Tăng giá 3 lần so với năm ngoái, phân khúc bất động sản này đang gặp khó?

Thanh khoản thấp do lượng người mua hạn chế và giá bán cao đang là rào cản cho phân khúc nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia đây lại chính là cơ hội cho BĐS liền thổ giá rẻ tại các tỉnh lân cận.

Chia sẻ về diễn biến thị trường phân khúc BĐS nhà phố, biệt thự Tp.HCM, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Bộ phận Quản lý Cấp cao Savills Việt Nam cho hay: Trong Quý 3 doanh số BĐS liền thổ ở Tp.HCM khá hạn chế với 220 giao dịch, giảm 44% và tỷ lệ hấp thụ giảm 17% theo quý. Tính thanh khoản của phân khúc này trong quý vừa qua khá thấp.

“Giá mở bán của BĐS liền thổ còn cao và chưa phù hợp với nhu cầu thị trường nói chung, trong khi đó một số nguồn cung mới có giá trị cao dẫn đến lượng hàng tồn kho tăng”, vị này nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, đại diện CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà liền thổ tại Tp.HCM tiếp tục hạn chế. Trong quý 3 chỉ có khoảng 851 căn được chào bán mới. Đáng nói, giá phân khúc này tăng gấp 3 lần so với cùng kì năm trước. Cụ thể, nhà phố và biệt thự tăng giá 3 lần, nhà phố thương mại tăng 13%. Với các dự án mới mở bán mức tăng giá sơ cấp cũng trên 18%.

“Đây cũng chính là phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất trong giai đoạn hiện nay. Lý do mặt bằng giá cao, thậm chí xuất hiện giá ảo. Vì thế sức mua hạn chế. Nếu không bán được, rất có thể phân khúc này sẽ giảm giá thứ cấp trong thời gian tới”, đại diện CBRE nhấn mạnh.

Ảnh minh hoạ.

Đồng thời, diễn biến thị trường BĐS liền thổ giữa hai miền Nam – Bắc đang khá trái dấu nhau. Theo CBTE Việt Nam, nguồn cung nhà phố biệt thự Hà Nội tăng trưởng mạnh, trong khi Tp.HCM trên đà tụt dốc. Trong quý 3/2022, tại Hà Nội có khoảng 5.000-6.000 căn, trong khi tại Tp.HCM chỉ hơn 800 căn. Các chủ đầu tư tại Hà Nội đã mang BĐS liền thổ vào Tp.HCM để bán cho các nhà đầu tư, trong bối cảnh Tp.HCM có nhiều nhà đầu tư ưa thích sản phẩm nhà phố, biệt thự, và nguồn cung hạn chế. Đồng thời, thị trường đang xuất hiện làn sóng nhà đầu tư cá nhân Tp.HCM đang bắc tiến để tìm kiếm loại hình BĐS liền thổ để đầu tư, với kì vọng lợi nhuận cao hơn.

Ông Troy Griffiths cũng cho rằng, ở góc độ vĩ mô, trước đây, lãi suất gửi ngân hàng tương đối thấp, có lợi cho thị trường BĐS liền thổ. Tuy nhiên hàng loạt ngân hàng thương mại đang gia tăng lãi suất huy động, khiến ngân hàng trở thành kênh đầu tư có lợi hơn. Bên cạnh đó, BĐS thổ liền thổ thường được lựa chọn bởi người mua để ở thay vì đầu tư hoặc đầu cơ. Do đó, việc các ngân hàng siết tín dụng đã tạo nên nhiều khó khăn và hạn chế hơn cho khách hàng. Tuy nhiên, những thị trường lân cận như Long An, Bình Dương hay Đồng Nai lại đang ghi nhận nguồn cung dồi dào với mức giá đầu tư phù hợp hơn.

“Tỉ lệ tiêu thụ thấp do nguồn cung sơ cấp đắt đỏ với lượng người mua hạn hẹp đang khó khăn do siết tín dụng và lãi suất cao, đã khiến thanh khoản nhà liền thổ Tp.HCM sụt giảm. Nhu cầu dịch chuyển sang các thị trường lân cận nơi chào bán bán các sản phẩm giá rẻ hơn từ 88 -100 triệu đồng/m2, thấp hơn 67% so với nhà ở tại Tp.HCM. Sản phẩm ở các tỉnh lân cận đạt tỉ lệ hấp thụ lên đến 72%, cao hơn 23% so với tỉ lệ hấp thụ tại Tp.HCM”, chuyên gia Savills nhấn mạnh.

Theo đơn vị này, trong tương lai nguồn cung nhà liền thổ khu vực lân cận sẽ tương tương, thậm chí nhiều hơn Tp.HCM. Đến năm 2025, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại Tp.HCM dự kiến khoảng hơn 13.000 căn. Trong đó, 90% nguồn cung đến từ các chủ đầu tư uy tín, cung cấp sản phẩm ra thị trường các tháng cuối năm. Nguồn cung được dự đoán sẽ phân tán trên 13 quận, huyện nhưng tập trung chủ yếu tại Tp.Thủ Đức (41%), Bình Chánh (23%), Bình Tân (10%). 3.000 nền đất chủ yếu ở các huyện ngoại thành, bao gồm Bình Chánh (93%) và Nhà Bè (5%).

Theo chuyên gia Savills Việt Nam, việc tín dụng nới lỏng chưa giải quyết được vấn đề của thị trường BĐS hiện nay. Việc siết tín dụng đã và đang ảnh hưởng trực tiếp đến lượng giao dịch của BĐS liền thổ và tính thanh khoản dự đoán sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian còn lại của năm 2022.

Chia sẻ trước đó, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam cũng nhận định, kiểm soát tín dụng gây khó khăn trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, dẫn đến lượng bán và tỷ lệ hấp thụ đều giảm. Đặc biệt, nhu cầu thị trường chậm lại trong tháng 7, tháng 8 và tháng 9.

Riêng với phân khúc nhà liền thổ, giá sơ cấp trung bình được ghi nhận là 12.300 USD trên mỗi m2 đất (tương đương với 293 triệu đồng), tăng 29,7% theo quý và gần gấp đôi theo năm. Các chủ đầu tư hiện đang tận dụng sự kiện bán hàng và văn phòng bán hàng của mình để thu hút nhiều khách hàng hơn và đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn nhằm tăng doanh số bán hàng.

“Thời gian qua, do ảnh hưởng của chính sách tín dụng nên thanh khoản phân khúc này chậm lại. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư dày vốn, BĐS liền thổ vẫn là kênh đầu tư ưa thích, lợi nhuận cao. Nếu chính sách tín dụng được nới lỏng thực sự thì đây vẫn là loại hình có triển vọng trong tương lai”, bà Trang nhấn mạnh.