cocobay, các nhà đầu tư quan tâm hơn đến năng lực và uy tín của chủ đầu tư nhiều hơn. Giao dịch có thể sẽ tập chung ở những dự án có nhiều tiềm năng khai thác kinh doanh du lịch tốt và được thực hiện bởi các Chủ đầu tư, đơn vị khai thác vận hành uy tín, có nhiều kinh nghiệm. Những chủ đầu tư đang ra hàng trên thị trường có chiến lược quản lý kinh doanh dự án tốt hơn với những loại hình sản phẩm đa dạng đem lại lòng tin cho nhà đầu tư.
Quan sát trên thị trường hiện nay có thể thấy, những dự án đang chiếm lĩnh thị trường BĐS nghỉ dưỡng thời gian vừa qua đa phần là những tổ hợp du lịch được phát triển bài bản. Còn đối những dự án nghỉ dưỡng với mục đích “xây nhanh bán gọn”, cách đây 2 năm đổ bộ rầm rộ thì hiện nay sự xuất hiện thưa dần.
Một số dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn đang dẫn dắt thị trường bất động sản nghỉ dưỡng suốt năm 2019 như GrandWorld Phú Quốc của Tập đoàn Vingroup, Sunbay Park Ninh Thuận của Tập đoàn Crytal Bay, Sonasea Harbor City Vân Đồn của Tâp đoàn CEO.
Bước sang năm 2020, thị trường vừa chứng kiến sự ra mắt của dự án L’Alyana Senses World quy mô 219 ha trên bãi biển Ông Lang do Phú Long làm nhà phát triển. Phân khúc đầu tiên của tổ hợp này được giới thiệu ra thị trường là Furama Resort & Spa với quy mô 350 phòng resort và 85 pool villa trên diện tích 7,2 ha nằm ngay trên bờ biển với vị trí trung tâm của quần thể này. Tại đây, nhà phát triển kiến tạo những bất động sản cao cấp với khách sạn, khu nghỉ dưỡng, biệt thự biển, căn hộ du lịch, nhà phố thương mại du lịch… quản lý vận hành bởi những thương hiệu danh tiếng như Holiday Inn, Hyatt, Furama, Ariyana, L’Alya, Pax Ana…
Được biết, dự án này được phát triển theo xu hướng du lịch chăm sóc sức khoẻ, khách đến nghỉ được các chuyên gia tư vấn về chế độ chăm sóc sức khoẻ kết hợp với liệu trình chăm sóc sắc đẹp toàn diện. Chủ đầu tư còn phát triển đất nông nghiệp để nuôi trồng gia súc, gia cầm và rau quả hữu cơ… cung cấp thực phẩm dưỡng sinh cho các nhà hàng để phục vụ du khách.
Ngoài L’Alyana Senses World trong năm 2020 thị trường BĐS nghỉ dưỡng cũng sẽ đón nhận nhiều dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn, phát triển theo những hướng đi riêng biệt. Có thể kể đến như Sunshine Group với chuỗi dự án nghỉ dưỡng “Intergated Resort” ứng dụng công nghệ 4.0 tại Quảng Ninh, Bình Thuận, HộiAn…
Video đang HOT
Theo đánh giá của các chuyên gia, trong năm 2020, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn là kênh đầu tư có nhiều điểm sáng. So với tiềm năng thực tế thì mức độ khai thác vẫn chưa nhiều và còn triển vọng ở tương lai. Nhu cầu thị trường du lịch thế giới đến Việt Nam là vẫn có, do đó câu chuyện sắp tới sẽ là sự bùng nổ của những sản phẩm độc đáo kết hợp các xu hướng mới vào dự án trong tương lai.
Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có lợi thế rất lớn về kết nối giao thông và gần biển. Chưa kể, bên cạnh sự tăng trưởng về lượng khách du lịch, thì sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu cũng góp phần vào sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng.
“Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn dư địa phát triển trong các năm tới. Cơ hội sẽ đến với các thị trường chưa tăng trưởng nóng trong những năm qua và đây sẽ là cuộc chơi của các doanh nghiệp lớn, có kinh nghiệm triển khai dự án”, vị chuyên gia này nói và cho biết thêm, khi tham gia vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần phải nhìn nhận rõ giá trị trong dài hạn, gắn liền với vị trí dự án, khoảng cách di chuyển đến các địa phương lân cận, tiềm lực khai thác du lịch của khu vực đó.
