Trái phiếu bất động sản: Áp lực trả nợ
Khá nhiều lần cơ quan chức năng liên quan như Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cùng các chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về những rủi ro khi nhà đầu tư ồ ạt đổ tiền mua trái phiếu có lãi suất cao do nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành, nhất là với lô trái phiếu không có tài sản đảm bảo.
Ảnh minh họa: Hứa Chung/TTXVN
Thế nhưng, tiếc thay hình thức này vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Vụ việc các lô trái phiếu của nhóm công ty thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy một lần nữa thổi bùng lên những hiểm họa đã được báo trước. Đặc biệt khoản nợ 138.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn trả nợ trong 2 – 3 năm tới là áp lực không nhỏ cho các doanh nghiệp huy động.
Các chuyên gia cho rằng, thực tế việc huy động trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bùng nổ cách đây 3 – 4 năm và rầm rộ hơn trong 2 năm trở lại đây. Mức lãi suất 11 – 12% trở nên quá hấp dẫn khi so với mặt bằng lãi suất tiết kiệm của ngân hàng chỉ quanh ở ngưỡng 5 – 6%/năm. Tuy nhiên, lãi cao cũng đi kèm với rủi ro và thực tế đã xảy ra.
Đánh giá về hoạt động của doanh nghiệp năm 2021, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng từng cảnh báo về tình hình phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản với dẫn chứng con số trái phiếu đã phát hành lên tới 214.440 tỷ đồng, tương đương hơn 9 tỷ USD và tăng gấp 3 lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng. Đồng thời, cũng bộc lộ lo ngại về sự mất an toàn của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.
Mức lãi suất phát hành trái phiếu dao động trong khoảng 8 – 13%/năm với tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp; trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.
Theo Bộ Xây dựng, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao, không có tài sản bảo đảm sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhận xét, việc các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu, đưa ra lãi suất cao để thu hút người dân tham gia mà không cung cấp thông tin đầy đủ, không có sự giám sát, quản lý của cơ quan chức năng sẽ dễ dẫn đến tình trạng đảo nợ và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” trên thị trường.
Thống kê của Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (thuộc FiinGroup) cho thấy, trong 5 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới rất lớn, với giá trị phát hành trung bình khoảng 100.000 tỷ đồng/năm, chiếm từ 30 – 40% tổng giá trị phát hành. Tỷ trọng dư nợ trái phiếu chiếm khoảng 46% trong tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản.
Con số này cho thấy trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản và tiếp tục là nguồn vốn trung, dài hạn cho nhóm ngành này trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt.
Tuy nhiên, do phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết nên tỷ trọng của trái phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản trong toàn hệ thống trên thực tế sẽ lớn hơn rất nhiều. Đặc biệt, giai đoạn này nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn.
Video đang HOT
Theo Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, sẽ có khoảng 138.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sẽ đến hạn trả nợ trong 2 – 3 năm tới.
Điều này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm bảo đảm cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp…
Nhưng xét về tổng thể, các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, sức khỏe tài chính của các công ty bất động sản vẫn ở mức tương đối an toàn, trừ những công ty, dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng.
Lý do là mức độ đòn bẩy tài chính của ngành bất động sản và phân khúc bất động sản dân cư vẫn cơ bản tương đối thấp so với giai đoạn 7 năm trước. Vấn đề đáng chú ý là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 – 3 năm tới.
Cụ thể, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản khoảng 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021 thì 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn trong 3 năm tới (từ 2022 – 2024). Như vậy, sẽ có khoảng 138.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.
Đặc biệt, trong bối cảnh dần hồi phục sau đại dịch thì áp lực trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản sẽ càng gia tăng. Điều này có thể gây ra rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng.
Hiện việc mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là cách mà các ngân hàng “lách” quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, sau sự kiện “bom nợ” Evergrande và những cảnh báo rủi ro do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức thì động thái siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết – các chuyên gia nhận định.
Tiến sỹ Đinh Thế Hiển phân tích, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp bất động sản mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Bởi trên thực tế, tín dụng bất động sản thời gian qua có “biến tướng” trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nở rộ nhất là vào năm 2020 và 2021. Tín dụng đang nghiêng về bất động sản nên nếu xảy ra rủi ro trong thị trường bất động sản thì hệ thống tài chính cũng theo dây chuyền bị “vạ lây”.
