Sắp đến thời huy động vốn thông qua quỹ đầu tư bất động sản?

Áp lực dòng vốn khiến cho doanh nghiệp địa ốc buộc phải xoay xở kiếm tiền nguồn vốn mới. Các chuyên gia dự báo rằng, bên cạnh nguồn vốn huy động từ cổ đông, dự án, tổ chức tín dụng hay phát hành trái phiếu, việc sử dụng nguồn vốn thông qua Quỹ đầu tư bất động sản được dự báo sẽ dần trở nên phổ biến.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), việc huy động nguồn vốn thông qua các Quỹ Đầu tư Bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT, còn gọi là Quỹ tín thác Bất động sản) là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ REIT và nhận cổ tức định kỳ dựa trên kết quả hoạt động, vận hành của các doanh nghiệp, dự án bất động sản.

Đánh giá về ưu thế loại hình này, VARs cho rằng, REIT là phương thức giúp thị trường bất động sản thanh lọc một cách tự nhiên. Những dự án bất động sản giàu tiềm năng sẽ thu hút đáng kể dòng tiền từ REIT. Về phía nhà đầu tư cá nhân, chứng chỉ quỹ REIT là phương thức đầu tư tương đối an toàn và chuyên nghiệp.

Tại Mỹ, quy mô thị trường REIT đạt xung quanh 1.300 tỷ USD, tăng gần 30% chỉ sau 5 năm, theo Statista. Năm 2021, Nareit – Quỹ đầu tư bất động sản hàng đầu của Mỹ đạt mức tăng trưởng tới 29%. Tại Việt Nam, Quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên và duy nhất được niêm yết (từ năm 2017) là TCREIT (thuộc CTCP Quản lý quỹ Kỹ thương) đã tăng giá trị tài sản ròng 27% cũng trong năm 2021.

Tại Mỹ, nơi REIT bắt đầu xuất hiện từ những năm 1960, REIT đã đóng góp tích cực vào nền kinh tế trong việc tạo việc làm, thu nhập, đầu tư vào hàng loạt sản phẩm bất động sản.

VARs nhận định, tại Việt Nam, chứng chỉ quỹ REIT chưa phải là sản phẩm đầu tư phổ biến do những quy định về quỹ chưa thực sự hoàn chỉnh, đồng thời nhà đầu tư vẫn e ngại sản phẩm tài chính mới mẻ này. TCREIT ra mắt năm 2015, đến nay quy mô vốn đầu tư của quỹ vẫn giữ nguyên 50 tỷ đồng. Các REIT đang hoạt động tại thị trường Việt Nam hiện tại hầu hết đều thuộc các công ty nước ngoài như Indochina Capital, Vinacapital, Saigon Asset Management, Dragon Capital…

“Thay vì mua một căn nhà, đầu tư vào một shophouse, condotel, đất nền…, nhà đầu tư hoàn toàn có thể mua chứng chỉ quỹ từ các REIT và thu lợi nhuận từ kinh nghiệm đầu tư của những nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp”, VARs nhận định.

Cũng theo đơn vị nghiên cứu này, với số vốn không quá dồi dào thì việc đầu tư vào chứng chỉ quỹ REIT sẽ là lựa chọn thay vì mua trực tiếp. So với hình thức đầu tư trực tiếp, việc đầu tư vào REIT có thể khiến nhà đầu tư thu được tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, bỏ lỡ các cơn sốt của thị trường. Tuy nhiên, điều đó cũng giúp khoản đầu tư của các cá nhân, với số vốn không dồi dào và kinh nghiệm ít ỏi, trở nên an toàn hơn, nhờ được các nhà quản lý quỹ chuyên nghiệp thay mặt để ra quyết định. Đầu tư vào REIT giúp nhà đầu tư có thể “kê cao gối” trước những biến động của thị trường và không phải mất thời gian, công sức để tìm hiểu thông tin trước khi ra quyết định.

Tuy nhiên, VARs cũng cho rằng, việc sở hữu chứng chỉ quỹ REIT không đồng nghĩa với việc sở hữu bất động sản. Nhà đầu tư chỉ có thể được chia lợi nhuận từ việc vận hành hay tăng giá của bất động sản đó.

Ông Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần phát triển hơn nữa thị trường vốn trung dài hạn nhất là thị trường cổ phiếu, trái phiếu và thị trường quỹ, đặc biệt là quỹ tín thác bất động sản. Theo ông Bình, việc phát triển nguồn vốn trung dài hạn sẽ nhằm giảm phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn ngân hàng, giúp hệ thống tài chính phát triển cân bằng hơn. Về lâu dài, cần hình thành cơ quan tái tài trợ cho vay bất động sản làm tăng vòng quay của đồng vốn, giúp hệ thống tài chính phân tán rủi ro.