Lan Nhi
Theo Trí thức trẻ
Đầu tư vào condotel, nhà đầu tư có thể gặp những rủi ro gì?
Đã đến lúc khách hàng hàng cần tỉnh táo hơn và hiểu rõ bản chất của loại hình condotel để tránh đi vào vết xe đổ của Cocobay.
Condotel thực chất là gì?
Có nhiều cách diễn giải về condotel, tuy nhiên, có thể hiểu một cách đơn giản condotel (condo - hotel) là loại hình BĐS kết hợp giữa căn hộ chung cư (condo) và khách sạn (hotel), là "đứa con lai" giữa căn hộ chung cư và khách sạn.
Ở Việt Nam, condotel được biết đến với tên gọi phổ biến là Căn hộ khách sạn. Với đặc điểm như vậy, condotel có cả hai chức năng của một căn hộ và một khách sạn. Condotel có chức năng của một khách sạn vì condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, quán bar, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín,....
Tuy nhiên, điểm khác nhau là nó cần có một đơn vị quản lý và điều hành các vấn đề về hoạt động hàng ngày và cho thuê lại, đồng thời, condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê.
Condotel có một số đặc điểm để phân biệt với các loại hình BĐS nghỉ dưỡng khác như: Thuộc quyền sở hữu của một cá nhân, được một đơn vị chuyên nghiệp quản lý vận hành và bảo dưỡng, hoạt động theo hình thức "Timeshare", có nghĩa là chia sẻ thời gian sử dụng, chủ yếu đặt tại những khu nghỉ dưỡng, khu du lịch sang trọng; người sở hữu không ở thường xuyên mà chủ yếu để đầu tư sinh lời; Condotel khi chủ đầu tư bàn giao cho người mua sẽ có đầy đủ nội thất và tiện nghi để có thể đưa vào khai thác ngay.
Loại hình condotel xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2009 khi tòa tháp Nha Trang Plaza được hoàn thành và đưa vào khai thác. Sau đó, nhiều dự án xây dựng condotel được đầu tư thực hiện tại các trung tâm du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc,... với quy mô đầu tư rất lớn và đạt các tiêu chuẩn quốc tế. Việc thị trường condotel ở Việt Nam hình thành muộn hơn so với thế giới nhưng phát triển nhanh, mạnh mẽ và rất hấp dẫn các nhà đầu tư là do nhiều điều kiện khách quan và chủ quan thúc đẩy.
Condotel hấp dẫn nhà đầu tư bởi số vốn "mềm" nhưng đem lại lợi nhuận được cam kết "khủng". Về lợi nhuận trước mắt, khi đầu tư vào một căn codotel nhà đầu tư đã sở hữu tài sản lâu dài và có thể chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,... trong tương lai với giá cao hơn theo xu hướng tăng giá trị của BĐS. Đặc biệt, khi đầu tư vào condotel nhà đầu tư sẽ có được khoản thu nhập rất lớn từ việc cho thuê lại condotel.
Một thuận lợi khác là việc vận hành, tìm nguồn khách thuê và bảo trì căn hộ sẽ do một đơn vị khác thực hiện, nhà đầu tư thu nhận lợi nhuận theo mỗi tháng, quý hoặc năm sau khi đã chi trả chi phí cho đơn vị quản lý này.
Điển hình như khi đầu tư vào condotel tại Cocobay Đà Nẵng, Tập đoàn Empire cam kết chi trả thu nhập cho thuê căn hộ là 11%/năm trong 9 năm hay Tập đoàn Vingroup cam kết chi trả lợi nhuận tối thiểu 10%/năm trong 5 năm cho nhà đầu tư mua căn hộ tại Vinpeal Empire Condotel Nha Trang. Về "lợi nhuận vô hình", nhà đầu tư sẽ sở hữu được căn hộ ở các vị trí đẹp, là trung tâm các khu du lịch, vừa có thể trải nghiệm cuộc sống đầy đủ tiện nghi, vừa có các kỳ nghỉ dưỡng đáp ứng tiêu chuẩn thế giới ngay trong "căn nhà thứ hai" của mình.
