Thị trường bất động sản thiếu “vốn dữ liệu”
Đất đai, nhà ở nếu được đăng ký dữ liệu đầy đủ sẽ tạo giá trị chính thức, góp phần vốn hóa thị trường bất động sản (BĐS) và góp phần loại bỏ “vốn chết” trong xã hội.
Kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy, Hiệp hội BĐS Thành phố Xơun đã có hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở và BĐS Thành phố Xơun đến từng thửa. Việc tích hợp thông tin được cập nhật thường xuyên, khai thác cung cấp thông tin có thu phí. Đến nay, hệ thống này đã vận hành rất hoàn chỉnh và đáp ứng được thông tin về thửa đất, về chủ sử dụng và giá cả một cách cập nhật.
Nhiều bất cập
Tuy nhiên, tại Việt Nam đang có nhiều bất cập đối với hệ thống thông tin đất đai, nhà ở và bất động sản. Thứ nhất, thể chế trong lĩnh vực này chậm được hoàn thiện, đặc biệt là một số quy định thiếu đồng bộ, chưa phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội, thúc đẩy tính minh bạch, an toàn của các giao dịch.
Thứ hai, mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chưa phù hợp, còn lúng túng trong quá trình tiếp nhận, giải quyết hồ sơ của người dân, doanh nghiệp. Thứ ba, quy trình đăng ký thủ công, tồn tại nhiều sai sót, dễ dẫn đến tình trạng nhũng nhiễu từ phía cán bộ đăng ký. Thứ tư, thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong một số trường hợp đã không phản ánh chính xác, từ đó dẫn đến tranh chấp, khiếu nại kéo dài, gây bức xúc trong xã hội.
Thực tế còn cho thấy, Việt Nam chưa có các chỉ số giá đất đai, nhà ở, bất động sản cũng như chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản được công bố chính thức bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng hay Tổng cục Thống kê.
Năm 2009, Bộ Xây dựng đã đưa vào tính thử các chỉ số liên qua đến giá và thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do nhiều lý do và nguyên nhân, đến nay, các chỉ số của Bộ Xây dựng vẫn chưa được chính thức công bố. Tương tự như vậy, Tổng cục Thống kê cũng đã có sự án về điều tra, tính toán chỉ số giá thị trường bất động sản từ năm 2018. Tuy vậy, đến nay, chỉ số giá bất động sản chính thức của Tổng cục Thống kê cũng vẫn chưa hiện thực.
Chưa có báo cáo nào mang tính thống nhất, tổng thể, cả nước về đất đai, nhà ở và bất động sản; tính cập nhật của thông tin chưa đáp ứng yêu cầu của thị trường. Báo cáo Qúy thường công bố sau một tháng, báo cáo năm thường công bố vào tháng sau của năm sau.
Các giải pháp
Video đang HOT
Quốc hội cần ban hành các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản mới, đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển kinh tế xã hội đất nước trong giai đoạn đến năm 2030 và tầm nhìn 2045. Trong đó, nội dung thông tin đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản phải tương thích, phối hợp với nhau thành một chỉnh thể thống nhất.
Đưa vào các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nội dung tính toán các chỉ số giá đất, giá nhà, giá bất động sản; chỉ số thị trường đất đai, thị trường nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng: Cập nhật tự động theo thời gian; Thông tin phải phủ trùm cả nước; Thông tin đất đai, nhà ở, bất động sản phải kết nối thông tin với dữ liệu cá nhân (Căn cước công dân…); Thông tin phải công khai, minh bạch và dự báo được; Sử dụng thông tin có tính phí…
Giao cơ quan quản lý đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản công bố chỉ số giá, chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản hàng tháng, hàng quý, 6 tháng và hàng năm. Đưa chỉ số đất đai, nhà ở và bất động sản vào tiêu chí thống kê của hệ thống thống kê quốc gia.
Tăng cường vai trò của các hiệp hội nghề nghiệp đất đai, nhà ở và bất động sản trong tuyên truyền, vận động các bên hữu quan trong việc thúc đẩy việc tính toán các chỉ số thị trường đất đai, nhà ở, bất động sản.
Về phía Tổng cục Thống kê: Tạo lập phương pháp, số liệu và tính toán, công bố các hệ thống số liệu, chỉ số giá và chỉ số thị trường đất đai, nhà ở và bất động sản một cách chính thức, vận hành đồng bộ và hiệu quả.
6 xu hướng của thị trường bất động sản trong tương lai
Nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh. Thậm chí, một số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) mới đây đã ra dự báo 6 xu hướng của thị trường bất động sản trong tương lai.