Từ thực tế này, Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân cho rằng, xếp hạng tín nhiệm là “tín hiệu đèn giao thông” để tất cả các chủ thể tham gia thị trường trái phiếu có thể tương tác với nhau một cách hiệu quả và bền vững.
Để thị trường trái phiếu phát triển bền vững, bên cạnh việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm, theo ông Thuân, còn một số yếu tố như: yêu cầu niêm yết trái phiếu theo quy định mới; chuẩn hóa lại điều kiện phát hành; phát triển cơ sở nhà đầu tư, nhất là các định chế tài chính như quỹ trái phiếu, quỹ hưu trí…
Tại Việt Nam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có đặc thù là lượng nhà đầu tư cá nhân tham gia rất lớn. Trong bối cảnh hiện nay, để đảm bảo bền vững và hướng đến quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân, vấn đề đẩy mạnh phát hành trái phiếu theo hình thức chào bán rộng rãi ra công chúng là yếu tố quan trọng nhất, thay vì hình thức phát hành riêng lẻ và phân phối lại như hiện nay – chuyên gia này phân tích.
Lý do được ông Thân dẫn chứng là phát hành rộng rãi ra công chúng có tiêu chuẩn cao hơn về minh bạch thông tin, nhưng vẫn đáp ứng nhu cầu đầu tư rất lớn của người dân, nhất là trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp và các kênh đầu tư như bất động sản, tiền số… có rủi ro cao.
Thị trường trái phiếu cũng tương tự như cổ phiếu, nhà đầu tư có thể đầu tư để hưởng tiềm năng lợi nhuận cao, cũng có thể đầu tư an toàn và chấp nhận mức sinh lời thấp hơn. Vấn đề là làm sao để thực sự minh bạch và nếu gặp rủi ro mất tiền, nhà đầu tư cũng sẵn sàng chấp nhận thực tế đó.
“Hiếm có nước nào mà nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp nhiều như ở Việt Nam. Họ thường không lập dự phòng rủi ro như các định chế tài chính và nếu bất ngờ mất tiền thì bên cạnh yếu tố chủ quan cũng có một phần lỗi của hệ thống” – ông Thuân nêu vấn đề.
Đã đến lúc thị trường bất động sản phải thanh lọc?
Theo các chuyên gia, một loạt tín hiệu cảnh báo về rủi ro trên thị trường địa ốc khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại.
Nhưng nhìn xa hơn, thị trường bất động sản cần thanh lọc sau khoảng thời gian dài tăng trưởng nóng, để đi vào quỹ đạo ổn định.
Nhà đầu tư lo ngại trước tín hiệu cảnh báo
Sốt đất đã trở thành kịch bản lặp đi lặp lại trên thị trường bất động sản, ngay cả khi dịch bệnh xuất hiện. Đến thời điểm hiện tại, sốt đất tại một số khu vực tỉnh vẫn xảy ra. Điều đáng nói, đó là giá bất động sản chưa có dấu hiệu dừng lại. Tâm lý giữ giá cao của người bán và không có người mua trở thành thực tế trên thị trường địa ốc.
Một thống kê của batdongsan.com.vn ghi nhận, lượt tìm kiếm bất động sản trong quý 1/2022 giảm 4% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng khoảng 2% so với quý 1/2019 - thời điểm dịch bệnh chưa diễn ra. Diễn biến này cho thấy bất động sản vẫn rất được quan tâm bất chấp những tác động tiêu cực và kéo dài từ dịch Covid-19. Thậm chí, nhu cầu tìm kiếm, sở hữu bất động sản còn tăng cao hơn, ở cả nhu cầu đầu tư và an cư.
(Ảnh minh hoạ)
Một số báo cáo của tổ chức này còn cho thấy, giá tất cả các phân khúc, đặc biệt là đất nền tăng mạnh. Mức giá tăng không ngừng của bất động sản khiến cho nhà đầu tư e ngại rằng, thị trường đang chững lại ở đỉnh.
Đầu tháng 4/2022, một số nhà băng bắt đầu có động thái siết tín dụng vào bất động sản. Xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp tục khi dòng tiền đổ vào địa ốc mạnh và lớn.
