Bắt bài lách luật huy động vốn
Mặc dù đã có những quy định cụ thể về vấn đề huy động vốn và bán sản, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn “lách luật” để huy động vốn.
Trong danh sách các dự án bất động sản đủ điều kiện được bán, mua nhà hình thành trong tương lai mà Sở Xây dựng TP.HCM công bố trong thời gian qua không có Dự án CT Plaza Nguyên Hồng (địa chỉ số 18 – đường Nguyễn Hồng, quận Gò Vấp).
Dự án này do Công ty cổ phần Nguyên Hồng làm chủ đầu tư, mới chỉ được cấp phép xây dựng, nhưng lại được các sàn giao dịch chào bán rầm rộ với giá 28 triệu đồng/m2.
Nhiều tòa nhà xây dở dang chưa được phép bán, nhưng chủ đầu tư lách luật bằng hình thức thỏa thuận hứa bán.
Trong vai một người đi mua nhà, tiếp cận dự án, tác giả bài viết này thấy dự án còn chưa xây xong móng. Hợp đồng mẫu mà nhân viên một sàn môi giới đưa cho xem ghi là “Hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư là khoản tiền tương đương với 30% giá trị căn hộ, quy định lịch trình thanh toán như một hợp đồng mua bán nhà ở.
Một chủ đầu tư khác (xin không nêu tên), có dự án tại quận 6, chưa được phép mở bán, nhưng cũng áp dụng kiểu hợp đồng như trên để huy động vốn.
Lãnh đạo công ty này cho biết, dự án chỉ đang chạy thử để xem ý kiến khách hàng đánh giá sản phẩm ra sao, chuyện khách hàng thấy căn hộ đẹp nên muốn đặt chỗ trước vài chục phần trăm để có được giá tốt và có căn hộ đẹp là chuyện… bình thường.
Video đang HOT
Đây chỉ là hai trong số rất nhiều dự án đang lách luật hiện nay tại TP.HCM. Câu hỏi đặt ra là, phải chăng vẫn còn kẽ hở pháp lý để các chủ đầu tư bất động sản lợi dụng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thì kẽ hở chính là vì Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, mà hợp đồng đặt cọc được đề cập trong Bộ luật Dân sự, tuy nhiên lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm.
Trong đó, phổ biến có hai dạng lách luật mà các doanh nghiệp đang thực hiện. Một là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án. Hai là thỏa thuận hứa bán.
Tại Điều 358, Bộ luật Dân sự quy định, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Như vậy, các chủ đầu tư dự án bất động sản không đủ điều kiện được phép bán sẽ quay ra lách luật làm hợp đồng cho khách hàng đặt cọc giữ chỗ căn hộ tại dự án.
Với hình thức thứ hai (thỏa thuận hứa bán), thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán (Điều 125, Bộ luật Dân sự “Giao dịch dân sự có điều kiện”), bên cạnh đó, có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc.
Ngoài ra, còn một dạng lách luật nữa. Đó là ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án và được nhận sản phẩm.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), cho biết, nhiều khách hàng hiểu chưa chính xác khái niệm “huy động vốn” với “tiền mua trả trước”, nên dẫn đến tình trạng mập mờ trong giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai.
Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở 2014 đã có sự phân biệt giữa “vốn góp” và “tiền mua”, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn lập lờ giữa 2 khái niệm này để đạt mục đích huy động vốn của mình.
Cũng theo luật sư Phượng, Điều 68, Luật Nhà ở 2014 quy định, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điêu kiện đôi với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở, thì không có giá trị pháp lý.
Do đó, khi ký hợp đồng về vốn (người góp vốn) hay hợp đồng mua bán (đối với người mua nhà), các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.
“Người mua nhà cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng hợp tác đầu tư quyền mua căn hộ kể trên, bởi nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu, khi đó người mua sẽ tiền mất tật mang”, luật sư Phượng khuyến cáo.
Theo_Báo Đất Việt
Khởi tạo thị trường trái phiếu doanh nghiệp
Báo cáo của Chính phủ trong phiên họp Thường vụ Quốc hội ngày 11/7/2016 đưa ra đánh giá, phát hành trái phiếu chính phủ diễn biến thuận lợi, 6 tháng đầu năm đạt 83% kế hoạch năm.
