Bất động sản Dubai bùng nổ trở lại với nguồn tiền mạnh từ Nga

14 năm sau cuộc khủng hoảng tài chính gần như khiến Dubai sụp đổ, nhiều dự án bất động sản lớn bị bỏ hoang cuối cùng cũng có dấu hiệu hồi sinh trong cuộc bùng nổ kinh tế mới ở tiểu vương quốc này.

Nhiều tòa tháp ở quận Dubai Marina phía xa, sau các tấm quảng cáo một dự án bất động sản mới ở Dubai, UAE, ngày 1/2/2023. Ảnh: AP

Cũng giống như những cuộc bùng nổ trước đây ở Dubai, thật trớ trêu, chiến tranh là một động lực. Chỉ khác là lần này, các nhà đầu tư là những người Nga né tránh cuộc xung đột giữa Moskva với Ukraine, chứ không phải là những người chạy trốn khỏi chiến trường Trung Đông.

Richard Waind, giám đốc điều hành của Betterhomes, một công ty môi giới bất động sản ở Dubai, cho biết: “Rất nhiều nơi trên thế giới đứng trước những thách thức thực sự và mọi người đang tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn. Tôi nghĩ Dubai là nơi trú ẩn an toàn không chỉ cho tài chính mà cả gia đình họ”.

Mặc dù không có dấu hiệu nào cho thấy thị trường có thể gặp rắc rối tương tự như năm 2009, nhưng một số lo ngại đã bắt đầu xuất hiện. Chi phí thuê nhà tăng vọt đang làm trầm trọng thêm tình trạng siết chặt chi phí sinh hoạt đối với lực lượng lao động nước ngoài đang mang đến sức mạnh cho tiểu vương quốc này.

Một dự án khu dân cư mới đang được thi công ở Dubai, UAE ngày 31/1/2023. Ảnh: AP

Trong khi đó, Bộ Tài chính Mỹ đang lo lắng về lượng tiền Nga đổ vào thị trường bất động sản của thành phố đông dân nhất UAE.

“Về lý thuyết, sẽ có rủi ro đáng kể về uy tín với việc UAE rõ ràng đóng vai trò là cầu nối sẵn sàng, cho phép các nhà tài phiệt Nga sử dụng Emirates như một trạm trung chuyển giữa hệ thống tài chính Nga và phương Tây”, Jodi Vittori, một học giả tại Quỹ Carnegie vì Hòa bình Quốc tế cho biết. Ông Vittori là người đã viết rất nhiều về vấn đề Dubai là “thiên đường” rửa tiền.

Chính phủ Dubai và Bộ Ngoại giao UAE đã không trả lời các câu hỏi liên quan từ hãng tin AP.

Thật khó để nói hết được UAE đã thay đổi nhiều như thế nào trong nửa thế kỷ qua. Kể từ năm 1968, bảy tiểu vương quốc tạo nên UAE đã phát triển nhanh chóng từ một nhà nước bảo hộ của Anh với khoảng 180.000 người thành một liên bang với hơn 9,2 triệu dân. Các nhà thống kê của chính phủ cho biết có 3,5 triệu người sống chỉ riêng ở Dubai, và 1,1 triệu người khác sống tạm thời trong thành phố hoặc đến đó để làm việc mỗi ngày.

Dầu mỏ, phần lớn là từ trữ lượng khổng lồ của Abu Dhabi, đã thúc đẩy quá trình hiện đại hóa ban đầu của UAE. Sau khi Dubai bắt đầu cho phép người nước ngoài sở hữu các bất động sản “toàn quyền sở hữu” vào năm 2002, tòa nhà cao nhất thế giới, các trung tâm thương mại và các phân khu rộng lớn đã đua nhau mọc lên ở những nơi từng là những đụn cát trải dài bất tận.

Bất động sản hiện chiếm khoảng 10% tổng sản phẩm quốc nội của Dubai. Sau thời kỳ sụt giảm do các hạn chế liên quan đại dịch COVID-19, Dubai đã chứng kiến 86.849 căn hộ được bán vào năm 2022, đánh bại kỷ lục trước đó là 80.831 căn được thiết lập vào năm 2009.

Người mua và người thuê đã lấp đầy các khu dân cư xa xỉ như Palm Jumeirah, quần đảo nhân tạo hình cây cọ nổi tiếng, tô điểm bên Vịnh Ba Tư.

Theo công ty bất động sản CBRE, giá thuê trung bình cho một căn hộ ở đó là hơn 67.600 USD/ năm, biệt thự cho thuê có giá 276.000 USD/năm. Các nhà phân tích cho rằng sự tăng trưởng trong thị trường xa xỉ là do những người giàu có muốn né khỏi các hạn chế phòng dịch ở những nơi khác.

Áp lực cũng đã tăng lên ngay cả bên ngoài thế giới của những người cực kỳ giàu có. Giá thuê nhà trung bình trên khắp Dubai tăng 26,9% so với cùng kỳ năm ngoái, ngay cả khi chính phủ áp dụng các biện pháp bảo vệ chống phá giá. Những gia đình sống trong các biệt thự có thể phải trả tiền thuê trung bình là 76.000 USD/năm.

Quần đảo nhân tạo Palm Jebel Ali ngoài khơi Dubai. Ảnh: AP

Giá thuê nhà tăng đột ngột khiến Gavin Hill, một nhân viên bán xe hơi 34 tuổi đến từ Essex, Anh, cùng người bạn đời của mình phải chuyển từ một biệt thự ở khu Dubai Hills gần trung tâm thành phố đến một căn hộ nhỏ hơn cách đó khoảng 20 km về phía Nam.

