Trái phiếu bất động sản: Áp lực trả nợ

Khá nhiều lần cơ quan chức năng liên quan như Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng cùng các chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về những rủi ro khi nhà đầu tư ồ ạt đổ tiền mua trái phiếu có lãi suất cao do nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành, nhất là với lô trái phiếu không có tài sản đảm bảo.

Ảnh minh họa: Hứa Chung/TTXVN

Thế nhưng, tiếc thay hình thức này vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Vụ việc các lô trái phiếu của nhóm công ty thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh bị hủy một lần nữa thổi bùng lên những hiểm họa đã được báo trước. Đặc biệt khoản nợ 138.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn trả nợ trong 2 – 3 năm tới là áp lực không nhỏ cho các doanh nghiệp huy động.

Các chuyên gia cho rằng, thực tế việc huy động trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã bùng nổ cách đây 3 – 4 năm và rầm rộ hơn trong 2 năm trở lại đây. Mức lãi suất 11 – 12% trở nên quá hấp dẫn khi so với mặt bằng lãi suất tiết kiệm của ngân hàng chỉ quanh ở ngưỡng 5 – 6%/năm. Tuy nhiên, lãi cao cũng đi kèm với rủi ro và thực tế đã xảy ra.

Đánh giá về hoạt động của doanh nghiệp năm 2021, lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng từng cảnh báo về tình hình phát hành trái phiếu của nhóm bất động sản với dẫn chứng con số trái phiếu đã phát hành lên tới 214.440 tỷ đồng, tương đương hơn 9 tỷ USD và tăng gấp 3 lần so với năm 2020 là 71.000 tỷ đồng. Đồng thời, cũng bộc lộ lo ngại về sự mất an toàn của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Mức lãi suất phát hành trái phiếu dao động trong khoảng 8 – 13%/năm với tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm 36% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp; trong đó, có khoảng 29% giá trị trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phiếu.

Theo Bộ Xây dựng, việc nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao, không có tài sản bảo đảm sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu nhận xét, việc các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu, đưa ra lãi suất cao để thu hút người dân tham gia mà không cung cấp thông tin đầy đủ, không có sự giám sát, quản lý của cơ quan chức năng sẽ dễ dẫn đến tình trạng đảo nợ và tiềm ẩn nguy cơ “bong bóng” trên thị trường.

Thống kê của Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings (thuộc FiinGroup) cho thấy, trong 5 năm qua, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới rất lớn, với giá trị phát hành trung bình khoảng 100.000 tỷ đồng/năm, chiếm từ 30 – 40% tổng giá trị phát hành. Tỷ trọng dư nợ trái phiếu chiếm khoảng 46% trong tổng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản.

Con số này cho thấy trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản và tiếp tục là nguồn vốn trung, dài hạn cho nhóm ngành này trong bối cảnh nhu cầu vốn dài hạn rất lớn và kênh tín dụng truyền thống bị siết chặt.

Tuy nhiên, do phần lớn trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được phát hành bởi các doanh nghiệp chưa niêm yết nên tỷ trọng của trái phiếu doanh nghiệp ngành bất động sản trong toàn hệ thống trên thực tế sẽ lớn hơn rất nhiều. Đặc biệt, giai đoạn này nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn.

Theo Tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, sẽ có khoảng 138.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản sẽ đến hạn trả nợ trong 2 – 3 năm tới.

Điều này có thể tác động đến rủi ro của thị trường cổ phiếu do cổ phiếu được cầm cố để làm bảo đảm cho trái phiếu hoặc được cầm cố để lấy nguồn mua trái phiếu chất lượng thấp…

Nhưng xét về tổng thể, các chuyên gia của FiinRatings cho rằng, sức khỏe tài chính của các công ty bất động sản vẫn ở mức tương đối an toàn, trừ những công ty, dự án được lập ra nhằm mục đích huy động vốn trái phiếu hoặc vay vốn tín dụng ngân hàng.

