Bất động sản hết thời làm ăn “dễ dãi”

Dư địa vốn cho vay trung và dài hạn vẫn còn, nhưng các NHTM vẫn sẽ kiểm soát chặt vốn đối với BĐS…

Đã hết thời doanh nghiệp có miếng đất là có thể đi vay vốn ngân hàng xây nhà bán – Ảnh: Ngô Vinh

Dư địa vốn cho vay trung và dài hạn vẫn còn, nhưng các Ngân hàng thương mại (NHTM) vẫn sẽ kiểm soát chặt vốn đối với bất động sản (BĐS), buộc các doanh nghiệp này phải vận động tìm vốn, có kế hoạch kinh doanh bài bản nếu không muốn bị sàng lọc.

“Bóc ngắn cắn dài”: Nhiều ngân hàng gần hết dư địa

Thông tư 06/2016 sửa đổi bổ sung của Thông tư 36/2014 trước đó điều chỉnh tỷ lệvốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 60% xuống 50% từ ngày 1/1/2017 và giảm tiếp còn 40% từ ngày 1/1/2018. Ngoài ra, hệ số rủi ro của các khoản sẽ từ 150% lên 200% từ đầu năm 2017.

Tổng giám đốc BIDV Phan Đức Tú cho biết, tỷ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của BIDV là 37%. Con số này tại SHB là 32,4%. Trong khi đó, tại ACB, tỷ lệ này chỉ chiếm 27%, thậm chí Vietcombank chỉ 24%.

BĐS đang bị phân biệt đối xử Cũng theo TS. Lê Chí Hiếu, BĐS có nhiều loại hình chứ không đơn thuần là các dự án xây căn hộ mà còn có BĐS du lịch, BĐS nhà xưởng, văn phòng… Nhưng Thông tư sửa đổi mới áp hệ số cho BĐS nói chung là 200% là chưa công bằng. Trong khi đó, ngoài các khoản thuế, phí đóng giống như mọi doanh nghiệp bình thường khác, doanh nghiệp BĐS đang phải chịu tiền thuế sử dụng đất cao, rồi qui định bắt buộc các dự án phải dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội… “Nhìn chung có quá nhiều khoản phí thuế đang đè nặng lên vai doanh nghiệp BĐS. Trong khi hầu hết các ngành khác đều cần sử dụng BĐS như làm trụ sở, nhà kho. Khi doanh nghiệp BĐS phải gồng gánh quá nhiều khoản phí cao, nghĩa là chi phí giá thành bị đội lên cao hơn. Từ đó, kéo theo các chi phí của ngành sản xuất khác cũng tăng theo”, ông Hiếu nói.

Tuy nhiên, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn của NHTM Nhà nước là 33,36%, NHTM cổ phần 36,90%. Và những tháng đầu năm 2016, lệ này đã rất gần mức 40% tại nhiều NHTM.

Mặc dù dư địa cho dòng vốn trung và dài hạn vẫn còn, tuy nhiên các NHTM sẽ chủ động siết chặt dòng vốn, lựa chọn dự án tốt, doanh nghiệp có lịch sử tín dụng tốt để bơm vốn. Đây sẽ là một cuộc sàng lọc mang tính khốc liệt đối với các doanh nghiệp ngành địa ốc.

Tổng giám đốc VietBank Nguyễn Thanh Nhung, khẳng định, các dự án mà VietBank đang cho vay vốn chắc chắn đã được thẩm định rất kỹ, thanh khoản cao, như dự án tại chung cư TDH – Phước Long Q.9 của Thủ Đức House. Nên tới đây, dù Thông tư 06 siết tín dụng BĐS, dự án này sẽ tiếp tục được ngân hàng tài trợ vốn. Được biết, mới đây nhà băng này tiếp tục tài trợ vốn và bảo lãnh dự án Saigon Mia của địa ốc Hưng Thịnh.

Một chuyên gia tài chính cho biết, chắc chắn ngân hàng sẽ tiếp tục tài trợ cho các dự án cũ, nhưng sẽ thẩm định rất khắt khe những dự án mới. Vậy nên đây cũng là cơ hội để những doanh nghiệp làm ăn bài bản thực sự phát triển. “Đã hết thời cứ có miếng đất rồi đi vay vốn ngân hàng để xây lên mà không có kế hoạch kinh doanh cụ thể như trước. Và trường hợp như căn hộ chung cư Bảy Hiền Tower là một ví dụ cho một giai đoạn làm ăn dễ dãi”, vị lãnh đạo này nói.

Cùng đó, theo chuyên gia tài chính Lê Xuân Nghĩa, thời gian qua các NHTM đã tăng lãi suất huy động chủ yếu ở kỳ hạn dài nhằm mục đích tăng dòng tiền trong hệ thống, có thêm dư địa để sẵn sàng chuẩn bị cho vay vốn trung và dài hạn.

Doanh nghiệp địa ốc vận động tìm vốn

TS. Lê Chí Hiếu, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP HCM cho rằng,khủng hoảng tài chính không phải do BĐS tạo ra mà do chính sách tín dụng. Hơn nữa cũng phải chia sẻ rằng vốn cho thị trường BĐS quá ít.

Trước đây, doanh nghiệp BĐS thường tận dụng dòng vốn từ hai nguồn: Khách hàng và ngân hàng. Tuy nhiên, hiện kênh huy động qua khách hàng rất khó khăn vì người dân mua nhà không đóng tiền như trước mà đóng theo tiến độ. Còn việc huy động vốn qua kênh chứng hoán hay nhà đầu tư nước ngoài… đâu phải doanh nghiệp nào cũng làm được.

Một số ít các doanh nghiệp đã tìm được dòng vốn như mới đây BĐS Thủ Đức House đã hơp tac chiên lươc vơi Pavo Capital nhăm huy đông vôn cho cac dư an lơn. Ông Nguyễn Vũ Bảo Hoàng, thành viên HĐQT kiêm Tổng giám đốc Thủ Đức House thừa nhận, công ty đang định hướng dịch chuyển hoạt động kinh doanh BĐS vào khu vực trung tâm TP HCM. Tận dụng lợi thế Pavo Capital từ đó công ty đã chớp lấy cơ hội vào thời điểm thị trường BĐS ấm lên nhằm đa dạng thêm các phân khúc cũng như mở rộng vùng dự án của mình.

Trước đó, quỹ đầu tư Nhật Bản cũng rót 200 triệu USD vào Bất động sản An Gia. Hay như BĐS Khang Điền, vì vốn cổ phần cho nhà đầu tư ngoại đã hết nên theo ông Nguyễn Đình Bảo, Phó tổng Giám đốc cho hay, Khang Điền sẽ tăng vốn lên, theo đó nhà đầu tư ngoại cũng sẽ bơm thêm tiền vào. Mới đây, đơn vị này còn tiếp tục ký với Coteccons và Khải Hoan Land làm đối tác chiến lược…

Theo Danviet