Tại sao giá nhà tại nước láng giềng tăng chậm nhưng Việt Nam vẫn lên vùn vụt?
Mức tăng giá nhà trong quý đầu tiên tại quốc gia Đông Nam Á chỉ 0,4%.
Theo tờ Strait Times (Singapore), đợt hạn chế bất động sản mới nhất của Chính phủ Singapore đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản tư nhân “ nóng sốt” của quốc đảo vốn dĩ rất sôi động. Bởi lẽ mức tăng giá nhà đã chậm lại, chỉ còn 0,4% trong quý đầu tiên của năm nay.
Giá nhà Singapore tăng chậm do ảnh hưởng của yếu tố tâm lý
Các nhà phân tích cho rằng, điều này đánh dấu mức tăng giá theo quý chậm nhất kể từ quý 2/2020. Cụ thể, quý 2/2020 tăng 0,3%; quý 2/2021 tăng 5% và cao nhất là quý 2/2010, tăng 5,3%.
Một số lý do được nêu ra là do khan hiếm dự án mới, sự không chắc chắn từ cuộc xung đột Ukraine, lễ hội đón năm mới cổ truyền và sự gia tăng mạnh các ca Covid-19 làm gián đoạn sự quan tâm và doanh số bán hàng.
Bà Tricia Song, Trưởng bộ phận Nghiên cứu của CBRE khu vực Đông Nam Á, cho rằng: ” Các dự án mở bán mới trong quý vừa chỉ giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ hơn do các chủ đầu tư áp dụng biện pháp chờ đợi tình hình và xem các biện pháp hạ nhiệt mới. Tương tự như vậy, người mua phần lớn cũng kìm lại để đánh giá tình hình“.
Ông Nicholas Mak, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại ERA Singapore, cho biết khối lượng giao dịch mỏng hơn đã góp phần làm cho sự tăng giá yếu hơn so với giai đoạn tăng giá nhà mạnh trước đó.
Theo dữ liệu thị trường công khai, trong quý đầu tiên của năm 2022, toàn Singapore có hơn 1.600 căn mua mới, không bao gồm chung cư cao cấp, và khoảng 2.600 căn hộ bán lại – đổi chủ trong quý đầu tiên. Số liệu thấp hơn rất nhiều so với 3.018 căn nhà mới và 4.748 căn nhà bán lại được giao dịch trong quý trước.
Giá nhà Singapore giảm ở đa số khu vực. Ảnh minh họa: Indesignlive.
Video đang HOT
Mức tăng giá nhẹ phần lớn là do phân khúc bất động sản gắn liền với đất, tăng 4%, theo ước tính nhanh từ Cơ quan Tái phát triển Đô thị (URA) hôm 1/4. Đây là mức tăng hằng quý cao nhất đối với giá – đất kể từ quý đầu tiên của năm 2021 khi tăng 6,7%. Quý 4/2021 tăng 3,9%.
Ông Wong Xian Yang, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu Singapore tại Cushman & Wakefield, cho biết phân khúc nhà đất không bị ảnh hưởng bởi các biện pháp hạ nhiệt mới vì nhu cầu chủ yếu do chủ sở hữu thúc đẩy và nguồn cung những ngôi nhà này có hạn.
Ngược lại, bất động sản không có đất bị giảm giá theo quý kể từ quý đầu tiên của năm 2020, với mức giảm 0,6%. Theo khu vực, chỉ có khu vực ngoại ô hoặc ngoài khu vực trung tâm, có mức tăng 1,9%, so với mức tăng 5,7% trong quý trước.
Bà Christine Sun, Phó Chủ tịch Cấp cao của Bộ phận Nghiên cứu và Phân tích tại OrangeTee & Tie, cho biết: “Nguồn cung nhà mới đang thiếu ở các khu vực ngoại ô do có rất ít đợt mở bán lớn trong năm nay. Tổng nguồn cung chưa bán của các dự án đã mở bán tiếp tục giảm”.
Tại khu vực ven thành phố, hoặc phần còn lại của khu vực trung tâm, giá nhà không có đất giảm 3%, đảo ngược so với mức tăng mạnh 6,7% trong quý 4/2021.
Giá nhà tại các quận trung tâm Singapore giảm 0,5%. Ảnh minh họa: CDL Commercial.
Trong khi đó, giá nhà ở các quận trung tâm, hoặc khu vực trung tâm, giảm 0,5% trong quý đầu tiên, đảo ngược so với mức tăng 2,7% trong quý 4.
