Tòa tuyên phải bán đất vì đã lớn tuổi mà còn ở xa đất

Nguyên đơn kiện đòi đất vuông tôm do mình đứng chủ quyền; tòa lập luận nguyên đơn lớn tuổi, ở xa mảnh đất này, không có điều kiện canh tác nên tuyên phải bán đất cho bị đơn.

TAND tỉnh Cà Mau đang thụ lý phúc thẩm vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ), hợp đồng tặng cho và chuyển nhượng QSDĐ do bản án sơ thẩm ngày 17-10-2022 của TAND huyện Đầm Dơi có kháng cáo.

Kiện đòi gần 50.000 m2 đất vuông tôm

Bà Nguyễn Thị Mỹ Phước (73 tuổi, quê gốc Cà Mau, nay thường trú tại TP.HCM) có thửa đất vuông tôm gần 50.000 m2 ở xã Tân Trung, huyện Đầm Dơi, Cà Mau. Đất này do ông bà nội của bà Phước khai phá trước năm 1945, tặng lại cho cha bà, cha bà tặng lại cho bà.

Một góc vuông tôm trong vụ tranh chấp. Ảnh: TRẦN VŨ

Bà được cấp giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ đối với toàn bộ diện tích này vào năm 1997. Năm 2015, do hết hạn, bà Phước làm lại giấy mới. Sau khi cha mất (năm 1996), bà Phước cùng chồng về TP.HCM sinh sống. Bà giao toàn bộ đất cho mẹ quản lý, sử dụng. Sau đó, nhiều gia đình đến đất này định cư, canh tác. Họ là những người thân quen của gia đình.

Đến năm 2019, bà Phước khởi kiện yêu cầu những người này trả lại đất vì bà chưa từng bán cho họ. Còn phía bị đơn thì cho rằng mình đã mua hoặc được mẹ bà Phước tặng cho. Họ phản tố yêu cầu hủy GCN QSDĐ của bà Phước và cấp GCN cho từng hộ vì họ được tặng cho và mua từ mẹ bà Phước.

Chứng cứ bà Phước đưa ra là các GCN QSDĐ đứng tên mình qua các thời kỳ và hợp đồng cho thuê đất do mẹ bà lập với bị đơn vào năm 1998, thuê một năm.

Chứng cứ phía bị đơn cung cấp là giấy biên nhận nhận vàng ngày 2-5-2001 do mẹ bà Phước tự viết, thể hiện có nhận 24 lượng vàng 24K nhưng không ghi lý do nhận vàng. Bị đơn và những người liên quan đồng khẳng định là số vàng để mua đất của mẹ bà Phước.

Tòa buộc bán đất vì không trực tiếp sử dụng

HĐXX đã ra nhận định rằng có việc mẹ bà Phước bán đất, dù việc mua bán không tuân thủ trình tự, thủ tục luật định. HĐXX chấp nhận quan điểm rằng mẹ bà Phước không có quyền bán đất của bà Phước.

Đất của cha mẹ để lại cho mình, mình được cấp giấy chủ quyền thì dù có 100 tuổi cũng vẫn là của mình, đâu có bắt buộc phải ra ruộng làm thì mới là trực tiếp canh tác.

Tuy nhiên, HĐXX xét nguồn gốc đất thì thấy rằng toàn bộ thửa đất là tài sản tạo lập trong thời kỳ hôn nhân nên mẹ bà Phước có nửa số đất. Do vậy, mẹ bà Phước có quyền định đoạt phần tài sản của mình.

HĐXX lập luận do bà Phước sống ở TP.HCM, đã lớn tuổi, không đảm bảo việc trực tiếp quản lý sử dụng phần đất; sau khi được cha tặng cho, bà Phước cũng không trực tiếp quản lý, sử dụng và đã sang nhượng một phần, phần còn lại giao cho mẹ. Điều đó thể hiện bà Phước không có nhu cầu sử dụng phần đất.

Từ đó, HĐXX chấp nhận yêu cầu đòi đất của bà Phước (đối với một nửa số đất) nhưng không cho bà nhận đất. Thay vào đó, những người nhận đất trả tiền cho bà Phước. Ngược lại, do mẹ đã mất nên bà Phước phải nhận trách nhiệm trả lại số vàng mà mẹ bà đã nhận thừa (khi bán luôn phần đất của bà Phước).

Trả lời PV, thẩm phán đã xử sơ thẩm vụ án cho biết quan điểm của HĐXX đã thể hiện rõ trên bản án. Hơn nữa, bà Phước đã kháng án nên cấp phúc thẩm sẽ xem xét.

Sau phiên tòa, bị đơn nói với PV rằng ông không kháng cáo vì bà Phước là cô ruột của mình. Tuy nhiên, ông sẽ tiếp tục yêu cầu tòa bác toàn bộ yêu cầu của bà Phước ở phiên phúc thẩm.

Có thể sử dụng đất bằng nhiều hình thức

Theo BLDS và thực tiễn xét xử, khi giải quyết tranh chấp chia tài sản chung, căn cứ vào mục đích sử dụng, nhu cầu sử dụng để quyết định ai được chia vật, ai được chia tiền và những tài sản khác. Người nhận tiền thông thường không có nhu cầu sử dụng hoặc nhu cầu sử dụng thấp hơn đối với người đang chiếm hữu, sử dụng. Tuy nhiên, vụ án này không phải tranh chấp về chia tài sản chung.

Bà Phước có quyền sử dụng đất từ việc nhận tặng cho, là người sử dụng đất hợp pháp. Pháp luật đất đai không quy định phải trực tiếp sản xuất đối với phần đất hiện trạng là đất vuông tôm. Việc tước quyền sử dụng đất của bà Phước nếu bà không phải người trực tiếp canh tác, sử dụng là trái quy định bởi lẽ pháp luật không bắt buộc phải sử dụng trực tiếp và trên đất tồn tại những công trình, nhà ở chứ không chỉ là phần đất canh tác. Ví dụ đất của cha mẹ để lại, cấp cho mình thì dù có 100 tuổi cũng vẫn là của mình, đâu có bắt buộc phải ra ruộng làm thì mới là trực tiếp canh tác.

Việc bà Phước sang nhượng, sau đó giao cho mẹ quản lý không thể bị coi là không có nhu cầu sử dụng đất, bởi lẽ bà Phước có nhu cầu thì bà mới đổi sổ và được Nhà nước công nhận chủ quyền từ năm 2015. Hơn nữa, người ta có thể sử dụng thông qua nhiều phương thức, không nhất thiết phải trực tiếp sử dụng. Ví dụ giao cho người khác sử dụng cũng là một cách thức để thực hiện quyền sử dụng đất hoặc có nhà nhưng cho thuê, như vậy đâu thể nói là không có nhu cầu ở.

Về việc tòa nhận định đất là của chung cha mẹ nên mẹ bà được một nửa là mâu thuẫn với việc đất đã được chuyển giao quyền sử dụng từ cha mẹ cho bà, đồng thời cha mẹ bà không hề có tranh chấp với bà, cũng như không phản đối trong suốt quá trình bà thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Cách giải quyết của tòa đi quá xa yêu cầu của đương sự (bao gồm cả việc xác định quyền đối với phần mồ mả và đường đi…), làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.

Luật sư LÊ NGÔ TRUNG, Đoàn Luật sư TP.HCM