Siết tín dụng BĐS có thể sẽ ảnh hưởng 40 ngành nghề phía sau
Phía sau “mạch m.áu” bất động sản (BĐS) là hàng chục ngành nghề, lĩnh vực. Việc siết tín dụng BĐS bất hợp lí theo chuyên gia kinh tế, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh sẽ tạo nên những hiệu ứng ngược, ảnh hưởng nghiêm trọng, thậm chí “kéo tụt” nền kinh tế đang trong giai đoạn phục hồi.
Ông đ.ánh giá ra sao về động thái siết tín dụng BĐS thời gian gần đây của các ngân hàng?
Về chủ trương, siết tín dụng BĐS là để gạt bớt những người kinh doanh chộp giật, giúp thị trường thanh lọc nhà đầu tư là cần thiết để giúp thị trường công khai, minh bạch và ổn định hơn.
Như vậy siết tín dụng có thể hiểu là giải pháp gốc rễ giải quyết được tiêu cực của thị trường, thưa ông?
Điều này thì lại không đúng. Tín dụng BĐS chỉ là phần ngọn, không phải gốc của vấn đề. Vậy gốc rễ ở đâu?
Trước hết là bởi nguồn cung thị trường hiện quá khan hiếm. Ở cả Hà Nội và TP.HCM trong suốt thời gian qua, số lượng dự án được cấp phép quá nhỏ khiến lượng hàng đẩy ra thị trường gần như không có. Trong khi ấy, nhu cầu sở hữu BĐS của Việt Nam rất lớn, bởi chúng ta là nước đang phát triển, tỉ lệ sở hữu nhà của người dân còn thấp, diện tích nhà ở bình quân chỉ khoảng 23 m2, thấp hơn mức trung bình của thế giới. Quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh chóng cũng làm tăng nhu cầu BĐS. Ngoài ra, những vấn đề của thị trường BĐS còn ở việc thổi giá, mua bán thiếu công khai minh bạch, khâu quy hoạch….
Nói như vậy để thấy, nếu ta chỉ siết tín dụng vào BĐS thì có thể giúp giảm được lượng t.iền v.ào thị trường, từ đó giảm được cách kinh doanh chộp giật của một bộ phận nhà đầu tư. Tuy nhiên, đó chỉ là phần ngọn không đáng kể.
Video đang HOT
PGS-TS Đinh Trọng Thịnh.
Theo ông, giải pháp là gì?
Vấn đề là chúng ta không thể siết đại trà mà chỉ với những dự án có nguy cơ tài chính, chủ đầu tư không đáp ứng được năng lực thực hiện công trình hoặc dự án không phát huy hiệu quả và những nhà đầu cơ, kinh doanh chộp giật góp phần đẩy giá BĐS trên thị trường.
Mặt khác, phải rõ ràng, chúng ta không thể siết người đi vay mua nhà để ở, vì đó là nhu cầu chính đáng của người dân. Ngược lại, mọi người khi có nhu cầu mua nhà nhưng chưa đủ t.iền phải được tạo cơ hội để vay với lãi suất phù hợp để an tâm sinh sống, nỗ lực làm việc. Điều này vừa tạo ổn định về an sinh xã hội vừa giúp đảm bảo duy trì được tình trạng kinh tế tốt. Đơn giản vì khi các gia đình đều hướng tới sự phát triển thì xã hội sẽ tăng trưởng.
Sau 2 năm chững lại của thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế nói chung, chúng ta đang đứng trước cơ hội để phục hồi. Nếu vốn tín dụng bị siết chặt một cách bất hợp lí như ông nói, sẽ tác động thế nào tới cơ hội này?
Nếu việc siết tín dụng BĐS được thực hiện không phù hợp, thị trường BĐS chắc chắn sẽ tăng trưởng chậm lại. Thị trường thậm chí sẽ trầm lắng. Đây là điều rất đáng lo ngại vì thị trường BĐS có vai trò cực kì to lớn, tác động mạnh tới sự phát triển của nền kinh tế.
