Thị trường BĐS Tp.HCM: Hai năm Covid-19 không bằng nửa năm siết tín dụng
“Cú quay xe” về việc hạn chế tín dụng vào BĐS, lãi suất điều chỉnh tăng nóng đã khiến thị trường BĐS đột ngột giảm nhiệt, chuyển sang trạng thái trầm lắng, thanh khoản chậm.
Khó hơn thời kì Covid-19
Nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng, tình hình hiện tại “khó thở” hơn lúc dịch Covid-19 hành hoành. Không có dòng vốn duy trì hoạt động khiến nhiều doanh nghiệp “gãy cánh”.
Đại diện một doanh nghiệp địa ốc phía Nam (dấu tên) cho rằng, nếu dùng một từ để miêu tả về thị trường BĐS năm 2022 thì từ chính xác nhất là “đột ngột”. Bởi lẽ, đến hiện tại, thị trường BĐS diễn biến ngược lại hầu hết các dự báo đầu năm 2022.
Vị này cho rằng, “cú quay xe” về việc hạn chế tín dụng vào BĐS, lãi suất điều chỉnh tăng nóng liên tục từ đầu tháng 4/2022 khiến thị trường địa ốc điêu đứng. Từ tăng trưởng nóng, thị trường giảm nhiệt nhanh chóng và chuyển sang trạng thái trầm lắng, thanh khoản chậm. Việc thanh tra, kiểm tra trái phiếu doanh nghiệp BĐS dẫn đến nguy cơ mất khả năng chi trả khi đến hạn ảnh hưởng trực tiếp đến nhà đầu tư. Đỉnh điểm nhất là tình trạng khó khăn về dòng t.iền diễn ra ở hầu hết các doanh nghiệp BĐS buộc phải cắt giảm nhân sự, giảm chi phí đầu tư tối đa. Việc duy trì hoạt động là cực kì khó khăn với các doanh nghiệp lúc này.
“Thực sự, lúc này doanh nghiệp thấy khó khăn hơn rất nhiều so với thời Covid-19 hành hành, cách ly xã hội kéo dài. Thời điểm đó, doanh nghiệp vẫn còn dòng t.iền để duy trì, gồng bộ máy. Còn hiện tại, không biết lấy gì để gồng. Dự án không bán được, áp lực dòng t.iền ngày càng tăng”, đại diện doanh nghiệp này chia sẻ.
Mọi hoạt động giao dịch BĐS gần như “tắt” ở thời điểm này.
Còn nhớ, thời điểm Covid-19 lần tư vào giữa năm 2021 đã khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc “điêu đứng” vì cách ly xã hội, không bán được hàng. Thực tế, từ quý 3/2020 đến gần cuối năm 2021, doanh thu của loạt doanh nghiệp BĐS đã sụt giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp thu hẹp quy mô hoạt động hoặc tìm cách xoay sở bằng doanh thu từ các nguồn khác. Tuy nhiên, đến cuối năm 2021, bước sang đầu năm 2022, thị trường BĐS có dấu hiệu sôi động. Nhiều doanh nghiệp như được “sống lại” nhờ tỉ lệ hấp thụ dự án khá tốt.
Video đang HOT
Theo các doanh nghiệp địa ốc, dù Covdi-19 kéo dài hơn 2 năm, nhưng dòng t.iền của doanh nghiệp để gồng bộ máy vẫn còn. Nghĩa là, thời điểm đó, doanh nghiệp vẫn tiếp cận nguồn vốn từ trái phiếu, ngân hàng… để duy trì bộ máy.
Thế nhưng, đến hiện tại, khi lãi suất liên tục tăng, trong khi vốn ngân hàng, trái phiếu đều bị siết lại khiến doanh nghiệp “tiến thoái lưỡng nan”, đứng trên bờ vực phá sản. Nhiều công ty địa ốc cắt giảm nhân sự từ 40-70%, điều này không diễn ra trong thời kì Covid-19.
Theo một chuyên gia trong ngành, có lẽ dịch Covid-19 kéo dài cộng hưởng với siết tín dụng đã khiến “sức đề kháng” của doanh nghiệp giảm rõ rệt. Ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng “lụi dần” vì thiếu vốn. “Tuy vậy, sức đè của hơn 6 tháng siết tín dụng khủng khiếp hơn nhiều so với thời kì Covid-19″, vị này nhấn mạnh.
Có thể thấy, việc siết tín dụng vào BĐS đã gây tâm lý xáo trộn trên toàn thị trường. Đến hiện tại, gần như thị trường địa ốc rơi vào trạng thái bất động.
“Bất động là từ tôi nghĩ phản ánh đúng và đủ hiện trạng thị trường BĐS thời điểm hiện tại”, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam nhấn mạnh.