“Tìm kiếm một nơi ở mới, trước đây khá dễ dàng. Còn bây giờ, đó là một bãi mìn”, anh Hill, người đã chuyển nhà bốn lần trong 6 năm sống ở Dubai, cho biết.

Điều đáng nói là dòng tiền từ Nga được cho là đã giúp thúc đẩy tình trạng trên.

Công ty Betterhomes, vốn hoạt động ở Dubai từ năm 1986, lần đầu tiên chứng kiến người Nga dẫn đầu tất cả các quốc gia trong mảng mua bán bất động sản của những người không phải thường trú nhân vào năm ngoái. Các nhà môi giới bất động sản khác cũng thừa nhận tầm ảnh hưởng của người Nga.

Waind nói: “Kể từ cuộc khủng hoảng bắt đầu ở Đông Âu, chúng tôi đã thấy rất nhiều người Nga, cũng như rất nhiều người Ukraine, đang tìm cách chuyển cả gia đình và tiền bạc của họ ra khỏi đó”.

Dubai có truyền thông gặt hái lợi thế kinh doanh trong các cuộc khủng hoảng như Mùa xuân Arab, COVID-19 và giờ là cuộc xung đột Nga – Ukraine. Trong cuộc chiến tranh Iran-Iraq vào những năm 1980, cảng Jebel Ali mới của nước này đã sửa chữa những con tàu bị hư hại do đụng độ ở Vịnh Ba Tư. Các cuộc chiến do Mỹ dẫn đầu ở Afghanistan và Iraq sau đó dẫn đến làn sóng những người di cư giàu có đến Dubai và UAE rộng lớn hơn.

Góp động lực cho những đợt bùng nổ đó bao gồm cả thứ mà phương Tây coi là tiền bẩn. Một phần trong số gần 1 tỷ USD bị biển thủ trong vụ bê bối Ngân hàng Kabul năm 2010 ở Afghanistan đã được chuyển đến những ngôi nhà sang trọng ở “quần đảo cành cọ” Palm Jumeirah.

Xuồng đi trên kênh Dubai Water, đi ngang một dự án dân cư mới, ngày 31/1/2023. Ảnh: AP

Hiện vẫn chưa rõ có bao nhiêu người Nga đã mua bất động sản ở Dubai, và liệu các giao dịch mua này có liên quan đến những người có khả năng trốn nghĩa vụ quân sự của Nga hay liên quan đến những kẻ rửa tiền hay không. Không giống như ở Mỹ, nơi hồ sơ tài sản được công khai, Dubai không cung cấp cơ sở dữ liệu giao dịch có thể dễ dàng truy cập.

Một quan chức cấp cao của Mỹ nói với hãng tin AP rằng cơ quan này lo ngại về việc tiền của Nga đổ vào thị trường bất động sản Dubai.

Hiện tại, Bộ Tài chính Mỹ đã đưa ra một cảnh báo nói rằng các nhà tài phiệt Nga và những người trung gian của họ có thể sử dụng “các phương thức tài chính rất phức tạp và cơ cấu sở hữu không rõ ràng” để che giấu các khoản tiền bất hợp pháp.

Nhưng vẫn chưa rõ Bộ Tài chính Mỹ sẽ thực hiện hành động gì, nếu có, khi xét đến các mối quan hệ kinh tế và quốc phòng mà Washington có với UAE. Một cơ quan toàn cầu tập trung vào việc chống rửa tiền đã đưa UAE vào “danh sách xám” vì lo ngại rằng họ không làm đủ để ngăn bọn tội phạm và phiến quân cất giấu tài sản ở nước này.

Các dự án từng bị bỏ hoang đang bừng lại sức sống mới bao gồm Dubai Pearl, một dự án xa xỉ trị giá 4 tỷ USD với nhiều khách sạn và căn hộ trong bốn tòa tháp cao 73 tầng. Những dự án như vậy đã từng sụp đổ trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 2009, do cuộc Đại suy thoái gây ra, buộc Abu Dhabi phải cung cấp cho tiểu vương quốc Dubai một khoản cứu trợ trị giá 20 tỷ USD.

Hiện tại, các đội phá dỡ hiện đang hạ lớp vỏ bê tông của Dubai Pearl, mặc dù kế hoạch cho địa điểm này vẫn chưa rõ ràng.

Công nhân đang phá dỡ dự án Dubai Pearl để chuẩn bị cho kế hoạch mới. Ảnh: AP

Các kế hoạch phát triển người anh em song sinh bị lãng quên của đảo cọ Palm Jumeirah, là Palm Jebel Ali, cũng đang được khởi động lại.

Một thực tế đã góp phần thổi bùng cuộc khủng hoảng năm 2009 của Dubai liên quan đến việc các nhà đầu cơ mua những bất động sản chưa được xây dựng. Công ty địa phương Property Monitor cho biết, hoạt động như vậy đang tăng trở lại khi những người mua gốc “đang tận dụng sự đi lên của thị trường hiện tại để đầu cơ”.

Property Monitor và nhiều công ty khác cảnh báo rằng việc mua đầu cơ có thể dẫn đến một bong bóng bất động sản khác.

Scott Livermore, nhà kinh tế trưởng tại Oxford Economics Middle East, cho biết: “Điều này cho thấy sự gia tăng hoạt động đầu cơ, vốn là một đặc điểm của bất kỳ thị trường nào đang chứng kiếngiá cả tăng lên”.

Ảnh Gavin Hill chia sẻ anh muốn mua một căn nếu thị trường đi xuống trở lại. Nhưng anh thận trọng sau những gì đã chứng kiến ở thành phố bùng nổ này. Hill nói: Dubai “có thể ăn thịt người rồi nhổ ra khá nhanh. Tôi đã chứng kiến quá nhiều người phát điên (vì giàu) rồi phá sản rất, rất nhanh”.