Tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án bất động sản để vượt khó

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 đang chứng kiến sự trầm lắng, thanh khoản kém, doanh nghiệp thiếu vốn, giảm giá bán, dự án chững lại…

Chính phủ cùng các cơ quan chức năng đang hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, cùng các doanh nghiệp tìm giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển ổn định và lành mạnh.

Các nhà phân tích và giới chuyên gia khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án để vượt qua giai đoạn khó khăn. Ảnh minh họa: Lê Vũ

Những biến động và khó khăn của kinh tế thế giới đã tác động lớn đến thị trường bất động sản toàn cầu, và thị trường Việt Nam cũng nằm trong xu hướng đình trệ này. Trên thực tế, các kênh chủ yếu để đem về dòng tiền cho chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản là trái phiếu, chứng khoán, tín dụng và nguồn thu trước từ khách hàng đều đang gặp khó khăn.

Về trái phiếu, một số chủ đầu tư đã huy động vốn nhưng sau đó không thực hiện đúng cam kết hay không đúng lộ trình đưa ra. Việc siết chặt huy động vốn qua trái phiếu hiện nay đang khiến dòng tiền từ kênh này bị gián đoạn.

Với kênh cổ phiếu, các chủ đầu tư đã niêm yết huy động vốn trên thị trường chứng khoán, hoặc bán cổ phiếu OTC.

Kênh vay từ ngân hàng, chủ đầu tư phải thế chấp dự án để vay ngân hàng nhưng không có nghĩa là số tiền huy động từ ngân hàng đủ để phát triển dự án.

Kênh huy động vốn từ người mua, trước đây chủ đầu tư thường huy động bằng hợp đồng góp vốn, nhưng đến nay đến nay hợp đồng này không còn giá trị nữa, nếu căn hộ phải làm xong móng, dự án phải làm xong hạ tầng.

Tại hội thảo về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản do VCCI tổ chức mới đây, các chuyên gia đều thống nhất, để phục hồi kinh tế, quá trình sẽ mất 2 năm, và khó khăn của thị trường bất động sản có thể sẽ chồng chất và mất ít nhất 2 năm để phục hồi.

Chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân cho biết, doanh nghiệp thiếu vốn, khách hàng cũng không có nguồn tiền để mua. Đất nền không có nguồn cung, không có dự án được phê duyệt mới, thị trường bất động sản sẽ khó khăn ít nhất trong 2-3 năm.

Ông Nhân nhấn mạnh, doanh nghiệp cần tự cứu mình, tái cơ cấu doanh nghiệp, dự án như: rà soát, sắp xếp cơ cấu bộ máy hoạt động; tăng cường nâng cao năng lực nhân sự theo hướng đa nhiệm; chú trọng giá trị cốt lõi; tập trung các dự án sắp hoàn thành để sớm bàn giao và thu hồi công nợ khách hàng; cân đối tài chính, tiết giảm mọi chi phí có thể; đàm phán với các đối tác, nhà đầu tư để thống nhất phương án tháo gỡ những khó khăn…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản phải chuẩn bị tâm lý thị trường có khả năng đóng băng trong thời gian dài, giai đoạn rất khắc nghiệt bắt đầu từ năm 2023, đòi hỏi các chủ đầu tư phải vững tay chèo mới vượt được sóng gió.

Ông Châu cũng đánh giá, doanh nghiệp địa ốc cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, lựa chọn dòng sản phẩm phù hợp với đại chúng, không phục vụ đầu cơ; đặc biệt, với dòng tiền đầu tư, các chủ đầu tư cần cân đối tài chính, không để phụ thuộc quá lớn vào trái phiếu hay vốn vay ngân hàng như trước đây. Cần hoạch định phương án tối ưu nhất cho việc sử dụng dòng tiền.

TS. Nguyễn Kiên Trung, chuyên gia phân tích Ngân hàng Ocean Bank nhìn nhận, chủ đầu tư phải nghiên cứu về dòng tiền để hoạch định chiến lược tài chính, từ đó xác định nguồn tiền trong từng giai đoạn sẽ có ở đâu, nếu phát hành trái phiếu thì phát hành như thế nào, giai đoạn nào sẽ phát hành trái phiếu với mục đích gì…

Doanh nghiệp cần xem xét lại các phân khúc bất động sản phù hợp với thị trường. Thời gian qua, phân khúc cao cấp được phát triển quá nhiều, quá nóng trong khi đây lại là dòng sản phẩm chủ yếu cho người giàu, những người mua đầu cơ nên đang có hiện tượng dư thừa.

Ông Trung phân tích thêm, thị trường nên tập trung phát triển nhà giá thấp, nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu rất lớn. Về lợi nhuận các dự án này có thể không cao bằng phát triển dự án cao cấp, thế nhưng nếu phát triển nhiều dự án, nhiều căn hộ thì tổng lại dư địa lớn, lợi nhuận lớn.

Bên cạnh đó, với sự phát triển của công nghệ 4.0, việc áp dụng công nghệ là điều cần thiết, tăng lượt tiếp cận với khách hàng, chăm sóc và phát triển mạng lưới khách hàng tiềm năng, chuẩn bị cho thời kỳ thị trường phục hồi.