Ông Ong Teck Hui, Giám đốc Cấp cao của Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL, nhận thấy những khó khăn bắt nguồn từ việc tăng lãi suất và bất ổn địa chính trị. “Điều này sẽ dẫn đến tăng chi phí, có thể làm giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế, việc làm và tiền lương và có thể ảnh hưởng đến tâm lý [tiêu dùng - PV]“.
PropNex cho biết việc nới lỏng các biện pháp quản lý an toàn và nới lỏng các hạn chế đi lại có thể là dấu hiệu tốt cho việc bán bất động sản. Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Singapore có thể được hưởng lợi nhẹ từ các dòng vốn trú ẩn an toàn.
Giá nhà tại Việt Nam vẫn tăng do nguồn cung và giá vật liệu xây dựng
Tại Việt Nam, theo một báo cáo của VNDirect Research, thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2022 sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức như giá đầu vào bao gồm giá đất và vật liệu xây dựng tăng cao, cũng như một số “điểm nghẽn” pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ. Chi phí xây dựng tiếp tục tăng cao, đặc biệt là giá thép được dự báo có thể kéo giá đi lên. Thậm chí, nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong ít nhất là hai năm tới.
Giá nhà tại TP HCM và Hà Nội đều tăng cao và có thể còn tăng trong các tháng tiếp theo của năm 2022. Ảnh minh họa: Chợ Tốt.
Theo đại diện Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản đầu năm 2022 tái mở cửa và sôi động trở lại ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên riêng phân khúc căn hộ TP HCM đang thiếu hụt sản phẩm sơ cấp chào bán, đẩy giá căn hộ tiếp tục leo thang. Giá căn hộ được dự báo sẽ tiếp tục điều chỉnh trong các quý còn lại của năm. Cùng với đó, những dự án bàn giao trong năm 2022 cũng sẽ chứng kiến mức đỉnh mới.
Tại Hà Nội, trong tháng đầu năm 2022, giá chào bán căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 4,6% so với tháng 12/2021. Còn giá rao bán biệt thự liền kề cũng ghi nhận xu hướng leo thang ở hai khu vực Gia Lâm và Long Biên khi tăng 27-38% so với tháng trước.
Bên cạnh giá chào bán tăng, mức độ quan tâm bất động sản nhà ở thể hiện qua lượt tìm kiếm trực tuyến cũng cho thấy xu hướng đi lên. Loại hình biệt thự, liền kề tại Hà Nội và TP.HCM có mức độ quan tâm tăng lần lượt 29-30%.
Hệ lụy từ giá đất 'tăng ảo'
Bất chấp những tác động tiêu cực của dịch COVID-19, từ đầu năm đến nay, giá bất động sản vùng ven Hà Nội và các tỉnh, thành phố vệ tinh liên tục thiết lập mặt bằng mới, khiến nhiều nhà đầu tư như "ngồi trên đống lửa".
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, tình trạng "tăng giá ảo" cần được kiểm soát chặt, nếu không dễ gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế.
Giá bất động sản tăng nóng
Theo khảo sát của batdongsan.com.vn, giá các phân khúc bất động sản (BĐS) tại một số khu vực từng là điểm nóng của thị trường BĐS Hà Nội hiện đã thiết lập mặt bằng giá mới cao như tại huyện Đông Anh, giá đất gần chân cầu Nhật Tân, vị trí kinh doanh có mức giá từ 120 - 150 triệu đồng/m2; đất mặt tiền Đông Trù (xã Đông Hội) đang được rao bán từ 55 - 70 triệu đồng/m2; đất thuộc xã Nguyên Khê, ví trí mặt tiền đường hai ô tô tránh nhau cũng đang được chào bán từ 50 - 60 triệu đồng/m2... tăng tới 20 - 30% so với cuối năm 2021.
Văn phòng giao dịch BĐS mọc lên khắp nơi, kể cả trên tuyến đường đê tại huyện Đông Anh, Hà Nội. Ảnh: Trung Nguyên.
Hoạt động tìm kiếm, giao dịch đất nền vùng ven Hà Nội cũng đang bắt đầu sôi động ngay sau Tết Nguyên đán, nhất là tại các huyện Sóc Sơn, Hoài Đức, Mê Linh, Sơn Tây... chạy theo thông tin quy hoạch sắp lên quận của các địa phương này và thành phố đang nghiên cứu phát triển mô hình "thành phố trong thành phố", khiến nhiều dự án bỏ hoang, cỏ mọc um tùm cả chục năm nay cũng được môi giới, quảng cáo, thổi giá đất tăng lên chóng mặt.