Lý do là mức độ đòn bẩy tài chính của ngành bất động sản và phân khúc bất động sản dân cư vẫn cơ bản tương đối thấp so với giai đoạn 7 năm trước. Vấn đề đáng chú ý là áp lực trả nợ trái phiếu đến hạn trong 2 – 3 năm tới.

Cụ thể, quy mô dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản khoảng 189.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021 thì 73% giá trị này sẽ có điểm rơi đáo hạn trong 3 năm tới (từ 2022 – 2024). Như vậy, sẽ có khoảng 138.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.

Đặc biệt, trong bối cảnh dần hồi phục sau đại dịch thì áp lực trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản sẽ càng gia tăng. Điều này có thể gây ra rủi ro thanh khoản của các đại lý phân phối có cam kết mua lại trái phiếu, chính là các định chế tài chính như công ty chứng khoán và ngân hàng.

Hiện việc mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng là cách mà các ngân hàng “lách” quy định siết cho vay vào lĩnh vực nhiều rủi ro để bơm vốn cho doanh nghiệp bất động sản. Đặc biệt, sau sự kiện “bom nợ” Evergrande và những cảnh báo rủi ro do sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức thì động thái siết ngân hàng mua trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết – các chuyên gia nhận định.

Tiến sỹ Đinh Thế Hiển phân tích, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định về kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp không phải chỉ nhắm vào doanh nghiệp bất động sản mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng. Bởi trên thực tế, tín dụng bất động sản thời gian qua có “biến tướng” trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nở rộ nhất là vào năm 2020 và 2021. Tín dụng đang nghiêng về bất động sản nên nếu xảy ra rủi ro trong thị trường bất động sản thì hệ thống tài chính cũng theo dây chuyền bị “vạ lây”.

Từ thực tế này, Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân cho rằng, xếp hạng tín nhiệm là “tín hiệu đèn giao thông” để tất cả các chủ thể tham gia thị trường trái phiếu có thể tương tác với nhau một cách hiệu quả và bền vững.

Để thị trường trái phiếu phát triển bền vững, bên cạnh việc thực hiện xếp hạng tín nhiệm, theo ông Thuân, còn một số yếu tố như: yêu cầu niêm yết trái phiếu theo quy định mới; chuẩn hóa lại điều kiện phát hành; phát triển cơ sở nhà đầu tư, nhất là các định chế tài chính như quỹ trái phiếu, quỹ hưu trí…

Tại Việt Nam, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có đặc thù là lượng nhà đầu tư cá nhân tham gia rất lớn. Trong bối cảnh hiện nay, để đảm bảo bền vững và hướng đến quyền lợi của nhà đầu tư cá nhân, vấn đề đẩy mạnh phát hành trái phiếu theo hình thức chào bán rộng rãi ra công chúng là yếu tố quan trọng nhất, thay vì hình thức phát hành riêng lẻ và phân phối lại như hiện nay – chuyên gia này phân tích.

Lý do được ông Thân dẫn chứng là phát hành rộng rãi ra công chúng có tiêu chuẩn cao hơn về minh bạch thông tin, nhưng vẫn đáp ứng nhu cầu đầu tư rất lớn của người dân, nhất là trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm thấp và các kênh đầu tư như bất động sản, tiền số… có rủi ro cao.

Thị trường trái phiếu cũng tương tự như cổ phiếu, nhà đầu tư có thể đầu tư để hưởng tiềm năng lợi nhuận cao, cũng có thể đầu tư an toàn và chấp nhận mức sinh lời thấp hơn. Vấn đề là làm sao để thực sự minh bạch và nếu gặp rủi ro mất tiền, nhà đầu tư cũng sẵn sàng chấp nhận thực tế đó.

“Hiếm có nước nào mà nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp nhiều như ở Việt Nam. Họ thường không lập dự phòng rủi ro như các định chế tài chính và nếu bất ngờ mất tiền thì bên cạnh yếu tố chủ quan cũng có một phần lỗi của hệ thống” – ông Thuân nêu vấn đề.