4 cách đầu tư bất động sản hiệu quả khi thị trường giảm tốc
Khi địa ốc bước qua chu kỳ nóng sốt, đà giảm sẽ dần xuất hiện và đây là lúc bắt điểm rơi, săn tìm cơ hội.
Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết từ đầu năm 2018 đến nay, các dấu hiệu giảm tốc của thị trường địa ốc lộ diện ở khá nhiều phân khúc: căn hộ, bất động sản liền thổ và nghỉ dưỡng. Đầu tiên là nguồn cung sụt giảm mạnh, sau đó mãi lực chậm lại. Giới đầu tư lướt sóng cũng thưa dần và thị trường thứ cấp không còn hoạt động rầm rộ như trước.
Chuyên gia này đ.ánh giá, từ quý IV/2018 trở đi được xem là thời điểm bản lề để xem xét liệu mãi lực thị trường có thể cải thiện hay không và các dấu hiệu giảm tốc đang diễn tiến ra sao. Đây chính là giai đoạn quan trọng để quan sát thị trường và đưa ra các quyết định đầu tư với mức giá mềm hơn so với cuối năm 2017 đầu năm 2018. Ông Quang đưa ra 4 chiến thuật đầu tư phù hợp cho giai đoạn giảm tốc này.
Thứ nhất: mua hàng của người chịu áp lực rời cuộc chơi. Khi thị trường giảm tốc cũng có qui luật xuống từ từ tốc độ bằng 30% lúc tăng. Do vậy có thể chọn bất động sản cần bán gấp, bán vội nhất để mua nếu giá rẻ hơn 20% thị trường là an toàn. Nếu có giảm giá trong thời điểm này, mức giảm trung bình 10 – 15% một năm.
Thị trường bất động sản TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Thứ hai: đầu tư sản phẩm hữu dụng nhất, nên chọn những căn nhà liên kế mặt t.iền vì thuộc hàng hiếm, trước sau gì cũng tăng hoặc căn hộ trung tâm.
Thứ ba: phòng thủ t.iền mặt vì trong giai đoạn giảm tốc, t.iền mặt là vua. Đầu tư dòng t.iền này theo tỷ lệ 50 – 50, tức là chỉ đầu tư 50% dòng vốn hiện hữu. Nhà đầu tư nên giữ khoản t.iền còn lại để có cơ hội săn hàng giá rẻ khi xác định điểm rơi (vùng giá hợp lý).
Video đang HOT
Thứ tư: khi thị trường chững lại kéo dài hơn 6 – 8 tháng, nên thu hồi vốn với những sản phẩm xa trung tâm hoặc có kết nối kém.
Theo ông Quang, sẽ khó xảy ra tình trạng bất động sản giảm giá mạnh như chu kỳ khủng hoảng của 10 năm về trước. Nguyên nhân là do bối cảnh thị trường từng thời điểm hoàn toàn khác nhau và quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai dự án ngày càng ít lại. Các thủ tục pháp lý cũng trở nên chặt chẽ, mất nhiều thời gian chuẩn bị rổ hàng hơn.
Tuy nhiên, chắc chắn không có một thị trường mãi mãi tăng trưởng mà không bộc lộ khiếm khuyết hay có bước ngoặt điều chỉnh. Chuyên gia này cho biết thêm, chu kỳ giảm tốc của thị trường sẽ được thách thức trong mùa cao điểm bán hàng cuối cùng của năm nay.
Nếu thị trường có thanh khoản vượt trội, đây sẽ là cú hích tâm lý kéo thị trường ra khỏi vùng tối đầy nghi ngờ trong suốt ba quý vừa qua. Ngược lại, nếu thị trường tiếp tục ảm đạm, mất thanh khoản, mãi lực kém, nguy cơ về một kịch bản màu xám có thể sẽ đến gần hơn.
Nguồn VnE
Nhận diện thách thức
Thị trường bất động sản đã trải qua hơn 3/4 chặng đường năm 2018 trong bối cảnh kinh tế nước nhà tiếp tục có nhiều khởi sắc. Nhưng như một câu nói vui: "Chúng ta chỉ biết chắc về những thứ đã qua, còn tương lai, mọi dự đoán chỉ như một bản tin dự báo thời tiết", còn quá sớm để lạc quan về thị trường bất động sản 2019 và xa hơn.
Bất động sản rõ ràng là một "hàn thử biểu" của nền kinh tế, bởi chỉ vướng một chút e ngại, lăn tăn về khả năng bị ảnh hưởng thu nhập trong tương lai là người dân sẽ cân nhắc lại quyết định mua nhà.
Trong một bình diện rộng hơn, mới đây, ông Eric Sidgwick, Giám đốc Quốc gia của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) tại Việt Nam cho rằng, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam nửa đầu năm 2018 đạt được trên tất cả các lĩnh vực. Tuy nhiên, nền kinh tế vẫn còn dễ bị tác động bởi các thách thức trong và ngoài nước.