Những rủi ro được báo trước
Condotel tuy có nhiều thuận lợi cho nhà đầu tư nhưng đây là loại hình mới và khung pháp lý chưa vững nên cùng tồn tại nhiều rủi ro mà phần đa những người làm trong nghề đều có thể biết trước.
Rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào condotel đó là khung pháp lý chưa rõ ràng. Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Theo nội dung này có thể thấy Chính phủ công nhận sự tồn tại và phát triển của loại hình căn hộ du lịch (condotel) tại Việt Nam.
Tuy nhiên, hiện chưa có các quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này và nhiệm vụ của các Bộ, ngành và địa phương là đề xuất, tham mưu Quốc hội và Chính phủ ban hành, bổ sung các quy định mới trong thời gian tới.
Những rủi ro của condotel đã được báo trước. Ảnh: Hạ Vy
Như vậy, có thể thấy việc đầu tư vào condotel hay các loại hình bất động sản khác trong khi chưa có quy định pháp luật điều chỉnh sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là việc ký kết các hợp đồng, thỏa thuận bị vô hiệu do trái quy định của luật hoặc đối tượng hợp đồng, giao dịch không thực hiện được sẽ gây nhiều hậu quả, thậm chí là thiệt hại cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài.
Rủi ro thứ hai đó là điều khoản hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư dự án condotel với các nhà đầu tư chưa rõ ràng, chặt chẽ, dễ gây hiểu nhầm và bất lợi cho các nhà đầu tư mua căn hộ condotel. Qua nghiên cứu các thỏa thuận đặt mua, hợp đồng mua bán căn hộ condotel, Luật sư Cường nhận thấy trong một số thỏa thuận, hợp đồng chưa thống nhất về sử dụng từ ngữ để chỉ đối tượng hợp đồng (căn hộ condotel) như "nhà ở", "căn hộ"...
"Điều này dễ gây sự hiểu nhầm về đối tượng của hợp đồng giao dịch, nhất là các nhà đầu tư chưa am hiểu nhiều về pháp luật. Bên cạnh đó, hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng không thấy chủ đầu tư nêu rõ các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận cho nhà đầu tư, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận", Luật sư Cường nhận định.
Ngoài ra, một số chủ đầu tư đã cam kết với nhà đầu tư sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài khi bàn giao căn hộ nhưng chưa có quy định, hướng dẫn nào của cơ quan nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình bất động sản này.
Như vậy, việc ký kết các hợp đồng, thỏa thuận đặt mua, mua bán căn hộ condotel với các điều khoản chưa rõ ràng, thiếu thống nhất, chặt chẽ sẽ gây khó khăn cho việc thực hiện hợp đồng, thỏa thuận, thậm chí là làm cho hợp đồng, thỏa thuận vô hiệu, dẫn đến thiệt hại cho các nhà đầu tư.
Hiện nay, các chủ đầu tư chào bán căn hộ condotel với giá phổ biến từ 25 - 60 triệu đồng/m2. Giá bán này tương đương với giá căn hộ tầm trung, cao cấp tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM. Do chưa có quy định rõ ràng về chế độ sử dụng đất và tài chính liên quan đến loại hình condotel nên rất khó để xác định mức giá như trên có phù hợp hay không.
Mặt khác, đối với những dự án mà chủ đầu tư cam kết lợi nhuận trong nhiều năm thì trong giá bán có thể đã được nâng lên đủ để chi trả khoản cam kết lợi nhuận này cho các nhà đầu tư mua căn hộ, kể cả chi phí trang bị, chi phí quản lý, khai thác kinh doanh căn hộ. Điều này nếu diễn ra trên thực tế sẽ gây thiệt hại cho các nhà đầu tư do mục đích lợi nhuận đầu tư ban đầu không đạt được.
Luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư Tp.HCM
Theo Trí thức trẻ
Chỉ trong vòng 5 năm giá BĐS nghỉ dưỡng đã tăng gấp ba lần "Dự án khởi điểm cách đây 5 - 7 năm giá chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2. Thời điểm này mua đi bán lại đã lên đến khoảng 50 - 70 triệu đồng/m2", ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam nhấn mạnh. Theo ông Đính, bất động sản du lịch Việt Nam phát triển trong khoảng gần...