4 “lát cắt” thị trường nhà đất năm 2017
Chuyên gia CBRE vừa tổng kết 4 điểm nổi bật của thị trường bất động sản năm 2017, đồng thời đưa ra nhận định về hoạt động của thị trường trong năm 2018.
Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, năm 2017 thị trường bất động sản vẫn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng, giữ được sự phát triển tương đối ổn định. Bà Dương rút ra 4 điểm đáng chú ý về thị trường bất động sản trong năm 2017 gồm:
Nguồn cung chào bán mới giảm
Năm 2017, toàn thị trường có khoảng 22.000 căn hộ mới được chào bán ra, giảm 22,9% so với cùng kỳ năm 2016. Trong đó, sự suy giảm mạnh nhất đến từ nguồn cung căn hộ hạng sang và cao cấp.
Cụ thể, tính đến tháng 10/2017, chỉ có khoảng 102 căn hộ hạng sang được chào bán, giảm đến 95% so với cùng thời điểm 2016. Phân khúc cao cấp có khoảng 5.206 căn hộ mới được tung ra, giảm 23% so với cùng kỳ.
Ngoài ra, phân khúc trung cấp, bình dân cũng không có sự tăng trưởng về nguồn cung. Theo đó, tổng sản phẩm mở bán của phân khúc trung cấp là 12.000 căn, giảm 15% so với 2016, căn hộ bình dân có 428 căn mở bán mới, giảm 29%.
Sự suy giảm nguồn cung mới được bà Bùi Nguyệt Nga – P. TGĐ Vạn Thái Land nhìn nhận là tín hiệu tích cực cho thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang phát triển bền vững, không còn quá nóng và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng như các năm trước.
Việc phân khúc căn hộ hạng sang và cao cấp giảm cung chứng tỏ các doanh nghiệp đang ngày càng hướng đến phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chạy theo xu hướng như những năm trước.
Phân khúc nhà trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường
Trong khi sức tiêu thụ của 2 phân khúc hạng sang và cao cấp đang giảm đi khá nhanh, phân khúc nhà ở trung cấp, bình dân lại tiếp tục dẫn đầu thị trường về tỷ lệ hấp thụ. Theo đó, tổng lượng giao dịch toàn thị trường của phân khúc hạng sang chỉ khoảng 473 căn, giảm 58% so với cùng kỳ. Phân khúc cao cấp là 5.390 căn, giảm 25%.
Video đang HOT
Trong khi đó, năm 2017 có khoảng 23.561 căn hộ thuộc dự án trung cấp, bình dân được tiêu thụ, chiếm 56% tổng lượng tiêu thụ của toàn thị trường. Như vậy, trung bình cứ 100 căn hộ trung cấp bán ra thì có 84 căn được thị trường hấp thụ thành công.
Cụ thể, ở phân khúc trung cấp, có khoảng 13.170 căn hộ chào bán thành công, tăng 25% so với năm 2016. Phân khúc bình dân là 4.595 căn bán ra, tăng 6,5%. Con số này được dự báo là sẽ còn tiếp tục tăng cao trong năm 2018, đạt đến con số 70% khi mà sức hấp thụ của thị trường hiện rất tốt.
Giá bán tiếp tục tăng cao ở loại hình cao cấp
Theo thống kê từ CBRE, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ tiếp tục tăng từ 3-10% trong năm 2017. Theo đó, phân khúc có mức giá tăng cao nhất là căn hộ cao cấp từ 7-10%, trung cấp tăng khoảng từ 5-7% và loại hình nhà ở bình dân tăng nhẹ nhất với mức từ 3-5%.
Tại thị trường thứ cấp, giá bán tăng từ 10 – 25% ở loại hình nhà ở trung cấp dưới 2 tỷ/căn, tỷ lệ này ở phân khúc bình dân là 7 – 12% và ở thị trường cao cấp chỉ tầm 5 – 7%. Theo đó trong năm 2018, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng ở biên độ trung bình trên toàn thị trường. Riêng phân khúc hạng sang và cao cấp sẽ có sự biến động mạnh về giá.
Theo đó, loại hình căn hộ hạng sang sẽ có bước nhảy vọt trong giá bán trong khi phân khúc cao cấp có thể tăng giá từ 7-10% tại thị trường sơ cấp. Căn hộ hạng sang có khả năng tăng giá bán sơ cấp lên đến 100% so với 2017, phân khúc cao cấp sẽ duy trì mức 10% trong khi loại hình căn hộ trung cấp, bình dân vẫn giữ vững mức tăng từ 3 -7%. Giá thứ cấp được dự báo sẽ biến động không lớn do nguồn hàng mới gia tăng, sản phẩm hoàn thiện từ thị trường đổ vào nhiều.
Căn hộ cho thuê đối mặt áp lực cạnh tranh lớn.
