Ảm đạm thị trường bất động sản
GD&TĐ – Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản có những diễn biến khá bất thường khi phân khúc căn hộ đang ế ẩm, khiến không ít nhà đầu tư “mất ăn, mất ngủ”. Thậm chí, nhiều dự án khuyến mãi, chiết khấu cao nhưng vẫn không có người mua. Tình trạng này còn lan sang cả phân khúc nhà đất nền mặt phố…
Hiện BĐS ở hầu hết các phân khúc đều giảm nhiệt với lượng giao dịch giảm mạnh, giá nhiều phân khúc cũng giảm
Giảm nhiệt ở tất cả các phân khúc
Ông Nguyễn Văn Ngọc – Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Nhà Phát cho rằng, từ đầu năm đến nay thị trường bất động sản (BĐS) trên cả nước đã có sự thay đổi hết sức lạ lùng, một nửa thị trường là phân khúc căn hộ đang trong tình trạng ế ẩm, nửa còn lại là đất nền nhà phố sau một thời gian “ nóng” nay đã bắt đầu giảm nhiệt. Hiện, tỷ lệ giao dịch ở tất cả các phân khúc đang khá trầm lắng, thậm chí một số dự án tuy đã xong nhưng không bán được.
Phân tích về tình trạng thị trường BĐS đang chững lại trong thời gian qua, ông Hoàng Xuân Hùng – một chuyên gia có thâm niên trong ngành BĐS cho rằng, cách đây vài tháng, Ngân hàng Nhà nước có Chỉ thị nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng đổ vào các nhóm ngành phát triển nóng, đặc biệt là đối với BĐS. Tuy vấn đề này không mới, nhưng câu hỏi được đặt ra là vì sao Ngân hàng Nhà nước lại có mối lo đặc biệt đối với nguồn vốn đổ vào BĐS và tác động của việc siết chặt tín dụng này là gì…?
“Tôi cho rằng, những động thái trên của Ngân hàng Nhà nước là rất rõ ràng. Việc siết đó nhằm kìm hãm nguồn vốn của các ngân hàng chảy vào BĐS để có thể tiếp tăng thêm động lực cho cơn sốt đất. Tất nhiên, khi động lực từ dòng vốn tín dụng, dòng vốn tự có trong xã hội không đủ để tạo nên “sức bật”, khi đó thị trường BĐS chắc chắn sẽ giảm nhiệt, đồng thời bong bóng BĐS cũng sẽ không xảy ra như những năm trước đây” – ông Hùng phân tích.
Còn cơ hội với các nhà đầu tư?
Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn trầm lắng khiến không ít nhà đầu tư “ăn không ngon, ngủ không yên”. Anh Nguyễn Văn Lưu – một nhà đầu tư đã nhiều năm trên thị trường BĐS cho rằng: Giao dịch BĐS biến động trong thời gian gần đây chính là do sự điều tiết chính sách vĩ mô của Chính phủ nên dòng vốn đã có sự chuyển hướng và làm hạ nhiệt thị trường. Bởi vậy, nếu ai nắm bắt tốt được thời cơ thì BĐS vẫn luôn là kênh đầu tư an toàn hơn cả. Tất nhiên, nếu kém nhạy bén trong việc nắm bắt rủi ro, không phản ứng kịp với thị trường chắc chắn sẽ rơi vào tình trạng thua lỗ.
Video đang HOT
Theo anh Lưu, từ trước đến nay đầu tư vào BĐS vẫn luôn được nhiều người ưa chuộng bởi tính chất an toàn, nhưng về mặt lý thuyết thì hiện nay đầu tư vào BĐS có lẽ là sinh lời kém hơn cả. Anh Lưu dẫn chứng cụ thể, chẳng hạn để đầu tư mua một căn nhà mặt đất có giá khoảng 5 – 6 tỷ đồng, nhưng người mua cho thuê lại chỉ được khoảng 7 – 8 triệu đồng/tháng, như vậy so với lãi suất gửi ngân hàng thì chỉ bằng 1/5.
Từ kinh nghiệm của mình, anh Lưu đ.ánh giá, nhìn chung việc đầu tư khai thác BĐS dưới hình thức cho thuê chắc chắn lãi suất chỉ bằng 1/4 – 1/5 so với ngân hàng, nhưng ngược lại dù thị trường có bị điều chỉnh như thế nào thì vốn của họ vẫn còn đó.
