Săn cắt lỗ bất động sản: Của rẻ là của ôi?
Cuộc “săn” tìm bất động sản giảm giá không chỉ có những nhà đầu tư chuyên nghiệp mà ngay cả nhà đầu tư tay ngang cũng đang vội vã tìm kiếm cơ hội mới.
Thế nhưng, nếu không cẩn trọng, nguy cơ sập vào bẫy cắt lỗ rất lớn.
Tác động lãi suất gia tăng cộng với hàng loạt chính sách điều chỉnh khiến thị trường địa ốc đã dần rơi vào trạng thái trầm lắng. Tín hiệu rõ rệt nhất của giai đoạn khó chồng khó chính là lượng giao dịch sụt giảm mạnh.
Không ít nhà đầu tư bắt đầu cho hành trình tìm kiếm bất động sản đẹp, giá tốt khi họ cho rằng, sẽ có những nhà đầu tư không thể chịu được áp lực vốn vay lớn, buộc phải thoát hàng để trang trải nợ nần.
Thế nhưng, để tìm kiếm bất động sản “cắt lỗ” chất lượng trong giai đoạn hiện tại không phải điều dễ dàng. Ông Trần Quân (lãnh đạo sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội) kể: “Khoảng chừng 2-3 tuần trở lại đây, nhiều nhà đầu tư tay ngang liên hệ với môi giới để tìm hàng “cắt lỗ”. Nhưng họ thường rơi vào 2 trường hợp. Một là mua hàng “cắt lãi”. Hoặc mua phải hàng “cắt lỗ” giá rẻ nhưng lại là sản phẩm kém chất lượng. Đúng như dân gian hay có câu “của rẻ là của ôi”.
Vị này dẫn hai câu chuyện điển hình mà ông Quân chứng kiến. “Một khách hàng của tôi 5 ngày trước đến khoe mua được lô đất “cắt lỗ” ở Long Biên. Chị khách phấn khởi vì mua được giá rẻ. Chị khách kể lại, thời điểm lướt trên mạng xã hội, thấy một tài khoản đăng bán cắt lỗ nhanh lô đất vì chủ nhà cần tiề.n gấp để trả nợ.
Video đang HOT
Sau khi liên hệ, chị đã qua làm việc và đán.h giá lô đất đẹp. Thấy môi giới kể, chủ nhà đang rất cần tiề.n và mức giá hiện tại đã giảm, khó tìm được mảnh đất nào giá tốt như vậy. Chưa kể, nếu không mua ngay, chắc chắn có người khác xuống tiề.n sớm. Thấy môi giới giục, chị khách cọc tiề.n luôn và chủ nhà gia lộc 20 triệu đồng, bỏ qua khâu kiểm tra mặt bằng giá chung thị trường.
Thế nên, khi nhân viên bên tôi kiểm tra lại, tính toán ra, lô đất đó lại hoá đắt so với mặt bằng chung của thị trường. Giá lô đất chị khách mua tương đương với giá của một s.ố l.ô đất đẹp hơn, hai ô tô tránh nhau, ngõ nông. Chị khách mua tưởng rẻ hoá lại đắt. Đây chính là cách đán.h vào tâm lý của người mua bằng việc tạo ra câu chuyện cắt lỗ, cần tiề.n trả nợ phải giao dịch nhanh, không thương lượng”.
Một câu chuyện khác mà ông Quân dẫn chứng thêm, đó là vị khách đến từ Nam Từ Liêm, Hà Nội cũng vội vàng xuống tiề.n mua lô đất giá rẻ ở khu vực An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội. Vì tưởng chủ nhà cần tiề.n trả nợ nên khách mua gấp, bỏ qua các khâu kiểm tra quy hoạch, hoặc vấn đề tranh chấp cũng như sổ đỏ có vấn đề gì. Đến khi đưa sổ đỏ cho chúng tôi, mới biết hoá ra lô đất bị thóp hậu nhỏ. Hoá ra đây là lý do mà lô đất rẻ như vậy”.
