Phát triển thị trường bất động sản bền vững sau dịch COVID-19
Theo ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội BĐS Việt Nam, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, thị trường BĐS Việt Nam vẫn chứng minh được sức hấp dẫn, tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nói chung và tăng trưởng tại các địa phương, cũng như các ngành nghề liên quan nói riêng.
Tuy nhiên, nhiều phân khúc thị trường đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế. Vì vậy, các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các Luật có liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam như: Luật Nhà ở ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/12/2014; Luật Đất đai ngày 29/11/2013…
Nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp và trung bình vẫn chưa đủ. Ảnh: TTXVN.
Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, chủ yếu là do các cơ chế và chính sách đối với thị trường chưa thực sự rõ nét và phù hợp. Nhiều quy định pháp luật liên quan đến phát triển thị trường mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, như pháp lý cho các loại hình BĐS du lịch, BĐS văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế, nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…
Còn TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS nhận diện, song hành cùng những thuận lợi, thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với không ít khó khăn, như những vướng mắc pháp lý của BĐS đang cản trở nhất định về nguồn cung, tình trạng BĐS phân lô bán nền không phù hợp, các đợt sốt giá tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS… Từ đầu năm đến nay, mặc dù các giao dịch BĐS vẫn khá sôi động, nhưng trong dài hạn, các doanh nghiệp BĐS vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng, lạm phát, đẩy giá BĐS tăng lên, khiến thị trường năm 2022 khá khắc nghiệt. Vì vậy, những vướng mắc về thủ tục pháp lý cần sớm được tháo gỡ để giúp doanh nghiệp BĐS dễ dàng phát triển hơn.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc EnCity chia sẻ, thị trường BĐS đang đứng trước 4 cơ hội: BĐS công nghiệp vẫn đang nóng trên thị trường Việt Nam, đây là xu hướng lâu dài do có sự chuyển dịch từ Trung Quốc và cơ sở hạ tầng Việt Nam đang ngày càng phát triển, lực lượng lao động dồi dào; đầu tư công về hạ tầng giao thông như Vành đai 4, Vành đai 3 sẽ có tác động lớn đến thị trường; dịch COVID-19 và đầu tư công kích thích đô thị hóa vùng ven, nên các quỹ đất ngay trong lòng thành phố lớn; dịch bệnh tạo ra nhu cầu sống xanh, với 61% nhu cầu nhà đầu tư.
Video đang HOT
Tuy nhiên, thị trường BĐS đang đối mặt với 3 thách thức: Về pháp lý, phân khúc đất nền chờ được đổi mới tại Việt Nam vẫn đang nằm chờ quy hoạch; Việt Nam mở cửa du lịch từ ngày 15/3, nhưng tâm lý người dân châu Á vẫn còn e ngại, cản trở ngành Du lịch phát triển; xung đột Nga và Ukraine khiến nền kinh tế thế giới vừa chịu ảnh hưởng từ đại dịch, vừa chịu thêm chuỗi cung ứng bị đứt gãy, logistics bị gián đoạn…
Giải pháp về cơ chế, chính sách
Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), sự hồi phục và phát triển của thị trường BĐS là chỉ dẫn quan trọng của quá trình phục hồi chung của nền kinh tế. Để giải quyết được vấn đề này cần giải pháp kép. Mở cửa được hiểu theo nghĩa rộng nhất không phải là mở cửa thị trường mà là mở cửa trong thể chế. Mở cửa bên ngoài và mở cửa bên trong nên thúc đẩy cải cách thể chế, giải phóng mọi nguồn lực, phá bỏ mọi rào cản để phát huy được tinh thần doanh nghiệp, thúc đẩy quá trình kinh doanh. Đây là yêu cầu cấp thiết hồi phục thị trường BĐS. Về phía doanh nghiệp, cơ hội lớn, nhưng rủi ro luôn tiềm ẩn, nên những hoạt động của doanh nghiệp sắp tới cần chú trọng vào các vấn đề pháp lý, nhất là pháp lý hợp đồng, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp pháp lý.
Các chuyên gia BĐS nhấn mạnh, cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS 2021 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS trên thị trường chứng khoán và bổ sung quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 phù hợp với thực tiễn.
Chia sẻ về vấn đề này, theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật, để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong đó, cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề về liên hệ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường. Đồng thời, xây dựng các tiêu chí, các sản phẩm BĐS du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh BĐS trong việc tạo lập các sản phẩm BĐS.
Ngoài ra, việc rà soát sửa đổi các văn bản hướng dẫn thi hành luật về kinh doanh BĐS cần bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia các phân khúc thị trường.
Thiếu hụt nguồn cung dự án nhà ở thương mại
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại trong cả nước được cấp phép trong quý II/2021 chỉ có 69 dự án mới, với 27.462 căn được cấp phép, chỉ bằng 73% so với quý I và bằng 21% so với cùng kỳ năm 2020.
Trong đó, có 37 dự án ở miền Bắc, 9 dự án ở miền Trung và 23 dự án ở miền Nam.
Nguồn cung giảm mạnh
Bộ Xây dựng cũng thống kê, có 1.119 dự án nhà ở thương mại, với hơn 352.000 căn đang xây dựng, tính chung bằng 81% so với quý I, bằng 79% so với cùng kỳ năm 2020, gồm miền Bắc có 236 dự án, miền Trung có 163 dự án và miền Nam có 720 dự án.