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, hiện tượng tăng giá đất, thậm chí "sốt giá" đã xảy ra từ cuối năm 2021. Trong đó, giá đất nền tại một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như ở các vùng ven đô Hà Nội như: Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (tăng 45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (tăng 46%), Bắc Ninh (tăng 20%), Hưng Yên (tăng 26%)... Thực tế, tình trạng tăng giá đất đã nhanh chóng tác động tới nhu cầu thực của người dân. Trong khi nhà đầu tư mua đất đầu cơ bỏ hoang, thì người có nhu cầu thực không thể mua được nhà, an cư...
Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), so với hai năm trước, giá đất có tăng, nhưng đây là tăng do xu hướng chung. Từ năm 2020 đến nay, qua 2 năm đại dịch, nguồn cung BĐS hạn chế, nhiều dự án, khu đô thị chưa hoàn thành sản phẩm, trong khi nhu cầu cả người có nhu cầu thực lẫn đầu tư đều tăng. Nguồn cung chưa đáp ứng nguồn cầu dẫn đến việc tăng giá.
Nhiều hệ lụy
Các chuyên gia BĐS cho biết, giá BĐS tăng cao thời gian qua đã khiến khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó khăn hơn, về lâu dài sẽ tạo ra nhiều hệ lụy và sự chênh lệch giàu nghèo. Bên cạnh đó, giá đất tăng không đúng giá trị thực đang dẫn tới nguy cơ trầm lắng cho nền kinh tế và sẽ ảnh hưởng đến chính sách phát triển nhà ở giá thấp. Hiện nay, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá thấp, lồng ghép vào việc sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở trong thời gian tới, nếu được Quốc hội thông qua sẽ tạo cơ chế cho phát triển loại hình nhà ở này.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, việc hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, đô thị được đầu tư, phát triển nhanh hiện nay làm tăng giá trị của đất đai, đấy là nguyên lý của thị trường. Thế nhưng, mức tăng giá đất hiện nay đang không tương thích với mức độ tăng đầu tư. Tức là giá trị BĐS sẽ tỷ lệ thuận với việc đầu tư, nhưng trong trường hợp đầu tư 1 mà giá tăng 3 - 4 lần là bất hợp lý. Sự tăng giá mạnh của nhà đất trong thời gian ngắn có "độ ảo", có những nơi giá tăng như "dựng đứng" không đúng với giá trị thật và tiềm ẩn nguy cơ bong bóng.
Qua tìm hiểu, nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng này là nguồn cung các dự án khan hiếm trong khi lực cầu thị trường mạnh. Song không ít cầu "ảo" đến từ đầu cơ, không hẳn là cầu thật với nhu cầu ở thực, được đưa vào sử dụng, kinh doanh lâu dài. Các dòng vốn đang chảy vào BĐS hiện tại chủ yếu vẫn mang tính chất đầu tư tài chính ngắn hạn lấy lãi, đầu tư "lướt sóng".
"Người đầu tư thật ít tham gia mà phần lớn là cò đất bán đi bán lại qua tay. Điều này tạo ra hiện tượng "nóng, sốt đất", nhưng người mua thật ít. Các nhà đầu tư cũng nghe ngóng và rút kinh nghiệm từ đợt sốt đất đầu năm 2021, khi nhiều người chạy theo phong trào và đã chịu lỗ", ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ.
Chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng đưa ra nhận định, đầu tư vào đất đai mà mang tính đầu cơ, kiếm lời là một trong những nguy cơ, ảnh hưởng tới hoạt động của nền kinh tế trong tương lai. Ngoài ra, giá BĐS tăng còn ảnh hưởng tới thị trường tiền tệ. Thị trường BĐS và tiền tệ quan hệ lưu thông với nhau, vì vậy, các dòng tiền đổ hết vào thị trường BĐS dễ gây nguy hiểm cho hệ thống tiền tệ, dẫn đến lạm phát.
Để hạn chế rủi ro cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, các chuyên gia kinh tế đều cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng và xem xét bố trí nguồn vốn hợp lý, hạn chế việc đổ tiền vào BĐS, bố trí nguồn vốn hợp lý cho các lĩnh vực kinh doanh sản xuất khác.
Phân khúc bất động sản nào 'dẫn dắt' thị trường năm 2022? Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu sôi động trở lại, trong đó BĐS đất nền và công nghiệp tiếp tục được nhận định là phân khúc được nhiều nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn để đầu tư dòng tiền từ đầu năm 2022. Đất nền tiếp tục dẫn dắt thị trường Đất nền là một trong những phân khúc...