Theo các chuyên gia, thị trường đang xuất hiện quảng cáo rao bán cắt lỗ và tâm lý người mua tìm kiếm lô “đất ngộp”. Nếu mua được loại đất này thì cơ hội lời rất lớn. Nhưng thực tế, có nhiều trường hợp giả cắt lỗ. Và nếu không cẩn trọng, nhà đầu tư có thể rơi vào nạ.n nhâ.n bị “ngộp” tiếp theo. Đây chính là lý do mà nhà đầu tư cần lựa chọn sản phẩm có tính pháp lý đầy đủ, tránh bất động sản tranh chấp, vị trí tốt, khả năng thanh khoản cao.
Bà Trương Lệ Tâm, Quản lý kinh doanh của Batdongsan.com.vn cũng khuyến nghị nhà đầu tư vẫn cần tỉnh táo lựa chọn kỹ càng khi đi săn hàng “ngộp”.
Theo bà Tâm, thị trường thứ cấp đang xuất hiện làn sóng xả hàng ngộp. Nhiều bất động sản chưa chuẩn pháp lý cần bán gấp hoặc đuối vốn cần thoát hàng sẽ có giá mềm hơn giá thị trường. Vị chuyên gia này cho rằng, số ít trong đó là những quảng cáo mang tính “làm màu” để tạo tương tác. Mốt số rao bán chỉ xem như cắt lời, chưa thực sự bán lỗ hay chạm giá gốc.
Thế nên nhiều tin cắt lỗ sâu phần nhiều là bán hoà vốn thậm chí có lãi nếu khấu trừ các ưu đãi lúc đầu của chủ đầu tư và chiết khấu mua lúc đầu. Bà Trương Lệ Tâm khuyến nghị, những sản phẩm cắt lỗ thật thì rất có thể do dính dáng đến yếu tố pháp lý hay chất lượng dự án. Nhà đầu tư cần theo dõi sát diễn biến của thị trường, tra xét kỹ lưỡng vấn đề pháp lý, tiềm năng, giá thực tế của sản phẩm định mua. Đồng thời tránh lời ảo từ thông tin rao cắt lỗ đưa ra.
Vị này đưa ra lời khuyên, cần tỉnh táo khi đi săn hàng cắt lỗ, không nên ham rẻ mà mua sản phẩm không phù hợp. Yếu tố pháp lý, chất lượng, tiện ích cần phải tính toán đi kèm, tránh trường hợp mua rẻ nhưng tốn chi phí sửa sang, thiếu tiện ích, an ninh.
Chần chừ chờ giá giảm thêm, người mua chung cư Hà Nội hụt hẫng khi giá bỗng quay đầu tăng mạnh
Kỳ vọng dòng vốn cho bất động sản được "khơi thông"
Thị trường bất động sản sẽ dần ổn định khi chính sách liên quan đến lãi suất tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn.
Năm 2022 là một năm có nhiều biến động, trạng thái chuyển động thị trường nóng lạnh bất thường. Cụ thể, ngay đầu quý 1, bất động sản (BĐS) đột ngột tăng trưởng mạnh nhưng đến quý 2 bắt đầu có dấu hiệu chững lại và sang quý 3 gần như dừng chuyển động. Số lượng giao dịch chỉ chiếm khoảng 5% so với quý 1 và chủ yếu là khách có nhu cầu thực hoặc sản phẩm bán cắt lỗ quá sâu mới có thể hấp dẫn các nhà đầu cơ.
Ông Nguyễn Quang Văn - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng
3 yếu tố tác động tới thị trường
Có nhiều yếu tố tác động tới thị trường, trong đó có 3 nguyên nhân chính. Thứ nhất, thị trường bị "siết" dòng tiề.n, hết room tín dụng dành cho BĐS dẫn đến khó khăn trong việc huy động vốn cho khách mua cũng như chủ đầu tư. Với tình hình dòng tiề.n bị hạn chế như hiện nay thì các dự án dù có chính sách ưu đãi hấp dẫn cũng rất khó bán hàng. Bởi hầu hết các dự án đều gắn với chương trình hỗ trợ cho vay.