Chúng ta nên nhớ, phía sau BĐS có khoảng 40 ngành, nghề sản xuất kinh doanh. Đây chính là mạch m.áu, là một trong những đầu tàu của nền kinh tế. Vì thế nếu BĐS chậm phát triển, sẽ có hàng chục lĩnh vực bị kéo tụt lại, ảnh hưởng nghiêm trọng tới quá trình hồi phục kinh tế hậu Covid-19. Vì thế, đây là vấn đề các nhà quản lý cần phải xem xét cẩn trọng.
Ông có đề xuất gì giúp việc siết tín dụng BĐS đi vào thực tế và đạt hiệu quả cao nhất?
Trong cách thực hiện, theo tôi không thể làm một cách ồ ạt, tràn lan. Chẳng hạn, tại sao lại siết tín dụng BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong khi du lịch đang mở cửa trở lại và rất thiếu cơ sở hạ tầng? Bởi thế, tùy từng địa phương, địa bàn khác nhau, từng ngành nghề cần phải may đo phù hợp vì có nơi dư thừa, nhưng có nơi lại rất thiếu BĐS để phát triển kinh tế – xã hội.
Ngoài ra, việc ồ ạt siết tín dụng BĐS còn là sự đ.ánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực kém, như vậy không có tính thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường. Thay vào đó, cần khuyến khích các doanh nghiệp có uy tín, tiềm lực, làm trụ cột thị trường; thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém để bảo vệ người tiêu dùng, giảm nguy cơ, rủi ro cho hệ thống tín dụng. Đồng thời, cần xem xét hỗ trợ những người thực sự cần vốn mua BĐS để ổn định đời sống,
Có như vậy việc siết tín dụng BĐS mới giúp vừa chấn chỉnh hoạt động tín dụng nhưng đồng thời kích thích được sự phát triển của những phân đoạn BĐS cần thiết, giúp BĐS đóng góp vào quá trình hồi phục của nền kinh tế.
Xin cảm ơn ông!
Siết tín dụng bất động sản: Không nên đ.ánh đồng!
Động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào bất động sản của Ngân hàng Nhà nước liên tục gần đây đã khiến dòng vốn này đang có dấu hiệu chựng lại.
Nếu nói không ảnh hưởng đến BĐS nói chung, các doanh nghiệp địa ốc nói riêng là không đúng.
Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu các NH triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp....Ngay sau đó, một số NH đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS.
Một số chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, siết chặt tín dụng BĐS sẽ làm giảm nhà đầu cơ, từ đó làm cho thị trường tốt lên. Khi đó, một số DN yếu kém về tài chính sẽ bị đào thải, chỉ còn lại những nhà đầu tư có vốn, có năng lực, muốn gắn bó lâu dài với thị trường. Điều này sẽ từng bước làm minh bạch, chuyên nghiệp hóa thị trường BĐS.
Một số chuyên gia đ.ánh giá, đây là động thái tích cực, sẽ làm giảm tình trạng vay t.iền để đầu cơ, khiến sức mua yếu đi, việc đầu cơ vì thế sẽ giảm theo. Với các doanh nghiệp BĐS có năng lực, có nhu cầu đầu tư lâu dài thì họ không phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính từ việc vay ngân hàng.
Tuy vậy, nhiều quan điểm cũng cho rằng, không nên đ.ánh đồng các rủi ro, rồi hạn chế ở hầu hết các phân khúc BĐS.
Chia sẻ trên báo chí mới đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính cho rằng, BĐS không phải cái gì cũng xấu, cái gì cũng rủi ro. Phân khúc BĐS nhà ở, BĐS khu công nghiệp vẫn đang phát triển tốt và tổ chức tín dụng vẫn cho vay. Năm ngoái, tăng trưởng tín dụng vào BĐS là 12%, trong đó 2/3 cho vay liên quan đến nhà ở, còn 1/3 cho vay để đầu tư BĐS. Các doanh nghiệp BĐS, các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời. Còn nếu bị cắt tín dụng đột ngột, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn.
