Siết hay không siết tín dụng bất động sản?
Theo chuyên gia, siết hay nới lỏng tín dụng là một vấn đề vô cùng hệ trọng cần được nghiên cứu nghiêm túc, nếu không chính thị trường tài sản có vấn đề sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng.
Theo đánh giá của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, cơ cấu tín dụng bất động sản đã có sự chuyển dịch theo hướng tích cực trong thời gian vừa qua, gần 70% là phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản. Mặc dù dư nợ của hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 7% trên tổng dư nợ tín dụng, song tài sản bảo đảm bằng bất động sản chiếm tỷ trọng lớn tới 80% trong tổng tài sản thế chấp mà các ngân hàng đang quản lý.
Siết hay nới lỏng tín dụng là một vấn đề vô cùng hệ trọng cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc
Gần đây, có rất nhiều thông tin về vấn đề “siết” tín dụng bất động sản với nhiều quan điểm, góc nhìn khác nhau. TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế cho rằng, chúng ta đã nghe thấy rất nhiều thông tin liên quan đến các thị trường tài sản nói chung, đặc biệt là thị trường bất động sản, nhất là sau vụ Tân Hoàng Minh. Đồng thời, cũng có nhiều thông tin về việc Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại đang siết dần tín dụng bất động sản… Dù chưa biết có siết hay không, nhưng các cơ quan hữu quan của Chính phủ cần có sự phân tích thấu đáo về thị trường bất động sản, để quyết định nên thực hiện chính sách nào.
Chúng ta thấy, thị trường bất động sản sau một thời gian dư cung từ năm 2013 – 2018 và bắt đầu từ năm 2018 đến nay lại chuyển sang thiếu hụt, nguồn cung thấp so với nhu cầu. Còn năm 2021, nguồn cung suy giảm trầm trọng ở cả Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng như các tỉnh. Nguyên nhân rất đơn giản, vì đất đai ngày càng khan hiếm, cấp phép các dự án ít đi. Nếu trước đây, mỗi năm Hà Nội cấp phép khoảng 40 – 50 dự án, thì bây giờ chỉ khoảng 4-5 dự án. Nếu chúng ta siết cả tín dụng của nguồn cung này nữa, thì càng làm cho nguồn cung tiếp tục suy yếu, kể cả trái phiếu doanh nghiệp hay tín dụng ngân hàng nói chung, trong khi cầu vẫn tiếp tục tăng cao.
Thị trường bất động sản có đặc điểm là, nếu đường cung và đường cầu chạy song song không gặp nhau được, mà chỉ có thị trường bất động sản mới có hình thái chạy song song này, sẽ dẫn đến bong bóng hoặc dẫn đến đóng băng thị trường. Hậu quả lớn nhất là giá bất động sản sụp đổ. Khi người ta kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng nên cứ giữ bất động sản lại không bán, ai cũng hét giá trên trời mà không có giao dịch nào thành công, đến một lúc nào đó đường cầu chạy theo cung bị “hụt hơi”, thì toàn bộ thị trường sẽ đóng băng, giá bất động sản sẽ sụt giảm nghiêm trọng như năm 2011 – 2012.
“Cuối cùng, toàn bộ tài sản thế chấp trong hệ thống ngân hàng sẽ suy giảm mạnh, không còn đủ khả năng để bao phủ cho các khoản nợ của ngân hàng thương mại, thì nguy cơ đổ bể lớn nhất không phải là thị trường bất động sản mà chính là các ngân hàng. Điều đó cũng có thể dẫn tới đổ bể các tham vọng tăng trưởng hiện nay của Việt Nam. Chính vì thế, tôi cho rằng siết hay nới lỏng tín dụng là một vấn đề vô cùng hệ trọng mà các quốc gia phải làm rất cẩn thận. Ngay cả tại Mỹ, lạm phát đã lên tới 8,2 – 8,3%, là mức cao ngất ngưởng kể từ năm 1980 đến nay, nhưng khi điều chỉnh lãi suất họ cũng rất thận trọng. Chỉ điều chỉnh 0,5% một và coi đó là mức điều chỉnh lớn.
