4 căn cứ xét xử lại vụ ‘định nhảy lầu vì thua kiện’

Xác định sai quan hệ tranh chấp, không áp dụng đầy đủ quy định pháp luật… là lý do TAND Cấp cao đề nghị huỷ cả hai bản án vụ “định nhảy lầu vì thua kiện”.

Trong kháng nghị vừa ban hành, TAND Cấp cao tại TP HCM đề nghị Ủy ban thẩm phán TAND Cấp cao xét xử lại theo thủ tục giám đốc thẩm, hủy cả hai bản án tuyên ông Lê Văn Dư, 42 tuổi, và các đồng bị đơn thua kiện trong vụ tranh chấp 674 m2 đất ở Gò Vấp với ông Phan Quý (67 tuổi, cựu cán bộ VKSND TP HCM).

Bản án được tuyên hôm 1/7 khiến bị đơn bức xúc la hét phản đối, trong đó bà Hiệp (vợ ông Dư) – người có quyền, nghĩa vụ liên quan lao ra khỏi phòng xử định nhảy lầu nhưng được lực lượng bảo vệ tòa kịp thời ngăn cản.

Kháng nghị chỉ ra 4 vấn đề phải xem xét lại trong vụ án. Về quan hệ tranh chấp, TAND Cấp cao cho rằng, các đương sự đều thừa nhận 674 m2 đất đang tranh chấp nằm trong 3.500 m2 đất trồng cây hàng năm tại phường 15, quận Gò Vấp, thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Quý. Năm 2002 và 2009, ông Quý lần lượt lập hợp đồng giấy tay bán cho ông Khâu Văn Sĩ, Lê Văn Dư và (Lê Sĩ Thắng, cháu ông Dư) 674 m2 đất, đã nhận tiền đầy đủ. Ông Dư sau đó mua lại toàn bộ phần đất của người cháu và ông Sĩ, lập hợp đồng nhưng không công chứng.

Đến năm 2017, ông Quý cho rằng, các bị đơn vi phạm thỏa thuận xây dựng trái phép trên phần đất này nên khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch giấy tay trước đó chưa có hiệu lực pháp luật, buộc các bị đơn trả lại 674 m2 đất (lúc này giá khu đất đã tăng gấp hơn 10 lần – khoảng hơn 10 tỷ đồng).

Ông Dư và các đồng bị đơn không đồng ý, phản tố, đề nghị tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các đương sự. Do đó, quan hệ tranh chấp trong vụ án là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

TAND quận Gò Vấp xử sơ thẩm xác định đúng quan hệ tranh chấp, nhưng TAND TP HCM xử phúc thẩm xác định đây là tranh chấp quyền sử dụng đất. “Khi tuyên án toà lại không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtlà mâu thuẫn, không phản ánh đúng bản chất”, kháng nghị nêu.

Khu đất 674 m2 ở quận Gò Vấp các bên đang tranh chấp. Ảnh: Hải Duyên.

TAND Cấp cao cho rằng, lý do ông Quý khởi kiện yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là các bị đơn tự ý chuyển nhượng qua lại cho nhau và xây dựng trái phép trên đất, không được sự đồng ý của nguyên đơn. Tuy nhiên, các lý do nguyên đơn đưa ra không thuộc phạm vi thoả thuận giữa các bên khi xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bị đơn không vi phạm thỏa thuận. Việc xây dựng không phép trên đất thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính, không ảnh hưởng quyền lợi của nguyên đơn.

Trong khi đó, các bị đơn đã thanh toán tiền, nhận đất và sử dụng nhiều năm nhưng nguyên đơn không tranh chấp. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thực hiện, đáng lẽ các bên phải tiếp tục cho đến khi hoàn tất mọi thủ tục theo quy định pháp luật. Vì vậy, nguyên đơn yêu cầu tuyên bố vô hiệu là không phù hợp. “Cấp sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận một phần, hoặc toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn, đều không đúng pháp luật“, kháng nghị nêu.

Tòa Cấp cao cũng phân tích, ông Quý ký hợp đồng bán cho bị đơn Sỹ 500 m2 vào thời điểm nguyên đơn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn hai hợp đồng chuyển nhượng với ông Dư và người cháu thì không đủ điều kiện tách thửa theo quy định. Các hợp đồng này chuyển nhượng bằng giấy tay, không công chứng, chứng thực, do đó tại thời điểm xác lập giao dịch đều vi phạm về các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cho đến thời điểm phát sinh tranh chấp, nguyên đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên không được coi là vô hiệu do vi phạm điều kiện chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp, không có công chứng chứng thực của cơ quan thẩm quyền. Hơn nữa toàn bộ 674 m2 đã được các bên thống nhất chuyển nhượng cho ông Dư, đảm bảo điều kiện tách thửa theo Quyết định 190 của UBND TP HCM (đất nông nghiệp phải từ 500 m2 trở lên mới được tách thửa).

Hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên đương sự đã xác lập, đang thực hiện thì phát sinh tranh chấp. Do đó, cần áp dụng quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết. Yêu cầu phản tố đề nghị công nhận hợp đồng của ông Lê Văn Dư là có căn cứ. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần, còn tòa cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không áp dụng đầy đủ các quy định pháp luật nên cần phải được xem xét lại.

“Trong trường hợp không phát sinh thêm tài liệu chứng cứ nào khác phải công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo yêu cầu phản tố của ông Dư. Nếu có chứng cứ khác xác định hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì tòa phải giải quyết hợp đồng và hậu quả của hợp đồng vô hiệu mới đảm bảo được quyền và lợi ích của các bên”, kháng nghị của TAND Cấp cao nêu.

Hồi tháng 11 năm ngoái, TAND quận Gò Vấp xử sơ thẩm, tuyên chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với ông Sĩ, công nhận 500 m đất này cho vợ chồng ông Quý. Bởi thời điểm bán đất vợ chồng ông Quý chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Toà buộc vợ chồng ông Quý phải thanh toán cho vợ chồng ông Dư hơn 5,5 tỷ đồng (tương đương giá trị 500 m2 vợ chồng ông Quý nhận lại theo định giá); buộc gia đình ông Dư và những người đang ở trên khu đất phải hoàn trả lại cho vợ chồng ông Quý.

Đồng thời, HĐXX cũng chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư, công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với người cháu, và ông Dư, tổng cộng là 174 m2. Ông Dư được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để tách thửa, đăng ký quyền sử dụng đất với 174/674 m2 đã mua.

Bản án này bị các bên kháng cáo, VKSND quận Gò Vấp kháng nghị.

Hôm 1/7, TAND TP HCM xử phúc thẩm tuyên bác kháng nghị của VKS và kháng cáo của bị đơn, chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. Tòa buộc bị đơn phải trả lại toàn bộ 674 m2 đất cho ông Quý. Ông Quý có nghĩa vụ trả lại phần tiền đã nhận của các bị đơn cùng lãi suất đến ngày giải quyết vụ án.

Theo HĐXX phúc thẩm, đây là vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất. Phần diện tích đất ông Dư nhận chuyển nhượng từ ông Quý cũng như mua lại của người cháu, ông Sĩ, chưa được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền và chưa được cấp giấy chứng nhận. Hơn nữa, theo các tài liệu từ cơ quan chức năng, ông Dư đã xây dựng trái phép trên phần đất mua lại của ông Quý và bị buộc tháo dỡ. Do đó, hợp đồng mua bán giữa nguyên đơn với các bị đơn là vô hiệu…