Hầu hết các chuyên gia đồng tình quan điểm, chỉ nên hạn chế dòng vốn vào phân khúc đầu cơ, còn các phân khúc khác cần có sự tính toán thấu đáo, không nên đ.ánh đồng rủi ro. "thay vì kiểm soát dòng t.iền v.ào BĐS, cần có sự nghiên cứu thấu đáo để dòng t.iền vẫn vào phân khúc có thể bán cho người nước ngoài, thu nguồn ngoại tệ tại chỗ như một dạng của xuất khẩu", một chuyên gia bày tỏ quan điểm.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), việc siết tín dụng BĐS ảnh hưởng đến cả người thực sự có nhu cầu mua nhà, khi họ khó vay t.iền ngân hàng và giá nhà có thể bị đẩy lên cao. Theo ông Châu, lành mạnh hóa lĩnh vực tín dụng BĐS là chủ trương hợp lý, nhưng nếu thực hiện một cách cực đoan có thể sẽ khiến thị trường đình trệ, dẫn tới không ít rủi ro. "Siết như thế nào, siết ai cần phải tính toán kỹ, nếu không cẩn trọng sẽ có những hệ lụy khó kiểm soát" - ông Châu nói.
Thực tế, trong 2 - 3 năm vừa qua, nếu doanh nghiệp các lĩnh vực khác được vay lãi suất từ 7 - 9%/năm thì BĐS phải trả lãi từ 11 - 13%/năm. Đó là chưa kể điều kiện để được vay vốn luôn chặt chẽ hơn rất nhiều so với phương án kinh doanh bình thường. Với việc liên tục yêu cầu hạn chế từ NHNN thì một số nhà băng cũng tiếp tục giảm hạn mức cho vay. Chẳng hạn một số dự án trước đây được cho vay khoảng 70% thì nay chỉ được duyệt khoảng 50% nhưng hồ sơ vẫn đang nằm chờ xem xét và chưa biết khi nào được thông qua.
Chưa kể, hoạt động phát hành trái phiếu của DN cũng đang bị siết lại khiến nhiều DN gặp khó trong việc huy động vốn. Không được vay mới thì dự án không có, không thể tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân. Tín dụng bị cắt đột ngột, nhiều dự án dở dang cũng không thể hoàn thành và bản thân DN lại không có nguồn thu, NH lại đối diện với nguy cơ nợ xấu...
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành cho rằng, việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết nhưng không nên làm đại trà hay đ.ánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những g.iết c.hết cả ngành BĐS mà làm ảnh hưởng tiêu cực chung cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế nói chung.
Chia sẻ trên báo chí, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, nhìn nhận các chính sách ngăn luồng tín dụng đối với dự án đầu tư BĐS khi thị trường có dấu hiệu sốt đất, thổi giá là động thái cần thiết. Tuy nhiên, chính sách không nên thực thi theo kiểu cào bằng, võ đoán mà cần phân loại dự án để có hướng quản lý phù hợp mà không gây tác động xấu tới thị trường.
Cụ thể, tình trạng thiếu nguồn cung đã được phát hiện và cảnh báo liên tục từ năm 2020 đến nay. Hàng loạt dự án không thể nhúc nhích vì vướng cơ chế, chính sách, không ai dám phê duyệt. Nay nếu DN bị cắt tín dụng thì các dự án dù có được phê duyệt cũng sẽ không thể triển khai. Tình trạng thiếu nguồn cung sẽ càng trầm trọng hơn. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư vào BĐS đang tăng mạnh, không chỉ tiêu dùng mà cả kinh doanh, giao dịch.
Do đó, giải pháp để cân bằng thị trường lúc này là phải điều tra, đ.ánh giá để phân loại các dự án. Những dự án có thể tạo nguồn cung, có tính thanh khoản cao thì cần tiếp tục đảm bảo cấp tín dụng. Những dự án không có khả năng thanh khoản, đặc biệt là những dự án hình thành trong tương lai, không có khả năng tạo nguồn cung thì phải siết, chờ thị trường ổn định rồi xem xét tiếp.
IMF kêu gọi G20 đẩy nhanh tiến độ miễn giảm nợ cho các nước đang phát triển Tổng Giám đốc Quỹ T.iền tệ Quốc tế (IMF) Kristalina Georgieva ngày 16/2 kêu gọi các quốc gia tiên tiến nên "ngay lập tức" hỗ trợ cho các quốc gia đang phát triển có gánh nặng nợ nần chồng chất do đại dịch COVID-19. Tổng Giám đốc Quỹ T.iền tệ quốc tế (IMF) Kristalina Georgieva. Ảnh: AFP/TTXVN Trong một thông điệp gửi tới...