Hiện tại, chúng ta chưa biết thái độ của Chính phủ cũng như của Ngân hàng Trung ương về tín dụng bất động sản ra sao trong tương lai gần, nhưng đây là một vấn đề cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc, phải đưa ra biện pháp hữu hiệu, nếu không chính thị trường tài sản có vấn đề sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hệ thống ngân hàng”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
Video đang HOT
Cũng có ý kiến cho rằng, hiện nay chưa có hiện tượng siết tín dụng, mà do tín dụng trong quý 1 đã hết, nên các ngân hàng dừng lại hoặc sẽ theo sát một số dự án không có tính pháp lý… Về vấn đề này, vị chuyên gia đánh giá, tổng tín dụng trung dài hạn của hệ thống ngân hàng vào khoảng trên 3 triệu tỷ đồng, chia đều cho tất cả các lĩnh vực trong đó dành cho lĩnh vực bất động sản cao lắm khoảng 15%, là khoảng nửa triệu tỷ, con số quá bé so với trái phiếu doanh nghiệp dành cho bất động sản lên tới 1,4 triệu tỷ. Nhưng dù sao, đây cũng là nguồn vốn trung dài hạn bổ sung rất lớn cho thị trường bất động sản, nên nói siết tín dụng còn hàm ý là siết cả trái phiếu doanh nghiệp.
Bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, nên khi có vấn đề gì cả nên kinh tế cũng lao đao
“Vào thời điểm này, đụng đến chuyện siết trái phiếu doanh nghiệp là một việc làm vô cùng nguy hiểm, hành động đó có thể dẫn đến sự sụp đổ thị trường tài sản và hậu quả còn tồi tệ hơn là siết tín dụng trung dài hạn của ngân hàng đối với bất động sản”, vị chuyên gia khẳng định.
Đưa ra góc nhìn của mình, ông Nguyễn Thế Điệp – Ủy viên ban chấp hành hiệp hội bất động sản Việt Nam chia sẻ, chúng ta đã có những bài học của những năm 2009, 2010 và 2013. Khi đó thị trường quá nóng, nên chúng ta đã siết tín dụng cùng với cả đầu tư công, dẫn đến hậu quả rất nặng nề. Tại vì bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, nên khi có vấn đề gì cả nên kinh tế cũng lao đao.
Điều quan trọng nhất hiện nay là chúng ta không nên dùng từ “siết”. Trong thị trường bất động sản hiện đang có rất nhiều phân khúc, như chung cư, phân lô bán nền, du lịch, dịch vụ,… Có những phân khúc cung không thoải mãn với cầu, trong bối cảnh Việt Nam đang ở giai đoạn đô thị hóa lớn, cần nguồn lực cho ngành bất động sản. Do đó, về mặt vĩ mô, cơ quan quản lý nhà nước cần điều tiết như thế nào để đi đúng hướng, không để thị trường nóng quá, cũng không bị lạnh quá, đó mới là vấn đề phải chú trọng.
“Ví dụ, với phân khúc nhà ở giá rẻ hoặc nhà ở xã hội, cần phải bơm nhiều tiền hơn nữa và tạo động lực cho nó phát triển, tạo cơ chế chính sách để các doanh nghiệp tiếp cận được đất đai, thỏa mãn vấn đề có lời, đồng thời người mua cũng được tạo điều kiện có nguồn để mua. Như chúng ta đã biết, trong 2-3 năm vừa qua, các dự án có rất ít bởi nhiều nguyên nhân, nhưng đây cũng là điểm yếu của lĩnh vực bất động sản. Vì chu kỳ của bất động sản là 3 năm, 5 năm hoặc 10 năm liên tục phải như một dòng chảy, phải có thanh khoản. Chỉ cần dừng lại khoảng 50% là đã gây ra thiếu hụt rất nhiều, dẫn đến việc cung không đủ cầu và hệ quả là giá cả tăng cao, kéo theo nhiều hệ lụy khác nữa.