Về nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II chỉ có 3 dự án với hơn 1.700 căn được cấp phép mới tại Đà Nẵng, Thanh Hoá và Lạng Sơn. Có 5 dự án, với hơn 1.800 căn hộ tại các tỉnh Hoà Bình, Lạng Sơn, Bắc Ninh, Hưng Yên, An Giang được Sở Xây dựng các địa phương có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Thị trường BĐS đang thiếu hụt nguồn cung các dự án nhà ở thương mại.
Về bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp lưu trú, cả nước chỉ có 5 dự án mới, với hơn 4.800 căn hộ du lịch, 270 biệt thự du lịch...
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu suy giảm từ cuối năm 2019, khi dòng vốn đầu tư, hành lang pháp lý, thủ tục cấp phép xây dựng dự án các phân khúc BĐS đều bị siết chặt. Thêm vào đó, tình hình dịch bệnh COVD-19 kéo dài từ năm 2020 đến nay khiến giao dịch thị trường ảm đạm, đã dẫn đến nguồn cung sản phẩm mới ra thị trường thiếu hụt mạnh.
"Nguồn cung sản phẩm dự án BĐS khan hiếm, trong khi dòng t.iền của xã hội khó đưa vào các ngành khác do dịch bệnh, nên nhu cầu đầu tư đất nền khắp nơi tăng, tạo ra sốt đất ở nhiều địa phương, gây ra không ít hệ luỵ đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS. Thực tế này tác động lớn đến tâm lý nhà đầu tư và nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư, nhân sự trong ngành kinh tế này đã dần rời bỏ thị trường", ông Nguyễn Văn Đính nhận định.
Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng, điều cần thiết hiện nay là Bộ Xây dựng và các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy mạnh tháo gỡ vướng mắc trong cơ chế chính sách để tạo ra nguồn cung sản phẩm mới thật dồi dào cho thị trường; chú trọng phát triển nhà ở thương mại bình dân, nhà ở xã hội để tăng thanh khoản, từng bước khôi phục thị trường và cân bằng cơ cấu thừa hàng cao cấp, thiếu hàng bình dân, đồng thời kích cầu.
Thị trường khó phục hồi ngay trong năm 2022
Trước những thống kê của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS những tháng đầu năm "ảm đạm" do dịch bệnh kéo dài, nhiều chuyên gia cho rằng, với đà này thị trường khó phục hồi ngay được trong năm 2022.
Thực tế, giá giao dịch căn hộ chung cư bình quân quý II, đặc biệt tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn tăng khoảng 5-7% so với quý I; các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2, sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) chiếm phần lớn nguồn cung mở bán mới trong quý II; giá giao dịch căn hộ trung cấp có mức tăng cao tại một số khu vực như quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Hoàng Mai (Hà Nội), Quận 5, TP Thủ Đức (TP Hồ Chí Minh), TP Dĩ An (Bình Dương)... Song, số giao dịch tại miền Bắc chỉ bằng khoảng 20% so với quý II, miền Nam bằng khoảng 87%.
Các dự án nhà ở xã hội, cho người thu nhập thấp cũng khan hiếm.
Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu nhận định, do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, khủng hoảng kinh tế kéo dài không những trong năm 2021, mà còn kéo dài đến năm 2022. Nền kinh tế muốn phục hồi phải mất ít nhất là 1-2 năm. Dự báo, tương đối lạc quan là nền kinh tế phục hồi vào năm 2023. Về giá BĐS tăng, tới mức nào đó sẽ phải dừng. Cơ cấu sản phẩm BĐS tại Việt Nam phần lớn mang tính đầu cơ và đầu tư, không đáp ứng được nhu cầu người tiêu dùng. Nếu sản phẩm BĐS không được thanh toán, giá tăng "ảo", cộng với nền kinh tế khó khăn, giá có thể "rơi mạnh" bất cứ lúc nào. Lúc đó, lực cầu giảm nhiệt dễ kéo theo sự đổ vỡ của thị trường.
Về vấn đề này, theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thị trường BĐS đã xuất hiện các tồn tại, hạn chế cần khắc phục, cụ thể như: Hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS đã từng bước được hoàn thiện, nhưng vẫn còn không ít quy định chồng chéo, gây khó khăn cho đầu tư, dẫn đến tình trạng thủ tục đầu tư dự án bị kéo dài, làm nghẽn nguồn cung thị trường BĐS. Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hóa BĐS tuy đã được điều chỉnh, nhưng vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu thị trường, nguồn cung nhà ở trung, cao cấp vẫn chiếm tỷ lệ lớn, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn thiếu hụt. Ngoài ra, thông tin về thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa minh bạch về quy hoạch, tính pháp lý từng dự án... là nguyên nhân dẫn đến tình trạng "sốt nóng" cục bộ tại một số địa phương.
Do đó, Bộ Xây dựng đưa ra các kiến nghị, các địa phương cần nhanh chóng triển khai thực hiện các chính sách, văn bản pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS mới ban hành; công bố công khai và liên thông quy trình giải quyết thủ tục hành chính trong cấp mới, điều chỉnh, kiểm tra, rà soát dự án kinh doanh BĐS; đồng thời, công khai thông tin về thị trường BĐS, quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án BĐS tại địa phương, nhằm hạn chế tình trạng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi.
Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản và bình ổn thị trường vật liệu Trong năm 2022, ngành Xây dựng chú trọng tạo sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trên tất cả các lĩnh vực: Quy hoạch kiến trúc; hoạt động xây dựng; phát triển đô thị; hạ tầng kỹ thuật; nhà ở, bất động sản; vật liệu xây dựng... Vượt "bão" dịch, tập trung thực hiện 3...