Thị trường căn hộ cho thuê được dự báo sẽ ngày càng khó khăn hơn khi hiệu suất thuê giảm mà nguồn cung mới bùng nổ quá nhiều. Tính riêng trong năm 2017, nguồn cung căn hộ hoàn thiện bàn giao đổ vào thị trường ước đạt 48.000 căn.
Theo thống kê, ít nhất 40% nguồn cung trong số đó là phục vụ mục đích cho thuê. Trước thực trạng ngày càng nhiều nguồn cung căn hộ cao cấp cho thuê đang không tìm được đầu ra. Áp lực nguồn hàng mới quá nhiều càng khiến thị trường cho thuê rơi vào bế tắc, nhất là với loại hình căn hộ diện tích lớn.
Năm 2018, dự kiến sẽ có thêm ít nhất 30.000 căn hộ hoàn thiện nữa sẽ đổ vào thị trường, áp lực cạnh tranh cho thuê cao sẽ khiến lợi tức cho thuê tiếp tục giảm trong năm 2018.
Năm 2018 phân khúc căn hộ bình dân sẽ có sự suy giảm trong nguồn cung. Phân khúc trung cấp vẫn giữ vững phong độ hiện tại trong khi thị trường chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của phân khúc hạng sang và căn hộ cao cấp khi nguồn cung mới dự kiến tăng mạnh. Thị trường cho thuê khó giữ được lợi nhuận cao như các năm trước.
Theo Phương Uyên
Lại sốt địa ốc cục bộ vì thông tin mở thêm cửa sân bay Tân Sơn Nhất
Thông tin sân bay Tân Sơn Nhất được mở thêm một cổng để giải quyết vấn đề quá tải, dù chưa được thông qua nhưng đã tạo nên cơn sốt địa ốc cục bộ. Giá nhà đất tăng vọt chỉ trong thời gian ngắn.
Mở thêm cửa vào sân bay Tân Sơn Nhất mới chỉ là đề xuất và chưa có quy hoạch cụ thể
Té nước theo mưa
Thông tin mở thêm cổng sân bay Tân Sơn Nhất đã "kích hoạt" giá nhà đất quanh khu vực tăng mạnh. Các dự án và giá nhà đất riêng lẻ tại đây đang nóng lên từng ngày. Khu vực đường Quang Trung, Thống Nhất, giá nhà đất tăng khá nhiều. Một căn nhà phố trên đường Phạm Văn Chiêu (Gò Vấp) cách đây 1 năm được giao dịch 3,2 tỷ đồng nay đã lên 5 tỷ đồng; hàng loạt dự án thuộc Tập đoàn Cityland trên đường Phan Văn Trị (Gò Vấp) cũng tăng giá mạnh trong một thời gian ngắn. Một số dự án bất động sản khu vực Củ Chi, Long An cũng tận dụng cơ hội thông tin nói trên để quảng bá cho sản phẩm.
Nóng nhất là dọc trục Trường Chinh-Cộng Hòa, nơi hưởng lợi trực tiếp nếu chủ trương mở cổng sân bay được thông qua. Đất nền tại một số điểm lân cận "cổng Trường Chinh" gần đây tăng khá mạnh. Tại dự án 38ha (Trường Chinh), giá đất tăng từ 35 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2; nhà đất riêng lẻ khu vực này cũng tăng từ 10% - 20% chỉ trong vòng 2 tháng. Các dự án chung cư đang triển khai khu vực này như Tham Lương Depot, Topaz Home... có tính thanh khoản rất cao.
Sốt địa ốc cục bộ xuất hiện quanh sân bay Tân Sơn Nhất sau khi có thông tin mở thêm cổng
Theo nhiều chuyên gia địa ốc, nhà đất khu vực quanh sân bay Tân Sơn Nhất luôn là địa hạt có giá trị cao và giá cả tăng theo từng năm. Lý do chính là quỹ đất vàng xung quanh sân bay gần như đã kín mít. Sự gia tăng ồ ạt của các dự án chung cư quanh sân bay đang đặt ra vấn đề lớn về hạ tầng dân sinh.
"Xung quanh sân bay trong bán kính 1km, chỉ riêng phân khúc căn hộ đã có hàng chục nghìn căn và có sự lưu trú của hàng trăm nghìn người. Vấn đề giao thông ngày càng gay gắt. Nếu chủ trương mở thêm cửa được thông qua, đối tượng hưởng lợi đầu tiên chính là các dự án này"- chuyên gia Nguyễn Ngọc Vinh nhận định. Đối với các dự án mới và đất nền, còn phải chờ xem quy hoạch có thành thực tế hay không.