Tiếp đến, mới đây, thị trường bất động sản đón nhận thông tin xử lý lãnh đạo một số doanh nghiệp địa ốc sai phạm.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn lo ngại kịch bản đóng băng theo chu kỳ của thị trường địa ốc sắp diễn ra bởi tính đến nay bất động sản đã tăng nóng gần 10 năm.
Thị trường cần phải thanh lọc
Đánh giá về tín hiệu siết tín dụng vào bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản và hệ thống ngân hàng thương mại đang đối đầu với rủi ro tài chính lớn nhất là tính thanh khoản của thị trường bất động sản.
Hiện nay giá bất động sản đã tăng 200% - 500% so với năm 2013, nhiều khu vực tăng hơn. Quy mô thị trường cũng đã lớn hơn rất nhiều. Trong khi đó nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn dựa phần lớn trên nguồn vốn ngân hàng thương mại. Do vậy, với việc một số ngân hàng thương mại dừng khẩn cấp việc cho vay bất động sản và từng bước thắt chặt cho vay lĩnh vực này là điều cần thiết để giảm rủi ro khi thị trường thực sự đóng băng như giai đoạn 2011 - 2013.
Tăng trưởng tín dụng năm 2020 vào bất động sản còn 12% nhưng điều lo là ngân hàng thương mại đã chuyển vốn tín dụng sang hình thức đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 214.440 tỷ đồng trái phiếu, tương đương hơn 9 tỷ USD, gấp ba lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng...
Một góc độ khác là nợ xấu báo cáo chính thức cuối năm 2021 chỉ 3,79% (an toàn là dưới 3%); nhưng tính đúng tính đủ có thể lên tới 8%, tăng mạnh so với 2020. "Điều này làm chúng ta nhớ tới 2011, 2012 đa số ngân hàng thương mại đều công bố nợ xấu dưới 3%, nhưng Tổ chức xếp hạng Fitch lại cho rằng con số đúng là 14%".
Theo ông Hiển, không có nhà nước nào kìm hãm giá đất nếu sự tăng giá đó là sự gia tăng tự nhiên của nền kinh tế đang phát triển. Còn hiện nay, Chính phủ siết tín dụng vào bất động sản là để bảo vệ hệ thống tài chính, ngân hàng. Vị chuyên gia này cũng cho rằng, thị trường bất động sản cần phải trải qua "kiếp hạn" trong năm 2022 để giảm đi rủi ro, trở nên ổn định và minh bạch hơn.
Đồng quan điểm đó, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh, không đáng lo ngại với tín hiệu như siết phân lô bán nền, siết tín dụng hay việc xử lý sai phạm của lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản. Vị chuyên gia này cho rằng, thị trường bất động sản rất cần sự thanh lọc như vậy. Những chủ đầu tư, nhà đầu tư mang tính chộp giật, phát triển dự án nóng quá mức so với năng lực tài chính cần phải được thanh lọc. Việc thanh lọc sẽ làm thị trường trong sạch hơn, thông tin trở nên công khai minh bạch hơn.
Điều này đảm bảo thị trường được chấn chỉnh phù hợp cũng như phát triển bền vững. Theo ông Thịnh, sự lo lắng của một số nhà đầu tư là có thật nhưng nhìn tổng thể, thịt trường sẽ trở nên phát triển ổn định và lành mạnh.
Cũng theo các chuyên gia, tín hiệu cảnh báo khiến cho nhà đầu tư dè dặt hơn trong quyết định xuống tiền. Điều này cũng góp phần làm giảm nhiệt thị trường địa ốc nhưng điều này có nghĩa, bất động sản đi vào chu kỳ ổn định, bền vững hơn khi bong bóng được hạn chế nguy cơ vỡ.
Nắn chỉnh cho vay trái phiếu, nhà đầu tư thêm cẩn trọng Thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) đang trở thành kênh huy động vốn trung, dài hạn hiệu quả cho doanh nghiệp, giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, tốc độ phát triển quá nhanh của thị trường trái phiếu đang phát sinh những rủi ro. Trụ sở Tân Hoàng Minh tại phố Quang Trung, phường Trần Hưng...