Bất động sản không phát triển sẽ ảnh hưởng đến 30 – 40 ngành nghề liên quan. Tôi cho rằng, đối với chúng ta hiện nay, thị trường bất động sản có tỷ trọng rất lớn trong nền kinh tế, nên một vài vấn đề trên thị trường chứng khoán, hay phát hành trái phiếu như vừa qua không làm ảnh hưởng nhiều, mà nó chỉ chiếm đâu đó từ 1-2% của thị trường. Càng không thể lấy đó làm luận điểm để siết hoặc hạn chế, mà cần hoàn chỉnh về cơ chế chính sách, tạo động lực cho bất động sản tiếp tục phát triển”, ông Nguyễn Thế Điệp cho hay.
"Sốt" đất có dấu hiệu "hạ nhiệt", nhà đầu tư "nằm im, thở khẽ"
Đất nền được giới đầu tư đánh giá là kênh đầu tư "vua" khi bảo toàn giá trị và sinh lời tốt.
Thế nhưng, ngay khi thị trường bất động sản xuất hiện biến cố, phân khúc này lập tức có dấu hiệu hạ nhiệt. Còn nhà đầu tư có tâm lý thận trọng, chờ đợi để xem thị trường như thế nào.
Ngay những tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản hứng chịu nhiều biến động từ lạm phát, căng thẳng địa chính trị đến loạt động thái siết chặt thị trường.
Đặc biệt, các kênh huy động vốn của doanh nghiệp bị siết. Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp... Ngay sau đó, một số ngân hàng đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực bất động sản.
Trước đó, dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng chảy vào bất động sản đã bị kiểm soát chặt trong vòng 2 - 3 năm vừa qua. Điều này thể hiện qua số liệu cho vay giảm dần. Theo Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản từ mức 26% của năm 2018 xuống còn 12% vào cuối năm 2020 và duy trì đi ngang mức này vào cuối năm 2021.
Khi dòng vốn tín dụng ngân hàng bị siết, các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu - trở thành một kênh huy động vốn quan trọng. Tuy nhiên, hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp cũng đang bị siết lại khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động vốn.
Dưới sự tác động của loạt động thái siết chặt, ngay lập tức thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu "hạ nhiệt". Một phân khúc bất động sản sốt nóng, được cho là kênh đầu tư "vua" trong thời gian qua là đất nền đã không còn tăng nóng ngay trong tháng 4.
Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng trước những diễn biến của thị trường bất động sản.
Theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu, thời điểm quý 1/2022, thị trường đất nền vẫn khá sôi động với mức độ quan tâm cả nước tăng 4% so với thời kỳ trước Covid-19 (quý 1/2019). Nhiều địa phương gia tăng đáng kể cả về lượt tìm mua lẫn giá rao bán đất như Khánh Hòa, Bình Thuận, Thanh Hóa. Tuy nhiên, bước sang tháng 4/2022, mức độ quan tâm đến sản phẩm đất bán trên cả nước đã giảm đến 18% so với tháng liền trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2021.
Bàn về dấu hiệu hạ nhiệt này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: "Các thông tin liên quan đến việc thắt chặt tín dụng bất động sản cũng như các chính sách khác đã ảnh hưởng tới hành vi tìm kiếm của người mua trên thị trường. Một số loại hình được nhiều người quan tâm và rất nóng như đất nền đã giảm gần 20%. Những con số này cho thấy cung, cầu trên thị trường đã bị tác động. Hiện các nhà đầu tư, các sàn đều trong trạng thái thận trọng, chờ đợi để xem thị trường như thế nào. Đó là thực tế thị trường đang diễn ra như vậy".