Ông Nguyễn Duy Minh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản L&L, cho biết giới đầu tư, đầu cơ bất động sản rất nhanh nhạy với những thông tin mới về quy hoạch, triển khai dự án. Khi một thông tin mới có tính tích cực được đưa ra là giới kinh doanh bất động sản đều chộp lấy để nâng giá trị sản phẩm, tận dụng cơ hội đầu cơ. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, người mua phải hết sức bình tĩnh để không bị "hố hàng" khi sản phẩm được bơm thổi quá mức. Bởi các đề xuất trên đang được cơ quan chức năng xem xét, nếu không được thông qua, người mua có thể trả giá không đúng với giá trị thực của căn nhà hay bất động sản đã mua. Điều đã diễn ra với những thông tin "quy hoạch ảo" như Củ Chi, Bình Chánh hoặc nghĩa trang Bình Hưng Hòa... vừa qua.
Mới chỉ là đề xuất
Mới đây, tại buổi làm việc với Bộ trưởng Bộ GTVT Trương Quang Nghĩa, lãnh đạo TPHCM đã đề xuất việc mở thêm cổng vào sân bay để giảm tải cho cửa chính. Theo phương án này, sân bay sẽ có thêm cổng vào tại vị trí trên đường Hoàng Hoa Thám nhưng việc kết nối từ đường Hoàng Hoa Thám ra đường Cộng Hòa cũng đang kẹt xe liên tục. Ngoài ra, TPHCM còn đề nghị Bộ GTVT nghiên cứu mở thêm cổng vào sân bay trên đường Thống Nhất và những vị trí khác trên các tuyến đường Trường Chinh, Phạm Văn Bạch, Tân Sơn, Quang Trung...
Hành khách khu vực phía Tây Bắc TPHCM và các tỉnh Tây Ninh, Long An, Bình Dương, cả từ nước bạn Campuchia, muốn đi vào sân bay Tân Sơn Nhất đều phải thông qua đường Trường Chinh vào Cộng Hòa để "dồn" vào đường Trường Sơn, trước khi vào cổng quốc nội hay quốc tế. Chính vì thế, lượng khách này đã góp phần quá tải không chỉ trên đường Cộng Hòa mà còn trên cả đường vào sân bay hiện hữu.
Từ những nguyên nhân trên, UBND quận Tân Bình đề xuất trổ thêm cổng từ sân bay ra hướng đường Cộng Hòa. Cụ thể, UBND quận Tân Bình cho rằng cần làm một nhà ga lưỡng dụng (dùng chung cho quân sự và dân sự - PV) và mở thêm đường ra hướng từ Cộng Hòa để giảm tải cho đường Trường Sơn. Nếu không, có thể chọn phương án mở thêm nhà ga lưỡng dụng phía đường Hoàng Hoa Thám và sớm triển khai trục đường mới song song với Cộng Hòa bắt đầu tư đường Phan Thúc Duyện đến mũi tàu Trường Chinh như phương án đã được duyệt để có thêm lối ra, vào sân bay. Song song đó là nâng cấp, mở rộng đường Hoàng Hoa Thám.
Tiệm cận sân bay Tân Sơn Nhất hiện là "thiên đường" địa ốc với số lượng dự án dày đặc
Trong khi đó, UBND quận Gò Vấp phân tích, ở điểm tiếp giáp với đường Thống Nhất sẽ đáp ứng được nhu cầu đi lại của người dân từ khu vực phía Bắc TPHCM (quận 12 và các huyện Hóc Môn, Củ Chi); một phần từ các tỉnh miền Tây và miền Đông Nam bộ (không phải đi vào các trục đường chính của trung tâm TP để đến cổng sân bay như hiện nay). Hơn nữa, theo quy hoạch hạ tầng giao thông hoàn chỉnh tại khu vực dự kiến mở cổng sân bay đã được cấp thẩm quyền phê duyệt, thì đường Thống Nhất gần như là trung tâm kết nối các hướng với sân bay Tân Sơn Nhất.
Sau khi lắng nghe các kiến nghị, Bộ trưởng Bộ GTVT Trương Quang Nghĩa cho biết tới đây sẽ chỉ đạo tháo gỡ những vướng mắc của các dự án nằm trong thẩm quyền quyết định của bộ, sớm "giải cứu" sân bay Tân Sơn Nhất khỏi tình trạng ùn tắc, quá tải hiện nay. Những đề xuất của UBND TP.HCM và các quận sẽ được cân nhắc xem xét. Theo các chuyên gia BĐS, thông tin mở thêm các cổng sân bay Tân Sơn Nhất mới chỉ là khởi phát và chưa có giá trị tham khảo đối với thị trường địa ốc.
Theo Danviet
Lo ngại sốt đất ảnh hưởng giải phóng mặt bằng sân bay Long Thành Tình trạng sốt đất khu vực gần nơi triển khai Cảng Hàng không quốc tế Long Thành đang "nóng" trở lại. Tình trạng sốt đất khu vực gần nơi triển khai CHK quốc tế Long Thành đang "nóng" trở lại sau khi Quốc hội chính thức thông qua việc tách nội dung thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của...