Cụ thể, về nguồn cung và sức cầu thị trường liên tục ghi nhận giảm mạnh bắt đầu từ giữa quý 2/2022. Đến nay, thị trường gần như “ngủ đông” ở một số phân khúc, nhất là BĐS nghỉ dưỡng. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại. Theo ông Thắng, nếu tình hình thị trường không có chuyển biến mới, trạng thái “ngủ đông” sẽ lan trên diện rộng hơn.
Hiện các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị tắc nghẽn. Doanh nghiệp BĐS đang đứng trước nguy cơ sống còn.
Cả thị trường trông chờ vào năm 2023?
Theo các chuyên gia, điều doanh nghiệp “chờ ” lúc này là động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước trong vấn đề giải tỏa cơ khát vốn hiện nay của thị trường như thế nào.
Theo một doanh nghiệp BĐS, thị trường địa ốc năm 2023 phụ thuộc vào các biến số quan trọng: Đầu tiên phải kể đến chính sách điều hành các kênh dẫn vốn cho thị trường BĐS bao gồm trái phiếu doanh nghiệp, tín dụng ngân hàng hay các quỹ đầu tư tài chính.
“Với nhu cầu phát triển hiện nay của thị trường BĐS nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở, thương mại dịch vụ, văn phòng cho thuê, cơ sở lưu trú, nghỉ dưỡng hay đất cho thuê nhà xưởng, KCN… cần có đủ nguồn lực về tài chính để đảm bảo sự đầu tư và phát triển phù hợp với yêu cầu thực tế. Nếu không kịp thời điều chỉnh, thị trường BĐS năm 2023 vẫn sẽ tiếp tục gặp khó khăn”, vị này nhấn mạnh.
Kế đến, các quyết sách tháo gỡ các điểm nghẽn cho thị trường BĐS bao gồm điểm nghẽn về pháp lý dự án thông qua việc điều chỉnh luật và các quy định liên quan phải xây dựng lộ trình cụ thể. Việc triển khai thực thi của bộ máy quản lý nhà nước cũng sẽ đóng góp tích cực nhằm khơi thông nguồn lực để phát triển thị trường. Đây là các vấn đề đã tồn đọng quá lâu và kéo dài dẫn đến sụt giảm nguồn cung, gây áp lực lên mặt bằng giá và hiệu quả kinh doanh do thời gian triển khai dự án kéo dài ngoài tầm kiểm soát của doanh nghiệp.
Điều quan trọng không kém đó chính là niềm tin của người dân và NĐT vào chính sách điều hành, quản lý của nhà nước. Niềm tin vào tiềm năng của thị trường phải được quan tâm và củng cố. Nếu không giữ vững điều này tâm lý chung của thị trường sẽ tiếp tục thận trọng và thị trường BĐS sẽ càng khó có cơ hội phục hồi trong ngắn hạn.
Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia BĐS cho rằng, tâm lý của thị trường BĐS hiện nay là chờ đợi. Rất khó để đưa ra nhận định thị trường BĐS 2023 khi có nhiều yếu tố tác động. Nhưng trong 2023 đang có sự chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi đc thông qua kéo theo các luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS … cũng thay đổi theo. Đặc biệt là các cơ chế chính sách của Chính phủ hi vọng sẽ có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.
Nỗi buồn môi giới bất động sản: “Tết này không có t.iền về quê”
Kỳ vọng chính sách hợp lý cho tín dụng bất động sản trong nửa cuối năm
Sau chỉ đạo "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý" của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại hội nghị phát triển thị trường bất động sản (BĐS) an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra tuần trước, nhiều ngân hàng thương mại (NHTM), doanh nghiệp, khách mua nhà kỳ vọng những chính sách hợp lý về nới room tín dụng sẽ được ban hành trong 6 tháng cuối năm để gỡ khó cho thị trường.
Trao đổi với chúng tôi sau chỉ đạo về tín dụng của Thủ tướng, Giám đốc một chi nhánh ngân hàng lớn tại Hà Nội cho biết rất vui mừng với chủ trương của người đứng chính phủ. "Việc kiểm soát chặt chẽ room tín dụng đang gây khó khăn cho ngân hàng, doanh nghiệp lẫn người mua nhà. Nhiều người dân có nhu cầu trả góp mua nhà nhưng hiện nay ngân hàng hết room tín dụng dẫn đến việc vay vốn bị đình truệ. Ngân hàng muốn cho vay cũng không có cách nào khác phải chờ chính sách nới room từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Điều này ảnh hưởng mật thiết đến vấn đề an sinh xã hội".
Tuy nhiên, vị này cũng băn khoăn: "Để thông điệp về tín dụng của Thủ tướng đi vào thực tế cần có những chính sách gỡ khó trực tiếp từ NHNN, chỉ đạo sát sao từ các bộ ban ngành để khơi thông dòng vốn cho thị trường. Hiện nay, room tín dụng đến hết 30/6 các NHTM đã dùng hết và đang chờ room mới. Nhưng đã quá nửa tháng 7 các NHTM vẫn chưa có thông tin vì về việc nới room khiến cả Ngân hàng, doanh nghiệp và người mua nhà rơi vào tình trạng "ngóng" vốn".
Lo lắng về việc nếu room tín dụng không được mở, ông Trịnh Bằng Vũ, Giám đốc khối cho vay khách hàng cá nhân của NH Shinhan Việt Nam phát biểu trên truyền thông lãi suất cho vay mua nhà sẽ tiếp tục tăng: "Hiện nhiều yếu tố đầu vào của các NH đang có xu hướng tăng lên như lãi suất huy động, chi phí quản lý, vận hành...Trong khi áp lực về quản lý bằng trần tăng trưởng tín dụng của NHNN sẽ khiến lãi suất cho vay cá nhân chịu áp lực tăng tương đối cao trong năm nay".
"Đối với cá nhân vay mua nhà để ở, NHNN không hạn chế, thậm chí còn khuyến khích như đối với các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Nhưng một khi room tín dụng hết hoặc còn quá ít thì NHTM sẽ phải hạn chế giải ngân, điều kiện cho vay cũng ngặt nghèo hơn", ông Vũ cho biết.
Về phía doanh nghiệp bất động sản, ông Nguyễn Văn Ngọc, Chủ tịch HĐQT RB Group cho biết, vấn đề ngân hàng hết room tín dụng đang ảnh hưởng tới doanh nghiệp BĐS: "Từ tháng 4 đến nay, một số ngân hàng hết room tín dụng khiến một số dự án bán chậm, đặc biệt với phân khúc bất động sản cần sử dụng đòn bẩy ngân hàng", ông Ngọc nói.
Ở góc độ người vay vốn, nhiều người cho biết lãi suất cho vay không còn "rẻ" như trước. Các gói tín dụng ưu đãi gần như không còn. Một số khách hàng cho biết đang vay mua nhà tại NNgân hàng HDBank đang có lãi suất ưu đãi trong 6 tháng đầu khoảng 9,5%/năm, sau đó lãi suất điều chỉnh theo thị trường khoảng 11%/năm. Tại NH VPBank, lãi suất cho vay mua nhà đang áp dụng khoảng 12%/năm. Nhiều ngân hàng khác cũng đang tăng mức cho vay cao hơn 2-3% so với cách đây khoảng 3 tháng.
Bàn về tín dụng cho bất động sản, Báo thị trường mới đây của SSI Research cũng cho biết: "Trong tuần qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã tổ chức cuộc họp tổng kết ngành ngân hàng trong 6 tháng đầu năm và định hướng hoạt động trong 6 tháng cuối năm. Trong đó, NHNN nhấn mạnh việc duy trì mức tăng trưởng tín dụng trong năm 2022 là 14%, tuy nhiên sẽ có bộ tiêu chí thống nhất để minh bạch phân bổ việc nâng hạn mức tăng trưởng tín dụng cho từng NHTM".
Theo SSI Research, quan điểm điều hành của NHNN nhìn chung vẫn tương đối thận trọng, trước áp lực lạm phát cũng như áp lực mất giá của VND. Với mức tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022, chỉ có gần 500 nghìn tỷ đồng được giải ngân trong nửa cuối năm (so với mức gần 1 triệu tỷ đồng trong nửa đầu năm). Điều này giúp cải thiện mức chênh lệch giữa tín dụng - huy động vốn và từ đó giảm áp lực lên mặt bằng lãi suất huy động.
Nói thêm về tín dụng cho bất động sản, tại Hội nghị Sơ kết hoạt động 6 tháng đầu năm và triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm 2022, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng khẳng định, thị trường bất động sản có vai trò hết sức quan trọng và có mối liên hệ với nhiều ngành sản xuất. Trong những năm qua, sự phát triển của thị trường bất động sản đã góp phần thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế, góp phần quan trọng vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, tín dụng chỉ là một trong nhiều nguồn vốn của thị trường bất động sản (vốn FDI, TPDN, vốn thị trường chứng khoán, vốn tự có...). Với vai trò là ngân hàng Trung ương và cơ quan quản lý nhà nước về hoạt động ngân hàng, NHNN Việt Nam điều hành chính sách tín dụng nhằm mục tiêu chính sách t.iền tệ và đưa ra các quy định, chính sách bảo đảm an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.
Thống đốc cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI... phát triển các thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang trên đà phục hồi tốt, nếu không có vốn thì sẽ mất cơ hội Theo các chuyên gia, thông điệp "không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lí" của Thủ Tướng mới đây sẽ tháo gỡ tâm lý cho thị trường bất động sản cuối năm đồng thời tạo xung lực thúc đẩy thị trường phát triển. Tại "Hội nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững" chiều 14/7,...