Tăng trưởng giảm nhẹ ở các nền kinh tế lớn như Trung Quốc, Liên minh châu Âu và Nhật Bản có thể ảnh hưởng đến tổng cầu thương mại thế giới. Căng thẳng thương mại leo thang toàn cầu cũng có thể tác động tiêu cực đến hoạt động xuất khẩu và dòng vốn FDI vào Việt Nam.
Với nguồn dữ liệu và kinh nghiệm phân tích diễn biến kinh tế thế giới, ADB đã điều chỉnh lạm phát của Việt Nam lên 4% trong năm 2018 và 4,5% cho 2019, tăng so với ước tính trước đó (tương ứng là 3,7% và 4%).
Phía ADB cũng cho rằng, nếu căng thẳng thương mại leo thang gây tác động đáng kể đến thương mại, phá vỡ mạng lưới sản xuất và chuỗi cung ứng toàn cầu, triển vọng tăng trưởng của Việt Nam sẽ bị tác động xấu. Những diễn biến như vậy không chỉ ảnh hưởng đến triển vọng xuất khẩu, mà còn kìm hãm FDI. Tình hình biến động gia tăng trên thị trường tài chính quốc tế cũng là một rủi ro.
Đồng quan điểm, trong một trao đổi mới đây với người viết, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, dù có triển vọng hoàn thành mục tiêu tăng trưởng năm 2018, nhưng không thể xác định rằng năm 2019 vẫn tiếp tục "xuôi chèo mát mái".
Theo ông Châu, lạm phát sẽ là thách thức không nhỏ. Và việc kinh tế Việt Nam hội nhập sâu vừa đáng mừng, nhưng cũng hàm chứa nhiều thử thách.
Chúng ta đang nói nhiều về chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, bất đồng trong kinh doanh giữa Mỹ và các nền kinh tế lớn khác.
Đặc biệt, đang nhìn nhận rất tích cực về triển vọng phát triển các phân khúc bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ để đón làn sóng dịch chuyển của các tập đoàn đa quốc gia rời khỏi Trung Quốc và cả của chính các doanh nghiệp từ nước này.
Tuy nhiên, chúng ta lại chưa đề cập nhiều đến các rủi ro có thể xảy đến.
Vị Chủ tịch HoREA cho rằng, với nền kinh tế Việt Nam, Trung Quốc vẫn là thị trường lớn. Họ chỉ cần "hắt hơi", "sổ mũi" là ta đã bị ảnh hưởng. Do đó, cần phải tiếp tục quan sát kỹ diễn biến chiến tranh thương mại.
Chúng ta phải đề phòng việc Trung Quốc dùng các biện pháp tự vệ để bảo vệ nền kinh tế và điều đó ảnh hưởng tới Việt Nam ra sao. Ví dụ như việc đ.ánh sụt giá đồng Nhân dân tệ để đối phó với trừng phạt thương mại từ phía Mỹ. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn tới kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản cũng không là ngoại lệ.
Chỉ trong chưa đầy 1 tháng, HoREA liên tiếp phát hành 2 công văn có nội dung gần như ngược nhau, liên quan đến kiến nghị Ngân hàng Nhà nước về việc sử dụng tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2019.
Cụ thể, Công văn số 117/CV-HoREA ngày 29/9/2018, HoREA kiến nghị áp dụng mức 45%; đến ngày 12/10/2018, sau khi có cuộc làm việc với Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, HoREA đã phát hành tiếp Công văn số 124/CV-HoREA, đề xuất giữ nguyên lộ trình siết tín dụng do Ngân hàng đề ra trước đó (áp dụng tỷ lệ tối đa là 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn trong năm 2019).
Theo lý giải của ông Châu, việc phát hành liên tiếp hai văn bản thay đổi mức đề xuất đến từ việc nhận thấy sự cần thiết của việc siết tín dụng và trên cơ sở phân tích các diễn biến chung của kinh tế thế giới, để đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô, an toàn hệ thống tín dụng, giảm dần sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào nguồn tín dụng ngân hàng, tạo áp lực có tính tích cực, để thị trường và các chủ đầu tư phát triển lành mạnh, bền vững hơn.
Thành Nguyễn
Báo Đầu tư Bất động sản
Chứng khoán ngày 26/10: Lực cầu bắt đáy xuất hiện? Khi tâm lý thị trường dần ổn định, lực cầu bắt đáy xuất hiện ở các cổ phiếu large cap, ngân hàng, chứng khoán có yếu tố dẫn dắt sẽ khiến chỉ số VN-Index phục hồi quanh mốc 930 điểm. Chứng khoán Mỹ tiếp tục bị bán tháo Thị trường chứng khoán Mỹ phục hồi trong phiên giao dịch thứ năm (25/10) với...