Thực tế này sẽ làm giảm áp lực trong huy động trái phiếu chính phủ trong 6 tháng cuối năm, tạo điều kiện thuận lợi cho các kênh huy động vốn cho sản xuất, kinh doanh.
Trong ngành, thống kê của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết, tổng mức huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu (cả phát hành riêng lẻ), đấu giá cổ phần hóa và đấu thầu trái phiếu chính phủ đạt 223.000 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm nay, trong đó, riêng huy động qua phát hành trái phiếu chính phủ đạt hơn 180.000 tỷ đồng. Như vậy, tổng lượng vốn huy động từ phát hành cổ phiếu, đấu giá cổ phần hóa 6 tháng đầu năm nay chỉ đạt con số khiêm tốn là 43.000 tỷ đồng.
Làm thế nào để giúp khu vực kinh tế tư nhân tăng khả năng huy động vốn là câu hỏi được Phó thủ tướng Vương Đình Huệ đặt ra trong cuộc làm việc với lãnh đạo ngành chứng khoán tháng 4/2016. Thực tế, ngoài thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa được tổ chức, quản lý, nên quy mô còn rất nhỏ bé. Thống kê từ nhiều nguồn, Sở GDCK Hà Nội đưa ra một thông tin ấn tượng: thị trường trái phiếu doanh nghiệp hiện nay có tính chất kỳ hạn khác hẳn công cụ trái phiếu chính phủ.
Cụ thể, nếu như trái phiếu chính phủ kỳ hạn 3-5 năm chiếm 80% dư nợ trái phiếu thì với trái phiếu doanh nghiệp, nhà đầu tư dường như ưa thích kỳ hạn dài hơn, khi loại trên 5 năm chiếm đến 46% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đo đếm được.
Trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu phát hành qua kênh riêng lẻ (năm 2015 không ghi nhận đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp đại chúng nào) và có quy mô rất hạn chế, dao động từ 1-2% GDP. Trong khi đó, tại khu vực ASEAN, quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt 21,7% GDP. Nếu loại trừ 3 nước có thị trường tài chính phát triển hơn là Singapore, Malaysia, Thái Lan, thì quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp tại đây cũng lên tới 18,2% GDP...
Trên thị trường niêm yết có lác đác một vài hàng hóa trái phiếu với quy mô chưa đến 5.000 tỷ đồng. Trong khi đó, trên thị trường tự do, các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp có thể đo đếm được có tổng quy mô khoảng gần 50.000 tỷ đồng.
Trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam chưa hấp dẫn dòng tiền đại chúng vì chưa có thị trường và chưa có sự minh bạch. Tại Việt Nam, hầu hết dòng tiền chảy vào trái phiếu doanh nghiệp là đến từ ngân hàng, hoặc từ đối tác của doanh nghiệp.
Khởi tạo xây thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một nhiệm vụ cấp bách để khơi rộng kênh huy động vốn cho khu vực sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, định hình thị trường này như thế nào, nền tảng pháp lý ra sao để tạo thuận lợi tối đa cho dòng chảy vốn, nhưng vẫn bảo vệ những nhà đầu tư chân chính là câu hỏi lớn với nhà quản lý.
Ở nhiều nước, để hỗ trợ tối đa doanh nghiệp tìm được vốn mới, họ không quy định các điều kiện khi doanh nghiệp phát hành trái phiếu, thay vào đó yêu cầu doanh nghiệp công bố thông tin minh bạch, đầy đủ và tôn trọng sự tự nguyện lựa chọn của các nhà đầu tư trên thị trường. Tuy nhiên, ở Việt Nam, với nền tảng và văn hóa minh bạch còn thấp, xây thị trường mới mẻ này như thế nào là vấn đề cần nhiều tiếng nói từ các thành viên thị trường.
Người quan sát
Theo_Tin Nhanh Chứng Khoán
Nhà ở xã hội tắc đường bơm vốn Chương trình vốn cho nhà ở xã hội sẽ còn ách tắc khi các Bộ, ngành liên quan chưa có sự đồng thuận. Nhu cầu về nhà ở xã hội luôn rất lớn Đến thời điểm này, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp gần như đã giải ngân hết. Các doanh...