Thị trường bất động sản sẽ giảm giá khoảng 60%

Theo ông John Sheehan, chuyên gia quốc tế có nhiều kinh nghiệm về các khoản vay rủi ro của ngân hàng, sẽ phải mất khoảng 6 năm để khôi phục thị trường sau cuộc khủng hoảng và giá bất động sản giảm trung bình khoảng 60%.

Nhân chuyến công tác tại Việt Nam, vị chuyên gia này đã có cuộc trao đổi với báo giới.

Ông John Sheehan (ảnh: Ngọc Khánh)

Là một chuyên gia khá am hiểu về các khoản vay rủi ro của ngân hàng và các khoản vay không hiệu quả, ông đánh giá thế nào về cách “ứng xử” của các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay đối với những khoản vay này?

Thực tế, những giai đoạn bùng nổ, bong bóng rồi vỡ bong bóng là không thể tránh khỏi. Khủng hoảng xảy ra khi giá cả tăng, niềm tin người tiêu dùng bốc hơi, thị trường sụp đổ và việc phản ứng của ngân hàng trước tình hình đó càng khiến vấn đề trở nên căng thẳng hơn.

Các ngân hàng thường tìm cách giấu diếm và điều này làm cản trở trì hoãn sự khôi phục của ngành ngân hàng. Vấn đề nợ ngân hàng dường như quá lớn không thể chấp nhận được đối với các cấp lãnh đạo, các ngân hàng và các thị trường.

Trạng thái phủ nhận có thể thấy xuất hiện các báo cáo không sát thực tế về vấn đề không chấp nhận chi phí tài chính khổng lồ của việc đối diện với các khoản vay không hiệu quả.

Với các con số thẩm định giá thổi phồng các khoản vay không hiệu quả được đưa ra bởi ngân hàng và các cơ quan có thẩm quyền, Việt Nam dường như đang trong tình trạng phủ nhận.

Vậy tình trạng phủ nhận này sẽ đi đến đâu?

Theo quan sát của tôi tại các quốc gia trong hơn 30 năm qua, trung bình khoảng thời gian cho tình trạng phủ nhận dừng lại trong 2 năm và giải quyết các giao dịch trong 4 năm.

Như vậy, thời gian khôi phục của thị trường trung bình là 6 năm và sự điều chỉnh của thị trường bất động sản trên toàn cầu trung bình giảm giá khoảng 60%.

Nói như ông, chắc hẳn các con số công bố về tỷ lệ nợ xấu là có”vấn đề”?

Trên thực tế, tỷ lệ nợ xấu được công bố ở các quốc gia không có ý nghĩa nhiều đối với các nhà đầu tư. Kinh nghiệm của tôi cho thấy, đối với thị trường minh bạch thì con số thực tế gấp khoảng 2 lần, và đối với thị trường không minh bạch thì còn gấp tới… 4 lần.

Ông nhận thấy điều gì từ phía các ngân hàng Việt Nam đối với các khoản nợ xấu?

Nhiều ngân hàng đã lựa chọn việc đối mặt với thị trường trong giai đoạn này là không làm gì và chỉ hy vọng vào việc khôi phục ngắn hạn hoặc tự nguyện xóa các khoản vay của họ và chấp nhận chịu thua lỗ sớm. Tuy nhiên, không làm gì và chấp nhận thua lỗ sau đó sẽ tốn kém rất nhiều sau khi giá trị thị trường bị giảm sút.

Hơn nữa, việc bán những khoản nợ xấu trong thời điểm này càng khiến giá trị tài sản của ngân hàng bị giảm hơn nữa và không đem lại hiệu quả.

Ngân hàng bán khoản nợ xấu trong khi nhà đầu tư lại tìm mua. Và rõ ràng là rất nhiều nhà đầu tư đã thành công và tận dụng tốt cơ hội này. Ông có thể cho biết lý do?

Các ngân hàng nhìn về quá khứ còn các nhà đầu tư nhìn về tương lai. Ngân hàng chỉ quan tâm đến giá trị thanh lý các tài sản thế chấp, các khoản vay còn lại và cơ hội thu hồi vốn. Trong khi đó, các nhà đầu tư lại hướng về phía trước với giá trị tiềm năng trong tương lai của cả người vay và các tài sản.

Nhìn chung, các nhà đầu tư xem các khoản vay không hiệu quả là cơ hội kiếm tiền. Để được như vậy, ngân hàng cũng nên xem nét các khoản vay đó như một nhà đầu tư. Nếu họ thiếu những kỹ năng cần thiết và vốn bổ sung để đạt điều này, họ nên tìm các đối tác liên doanh và các nhà tư vấn bên ngoài để giúp họ đạt mục tiêu.

Trong thời điểm nước sôi lửa bỏng như hiện nay, theo ông, các ngân hàng Việt Nam cần phải làm gì?

Bên cạnh việc nhập nhằng của trạng thái phủ nhận và chấp nhận thực tiễn thương mại của giá trị các khoản vay không hiệu quả hiện tại, Việt Nam vẫn thiếu cơ sở hạ tầng tài chính và pháp lý để giải quyết vấn đề các khoản nợ xấu một cách hiệu quả.

Và chừng nào những điều này chưa được cải thiện, Việt Nam sẽ khó khăn để chuyển các khoản nợ xấu thành tiền và lấy lại niềm tin thị trường để hướng đến thị trường phục hồi sớm nhất.

Xin cảm ơn ông!

Ông John Sheehan là nhà tư vấn quản lý của Capital Services Group. Ông là người am hiểu trong lĩnh vực các khoản vay rủi ro của ngân hàng và các khoản vay không hiệu quả.

Từng là một nhà môi giới đầu tư ngân hàng, ông đã đầu tư vào các khoản vay không hiệu quả của ngân hàng và làm việc trong suốt thời kỳ bùng nổ và suy thoái của nền kinh tế trong hơn 20 thời điểm khác nhau trên 22 quốc gia, trong đó có cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997, khủng hoảng kinh tế Châu Mỹ và Châu Âu, cả cuộc khủng hoảng năm 1989 và năm 2008…

Theo Dantri