Thực tế, việc siết tín dụng sẽ khiến nhóm dùng đòn bẩy tài chính khó huy động vốn, hạn chế đầu cơ, đẩy giá bất động sản tăng lên. Do đó, các biện pháp liên quan tới siết chặt tín dụng là chủ trương tốt, để thị trường bất động sản ổn định, phát triển lành mạnh.
Tuy nhiên, điều gây lo ngại là siết quá đà, trong khi nguồn cung thị trường giảm đáng kể, giá cả tăng, vướng mắc thủ tục pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, nhiều dự án chậm triển khai. Nếu siết quá đà, các chuyên gia lo ngại xảy ra hiện tượng tăng mất cân đối cung cầu bất động sản (cung không thể tăng, cầu không thể giảm...); ra dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường bất động sản giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế... Bên cạnh đó, doanh nghiệp, thị trường lo lắng, lưỡng lự triển khai đầu tư dự án.
Chia sẻ tại một tọa đàm mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng cần nhìn lại bài học siết tiền tệ, siết tín dụng năm 2008 và 2011 dẫn đến thị trường bất động sản bị "đóng băng" 2 lần trong hơn 10 năm. Do đó, cần có lộ trình hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đến năm 2030.
"Chúng ta không đi từ cực đoan này đến cực đoan khác mà chúng ta cần phải có chính sách một cách tỉnh táo, để chúng ta tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng ở mức độ cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực", ông Châu nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng: "Nói đến nguồn cung vốn cho thị trường bất động sản, chúng ta thường hay nhắc tới những từ như 'quản lý', 'siết lại', 'điều tiết',... Cách nói này nghe rất đáng sợ, làm cho thị trường bất động sản càng trở nên nặng nề. Chúng ta nên sử dụng cụm từ "khơi thông" dòng vốn cho thị trường bất động sản để tiếp cận một cách bao dung, công bằng với thị trường này hơn".
GS Đặng Hùng Võ, Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thì cho rằng, vấn đề không nằm ở việc siết tín dụng mà cần phân tích cả ở việc thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu. Người dân thiếu nguồn thu nên đổ xô kinh doanh bất động sản khiến cầu hàng hóa bị khan thật - ảo đan xen.
Theo ông, nếu tiếp tục siết tín dụng vào bất động sản, nguồn cung sẽ càng giảm và thiếu so với nguồn cầu đang tăng. Câu chuyện dòng vốn sẽ phức tạp hơn và phải đặt trong bối cảnh thị trường vẫn có những cơn sốt đất và nhiều dự án hình thành trong tương lai.
"Trong các nguồn vốn vào thị trường bất động sản, chúng ta có chủ trương huy động dòng tiền từ dân, đây là chủ trương tốt, nhưng quan trọng việc huy động dòng tiền như thế nào. Còn vốn tín dụng đang khuyến khích cho các nhà đầu tư vay làm hạ tầng, bây giờ mới bắt đầu mở ra thị trường chứng khoán, trái phiếu, cổ phiếu,... Do đó, chúng ta có thể sáng kiến ra nhiều phương thức huy động vốn, nhưng phải kiểm soát việc huy động này một cách cẩn thận", vị này nêu quan điểm.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội chia sẻ với báo chí, thị trường vốn bị bó hẹp, hay "thắt chặt" thì thị trường bất động sản cũng khó phát huy được năng lực của nó, thậm chí lâm vào bất ổn.
Giảm lãi suất chưa đủ cứu doanh nghiệp Trước diễn biến phức tạp của COVID-19, nhiều ngân hàng vừa đồng loạt giảm lãi để hỗ trợ doanh nghiệp. Bên cạnh sự cố gắng lớn của hệ thống ngân hàng, các doanh nghiệp cũng mong mỏi được các ngành khác tháo gỡ khó khăn trong khâu vận chuyển hàng hóa, giảm thuế, phí... Doanh nghiệp Thành phố Hồ Chi Minh sản xuất...