Thực tế, từ trước tới nay, khách hàng đầu tư BĐS dùng "đòn bẩy" tín dụng chiếm tỷ lệ tới 80% thậm chí còn cao hơn nữa. Tuy nhiên, khi "sợi dây' gắn kết giữa khách hàng và chủ đầu tư bị cắt đứt thì việc thị trường ảm đạm là điều tất yếu.
Thứ hai, khi Chính phủ chuẩn bị sửa đổi Luật Đất đai đã tạo ra tâm lý chờ đợi, "nghe ngóng" xem luật mới ảnh hưởng tới việc đầu tư hay không cũng là 1 lý do các nhà đầu tư giữ trạng thái dừng an toàn.
Thứ ba, sang giữa quý 3, trong khi thị trường đang ảm đạm thì chính sách lãi suất lại "bồi thêm" gói tăng lãi suất như một "cú đấ.m" tác động kép về tài chính khiến các nhà đầu tư càng thêm hoang mang. Việc tăng lãi suất đã tạo ra 1 làn sóng "tháo hàng" thoát thân. Đây là phản ứng tự nhiên của những người mang tính chất đầu cơ, "lướt sóng", tạo thành tâm lý đám đông.
Với tình hình này cũng rất khó dự báo chính xác vì tất cả đều phụ thuộc vào chính sách tài chính và dự thảo sửa đổi Luật Đất đai. Còn hiện tại, với chính sách lãi suất và tình hình room tín dụng siết chặt thì chắc chắn thị trường vẫn chìm sâu.
Bất động sản sẽ hồi phục
Thị trường đang thanh lọc để minh bạch hơn. Thời gian tới, với sự dịch chuyển của dòng vốn FDI cùng chính sách điều tiết của Chính phủ sẽ là động lực để BĐS bứt phá. Dù còn khó khăn nhưng BĐS sẽ dần ổn định trở lại khi chính sách liên quan lãi suất tín dụng, tỷ giá được điều tiết bình ổn. Khi đó, các doanh nghiệp sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận nguồn vốn hơn, tung ra nhiều hoạt động kích cầu thị trường.
Bất động sản nghỉ dưỡng được đán.h giá còn dư địa tăng trưởng
Ở khía cạnh tích cực, nền kinh tế vẫn duy trì xu hướng phục hồi và tăng trưởng. Thời điểm năm 2023 sẽ là giai đoạn phục hồi của BĐS trong trung và dài hạn. Thị trường được nâng đỡ bởi nhiều yếu tố.
Năm 2023, nhiều kỳ vọng dòng vốn được "khơi thông" vì xem xét cả quá trình có thể thấy dòng vốn vào BĐS vẫn tăng trưởng qua các năm chứ không suy giảm. Khi những vướng mắc của thị trường bất động sản được tháo gỡ, chính sách luật đất đai đổi mới, hoàn thiện sẽ là "bàn đạp" cho BĐS bứt phá.
Thời gian tới, BĐS nghỉ dưỡng, công nghiệp, nhà ở xã hội được đán.h giá là điểm sáng bởi còn nhiều dư địa tăng trưởng. Nhu cầu thực cảu các phân khúc này khá lớn. Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp lên tới gần 90% kéo theo nhu cầu về nhà ở của công nhân, nhu cầu đầu tư hoặc nghỉ dưỡng của các chuyên gia nước ngoài. Nếu biết nắm bắt và chuẩn bị đầy đủ điều kiện đáp ứng được thì đây sẽ là "miếng bánh" hấp dẫn.
Capella Quảng Nam đầu tư khu công nghiệp hơn 4.200 tỷ đồng tại Đắk Nông Khu công nghiệp Nhân Cơ 2 có quy mô 400 ha, nằm tại huyện Đắk R'lấp, tỉnh Đắk Nông với tổng vốn đầu tư dự kiến là hơn 4.200 tỷ đồng. Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Văn Thành vừa ký quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu...