Quy định mới: Cho thuê nhà dưới 100 triệu/năm cũng đóng thuế

Theo quy định tại Thông tư 40/2021, doanh thu cho thuê nhà để xác định số thuế phải nộp trong năm sẽ tính trên doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Thông tư số 40/2021 của Bộ Tài chính sẽ có hiệu lực từ ngày 1-8 tới. Theo đó, đối với cá nhân cho thuê nhà thì doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Theo đó, vẫn có những trường hợp cho thuê nhà không đủ năm nhưng tính tổng doanh thu cho thuê nhà 12 tháng trên 100 triệu đồng/năm vẫn phải nộp thuế 10%. Trong đó bao gồm 5% thuế GTGT và 5% thuế Thu nhập cá nhân (TNCN).

Cụ thể, điều 9 Thông tư này quy định cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN là doanh thu tính thuế TNCN của một năm dương lịch (12 tháng).

Người cho thuê căn hộ, cho thuê nhà phải đóng 10% thuế GTGT và TNCN.

Doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Thông tư 40 dẫn ví dụ: Ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10-2022 đến hết tháng 9-2023.

Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, tính trên tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng. Doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng (9 tháng), tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng.

Do đó, Ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên.

Nói rõ hơn về quy định này, luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, chuyên gia thuế, cho biết trường hợp người dân cho thuê căn hộ chỉ được vài tháng chứ không trọn năm vẫn phải nộp thuế nếu tiền thuế nhà từ 9 triệu đồng/tháng trở lên.

Tính tổng doanh thu 12 tháng ra là 108 triệu đồng thì người cho thuê nhà vẫn phải nộp thuế dù cho thuê nhà không đủ năm.

Theo hướng dẫn của Tổng cục thuế, các trường hợp hợp đồng cho thuê có thời gian vắt năm, thời gian cho thuê không trọn năm dương lịch thì cách xác định đối tượng không phải nộp thuế phải công bằng như những trường hợp phát sinh cho thuê tài sản đủ 12 tháng trong năm dương lịch.

Đồng thời, cách tính này cũng phải công bằng đối với các hộ kinh doanh khác từ trước đến nay vẫn đang xác định đối tượng không phải nộp thuế theo doanh thu của 12 tháng.

Kể cả trường hợp kinh doanh không trọn năm như hộ mới ra kinh doanh, hộ kinh doanh thường xuyên theo thời vụ (kinh doanh một số tháng cố định trong năm).

Ngoài ra, trong trường hợp cá nhân vừa có cho thuê tài sản vừa có hoạt động kinh doanh khác thì theo quy định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định đối tượng không phải nộp thuế là tổng doanh thu kinh doanh bao gồm cả hoạt động kinh doanh khác. Do đó, cần phải có nguyên tắc thống nhất giữa các hoạt động kinh doanh.