Thứ nhất, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục phát triển. Nhu cầu nhà ở trung bình và thấp, nhà ở công nhân tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ. Mô hình dự án bất động sản xanh, bất động sản sinh thái ở các khu vực ngoại ô thành phố sẽ thu hút nhà đầu tư, do vừa đáp ứng nhu cầu môi trường sống trong lành, vừa đáp ứng xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai của người dân đô thị.
Thứ hai, phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ Cách mạng Công nghiệp 4.0. Không gian làm việc đa năng, có thể vừa làm việc, vừa hội họp.
Cụ thể, bất động sản bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt hơn theo hướng tăng cường quản lý chuyên nghiệp. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quan tâm hơn đến yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe, sử dụng đa năng, linh hoạt hơn, như vừa có thể ở, làm việc và nghỉ ngơi. Thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia. Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Thứ ba, phân khúc bất động sản logistics trong tương lai theo hướng phát triển các dự án gần nguồn sản xuất, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tăng tính tiện nghi, linh hoạt và khả năng đáp ứng nhanh, ứng dụng Cách mạng Công nghiệp lần thứ tư vào cấu trúc vận hành của các trung tâm logistics.
Thứ tư, phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA, RCEP... Vì vậy, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục gia tăng. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng nhận được nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư.
Thứ năm, nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh. Thậm chí, một số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên.
VNREA cũng dự báo phân khúc bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái, bất động sản năng lượng sẽ phát triển khi cơ chế, chính sách hoàn thiện cho loại hình bất động sản này.
Nguồn cung bất động sản tăng trưởng
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra dự báo, nhu cầu bất động sản giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục tăng trưởng. Dự báo này không chỉ căn cứ vào nền tảng tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, xu hướng tăng cường đầu tư, thương mại, mà còn dựa trên nhu cầu thực tế của người dân.
Thứ nhất, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, diện tích bình quân nhà ở đầu người cả nước đến năm 2025 phải đạt 27m2/người; đến năm 2030 phải đạt 30m2/người. Như vậy, trung bình mỗi năm phải xây dựng mới khoảng 60 triệu m2 nhà ở các loại. Thu nhập bình quân đầu người vào năm 2030 dự báo tăng lên 6.000 - 6.500 USD (gấp đôi so với hiện nay) sẽ tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Thứ hai,tuổi thọ bình quân tiếp tục tăng lên, trong giai đoạn 2021 - 2030 đạt 75 tuổi (cao hơn bình quân hiện nay là 74 tuổi) theo Chiến lược phát triển dân số đến năm 2030.
Thứ ba, tuổi làm việc được tăng lên sẽ gia tăng quy mô lực lượng lao động, dẫn tới nhu cầu bất động sản văn phòng, khu công nghiệp cũng như bất động sản nói chung cũng tăng.
Thứ tư, tốc độ đô thị hóa, tỷ lệ đô thị hóa cũng tăng khoảng 1%/năm tương ứng với 1 triệu dân đô thị gia tăng hàng năm. Đây là cơ sở quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị.
Tăng trưởng nhu cầu bất động sản không phát triển đồng đều
Một nhận định khác của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra, đó là tăng trưởng nhu cầu bất động sản sẽ không phát triển đồng đều với tất cả các thị trường và phân khúc bất động sản. Dự án bất động sản đảm bảo được các yếu tố tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, môi trường sống, học tập, làm việc an toàn, lành mạnh sẽ phát triển mạnh mẽ và là xu hướng nhu cầu xã hội trong tương lai.
Thị trường bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với sự hạn chế tài nguyên đất đai ở khu vực trung tâm, sẽ dẫn tới quá trình đầu tư phát triển các dự án bất động sản được tập trung nhiều hơn tại khu vực ngoài trung tâm thành phố, các đô thị vệ tinh, các đô thị nằm trong vùng kinh tế trọng điểm TP.HCM, Hà Nội, và bám theo các dự án phát triển hạ tầng cơ sở, cầu cảng, đường cao tốc, các tuyến đường sắt đô thị. Cùng với việc hoàn thiện thể chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản và tiếp tục cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo điều kiện tăng nguồn cung bất động sản.
Theo VNREA, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát tốt dịch bệnh, sớm đạt mục tiêu bao phủ vắc-xin và chuyển sang trạng thái bình thường mới, chung sống với Covid-19, thực hiện tốt Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, sẽ là điều kiện để các ngành kinh tế tăng trưởng tốt. Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản được dự báo sẽ là một trong những lĩnh vực có tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Có 2 tỷ đồng muốn đầu tư nhà đất ở Long An có được không? Theo giới đầu tư có kinh nghiệm, thị trường bất động sản Long An là thị trường còn sơ khai, có nhiều cơ hội đầu tư. Tuy nhiên, đầu tư vào đâu, đầu tư như thế nào để có tiềm năng thì nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ... Tham gia đầu tư vào bất động sản vài năm nay nhưng anh Hoàng...