“Đầu tư, buôn bán ai cũng muốn có được lợi nhuận cao. Thế nhưng, nhìn lại các chu kỳ tăng giá từ 30 – 90% đối với thị trường BĐS như trước kia là gần như không có. Khi thị trường BĐS đóng băng, không bán được hàng thì các nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn, đặc biệt nếu đi vay mượn để đầu tư sẽ chắc chắn sẽ gặp “ác mộng”. Nhưng ngược lại, nếu các nhà đầu tư dùng vốn tích lũy của mình để tham gia thị trường, cho dù BĐS có bị đóng băng thì vốn của họ vẫn còn đó, vấn đề chỉ là đầu tư kém hiệu quả, không có lời…” – anh Nguyễn Văn Lưu cho biết.
Nam Khánh
Theo giaoducthoidai.vn
Những bất ổn trên thị trường địa ốc
Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa lên tiếng cảnh báo về thực trạng giảm tốc ở nhiều phân khúc nhà ở trong nửa đầu năm 2018.
Dấu hiệu giảm tốc
Cụ thể, trong hai quý đầu năm 2018, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các dự án trên địa bàn TP HCM giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), phân khúc trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5%).Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu đáng quan ngại.
Bên cạnh nguồn cung lao dốc mạnh, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ có 6/15 hồ sơ chuyển nhượng dự án đủ điều kiện được chấp thuận.
Ngoài ra, Hiệp hội cũng bày tỏ quan ngại về những cơn sốt đất ảo làm méo mó thị trường. Từ đầu năm 2017 đến tháng 6/2018, TP HCM đã xuất hiện 2 đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành.Thêm vào đó, trên thị trường đang tồn tại một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Môi trường kinh doanh bất động sản chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn...
Theo đ.ánh giá của HoREA, hiện tượng giảm tốc và những bất ổn trên là dấu hiệu rõ rệt nhất cho thấy thị trường bất động sản TP HCM đang thiếu bền vững và cần sự quan tâm, giám sát, cảnh báo thận trọng hơn từ phía cơ quan quản lý.
"Cơn ác mộng" khó xảy ra
Trong văn bản báo cáo Thực trạng thị trường bất động sản vừa công bố, HoREA cũng chỉ ra 6 nguyên nhân khiến cho thị trường địa ốc hình thành bong bóng và đổ vỡ ở thời kỳ 2007 - 2011.
Thứ nhất, tăng trưởng GDP năm 2007 đạt 8,48%, là mức rất cao. TP HCM trưởng GDP năm 2007 đạt mức 12,6% cũng là mức tăng trưởng cao nhất trong 10 năm kể từ năm 1997. Điều này dẫn đến thực tế là nhiều doanh nghiệp và người dân dễ k.iếm t.iền và bất động sản là kênh đầu tư là tài sản được lựa chọn để cất trữ, để kinh doanh, kể cả đầu cơ.
Thứ hai, nguyên nhân trực tiếp bắt nguồn từ chính sách nới lỏng tín dụng. Các ngân hàng thương mại đã cho vay dưới chuẩn, thể hiện tăng trưởng tín dụng năm 2007 rất cao lên đến hơn 37%. Trong đó, một phần rất lớn nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội đổ vào đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, thị trường xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
Thứ tư, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà, đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản với tần số chóng mặt.
Thứ năm, các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng.
Thứ sáu, gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương một tỷ USD vào giữa năm 2009, mà trong đó có một phần đáng kể nguồn vốn này được sử dụng sai mục đích để đầu tư vào bất động sản mà không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Một mặt đi tìm nguyên nhân gây ra bong bóng bất động sản và cuộc khủng hoảng trong quá khứ, HoREA khẳng định cơn ác mộng này sẽ không xảy ra năm 2018 - 2019 do tăng trưởng tín dụng vẫn trong tầm kiểm soát.
Tăng trưởng tín dụng của cả nước năm 2017 đạt 18,17% (chỉ gần bằng phân nửa mức tăng trưởng tín dụng nóng 37% của năm 2007). Dự kiến năm 2018 tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 17% cũng là mức tăng hợp lý. Ngân hàng Nhà nước cũng công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm, và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, và lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.
Điều khiến HoREA tin tưởng sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản còn nằm ở yếu tố quản lý, kiểm soát thị trường. Hiệp hội đ.ánh giá các cơ quan Nhà nước đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết thị trường.
Về phía các doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, giới đầu tư và người tiêu dùng đều thông minh hơn. Một số doanh nghiệp cũng đã lên kế hoạch ứng phó với bong bóng bất động sản.
Theo Thiên Bình
Diễn đàn doanh nghiệp
Sau 5 năm, tồn kho bất động sản giảm hơn 80% Trong báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2018, dự kiến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2019, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, thị trường bất động sản cơ bản được kiểm soát, tiếp tục tăng trưởng, chưa có dấu hiệu bất thường, cực đoan lớn; giá cả ổn định; thanh khoản duy trì...
