Bất động sản, cổ phiếu “ế” 2020

Ảnh hưởng bởi Covid-19 cũng như động thái siết chặt tín dụng và vướng mắc về thủ tục pháp lý triển khai dự án khiến cổ phiếu nhóm ngành bất động sản năm 2020 khá trầm lắng, dù được nhận định có tiềm năng tăng trưởng dài hạn.

Thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ sáng hơn trong năm 2021.

Cổ phiếu lớn cũng giảm sức hấp dẫn

Bất động sản là nhóm ngành có số thành viên góp mặt nhiều nhất trên sàn chứng khoán với 116 cổ phiếu, chiếm hơn 7%. Trong đó, 76 cổ phiếu niêm yết trên HOSE và HNX, 40 cổ phiếu đăng ký giao dịch trên UPCoM. Trên HOSE, bất động sản được coi là nhóm ngành có ảnh hưởng không nhỏ đến diễn biến chỉ số VN-Index.

Ngoại trừ một số cổ phiếu như VIC, VHM, VRE, NVL, PDR, DIG… có diễn biến giao dịch khả quan, đa phần các cổ phiếu khác trong nhóm bất động sản đều giảm cả về giá và thanh khoản, bởi kết quả kinh doanh của doanh nghiệp sụt giảm.

Ngoại trừ một số cổ phiếu như VIC, VHM, VRE, NVL, PDR, DIG… có diễn biến giao dịch khả quan, đa phần các cổ phiếu khác trong nhóm bất động sản đều giảm cả về giá và thanh khoản.

Trong 9 tháng đầu năm 2020, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) chỉ đạt doanh thu 1.883,1 tỷ đồng, giảm 51% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, DXG phải dự phòng khoản chi phí từ việc bán khoản vốn đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư LDG (LDG).

Kết quả, DXG báo lỗ sau thuế công ty mẹ 388 tỷ đồng, khiến cổ phiếu bị loại ra khỏi một số bộ chỉ số quan trọng như VNDiamon Index.

Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO) có doanh thu 9 tháng đầu năm gần 682 tỷ đồng, giảm 78% so với cùng kỳ năm ngoái. Doanh thu hoạt động tài chính đạt gần 58 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lãi tiền gửi và cho vay.

Tuy nhiên, Công ty không tránh khỏi thua lỗ khi lợi nhuận sau thuế âm gần 103 tỷ đồng, trong khi kế hoạch cả năm lãi 200 tỷ đồng và cùng kỳ năm ngoái lãi hơn 435 tỷ đồng.

Điểm tích cực, theo Ban lãnh đạo CEO, là Công ty đã chủ động tái cấu trúc cơ cấu tài chính cũng như định hướng hoạt động kinh doanh. Do đó, mặc dù kinh doanh thua lỗ nhưng nền tảng hoạt động hoạt động của CEO vẫn khá ổn định.

Tính đến cuối tháng 9, giá trị vay nợ ngắn hạn của CEO giảm 25%, vay nợ dài hạn tăng 16% so với đầu năm.

Trong kỳ, doanh nghiệp đã giảm các khoản vay ngắn hạn tại Ngân hàng BIDV chi nhánh Thanh Xuân và tăng vay dài hạn hơn 217 tỷ thông qua phát hành trái phiếu.

Tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (AGG), doanh thu trong quý III/2020 là 13,6 tỷ đồng, giảm hơn 20% so với quý II và giảm gần 4,6 lần so với cùng kỳ năm 2019; lợi nhuận sau thuế ở mức 2,6 tỷ đồng, giảm gần một nửa so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, đây là quý thứ ba liên tiếp, AGG “trắng tay” ở mảng bán hàng, Công ty không bán được căn hộ nào trong 9 tháng đầu năm 2020.

Lĩnh vực bất động sản công nghiệp được kỳ vọng đạt kết quả kinh doanh khả quan khi có cơ hội hưởng lợi từ động thái dịch chuyển nhà máy của các công ty đa quốc gia từ Trung Quốc, giúp giá thuê đất tăng, nhưng vẫn có doanh nghiệp thua lỗ.

Đơn cử, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (KBC) lỗ 21 tỷ đồng trong quý III/2020, khiến lợi nhuận 9 tháng đầu năm chỉ còn hơn 30 tỷ đồng, giảm 94% so cùng kỳ năm 2019. Nguyên nhân là do các khoản chi phí quản lý và chi phí tài chính tăng mạnh.

Nhiều cổ đông và nhà đầu tư đang chờ đợi các giải pháp cụ thể của KBC để cải thiện kết quả hoạt động, đặc biệt đối với dự án “khó nhằn” là tòa tháp 100 tầng Diamond Rice Flower sau khi mua lại từ Tân Hoàng Minh.

Cổ phiếu nhỏ có rủi ro cao

Cổ phiếu CLG của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển địa ốc Cotec liên tục giảm giá, hiện chỉ còn hơn 1.000 đồng/cổ phiếu, bởi doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ và thiếu minh bạch.

Năm 2019, CLG lỗ sau thuế 208 tỷ đồng, âm gần hết vốn điều lệ và bị kiểm toán nêu ý kiến ngoại trừ về hàng loạt vấn đề. Quý I/2020, Công ty không có doanh thu và lỗ thêm 1,9 tỷ đồng. CLG hiện chưa công bố báo cáo tài chính quý II và quý III năm nay.

Cổ phiếu PVL của Công ty cổ phần Đầu tư nhà đất Việt (tên cũ là Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí) từng được nhà đầu tư quan tâm với vai trò là chủ đầu tư của không ít dự án như Petro Vietnam Landmark, tổ hợp công trình Nam Đàn Plaza…, nhưng nay chỉ còn được giao dịch với giá hơn 1.000 đồng/cổ phiếu. Tính đến cuối quý II/2020, PVL có lỗ lũy 281 tỷ đồng, chiếm phân nửa số vốn điều lệ 500 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Bất động sản du lịch Ninh Vân Bay (NVT) sở hữu dự án Six Senses tại Khánh Hòa, đây là dự án nghỉ dưỡng sang trọng bậc nhất Việt Nam, nhưng nhiều năm nay, lợi nhuận của Công ty không đáng kể, thậm chí thua lỗ lớn trong năm 2017.

Hiện lỗ lũy kế của Công ty chiếm 72,5% vốn điều lệ. Cổ phiếu NVT vẫn đang nằm trong diện cảnh báo, với thị giá chưa đến 5.000 đồng/cổ phiếu và thanh khoản nhỏ giọt.

Không ít doanh nghiệp khác hiện chỉ là “cái bóng” của chính mình so với thời mới lên sàn như Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển doanh nghiệp Việt Nam (FID), Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bảo Thư (BII), Công ty cổ phần Đầu tư PV2 (PV2), Công ty cổ phần Đệ Tam (DTA)…

Liên tục thua lỗ hoặc lợi nhuận không đáng kể, bức tranh tài chính, kinh doanh có nhiều vấn đề bị kiểm toán nghi ngại là đặc điểm chung của nhiều doanh nghiệp. Một số cổ phiếu từng có “sóng” nhờ các thông tin đồn đoán, nhưng chủ yếu là “sóng dữ”.

Ví dụ, cuối năm 2019, giá cổ phiếu CLG bất ngờ tăng trần 21 phiên liên tiếp, sau đó giảm xuống vùng giá thấp hơn cả chân sóng ban đầu.

Bao giờ niềm tin trở lại?

Theo ông Trần Nhật Đức, nhà đầu tư có nhiều năm “bám sàn”, nhóm cổ phiếu bất động sản thường có diễn biến khả quan trong quý IV/2020, nhằm đón đầu khả năng doanh nghiệp đạt lợi nhuận đột biến so với các quý khác, bởi đây là chu kỳ kinh doanh của hầu hết doanh nghiệp trong ngành.

Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên kỳ vọng nhiều, vì tâm lý người mua nhà vẫn thận trọng, tiếp tục theo dõi diễn biến thị trường địa ốc trước khi “xuống tiền”.

Một số công ty chứng khoán nhận định, Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất khu vực, kinh tế vĩ mô ổn định, chỉ số giá tiêu dùng và lãi suất thấp, thu nhập người dân gia tăng, dân số thành thị tăng lên… sẽ giúp nhu cầu về nhà ở lần đầu có xu hướng tăng.

Công ty Chứng khoán Bản Việt ước tính, Việt Nam sẽ có thêm khoảng 1,1 triệu dân số thành thị mỗi năm, kéo theo nhu cầu căn hộ mới khoảng 314.000 căn/năm.

Tuy vậy, công ty này nhận định, không phải doanh nghiệp địa ốc nào cũng tận dụng được cơ hội này, đồng thời phụ thuộc vào chính sách tín dụng và hoạt động khơi thông thủ tục pháp lý cho các dự án trong thời gian tới sẽ như thế nào. Theo đó, nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ có sự phân hóa mạnh.

Đồng quan điểm, ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư kỳ vọng vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản, về cả nhu cầu dân dụng, nhà xưởng cho thuê…

Tuy nhiên, từ việc có cơ hội tốt và tận dụng được lợi thế ngành để biến thành kết quả hiện thực là không dễ. Chưa kể, các doanh nghiệp sẽ có sự phân hóa rõ ràng dựa trên yếu tố về quỹ đất, mô hình quản trị, cũng như khả năng xoay xở dòng tiền trong bối cảnh khó khăn hiện nay.