Những nút thắt của thị trường bất động sản
Thời gian gần đây, nhiều khu vực thị trường bất động sản bắt đầu chững lại, thanh khoản khó.
Các chuyên gia cho rằng, trong 2 quý đầu của năm 2022, khan hiếm nguồn cung và khó khăn trong việc huy động vốn chính là hai yếu tố tác động nhiều đến cục diện của thị trường bất động sản. Đây cũng chính là “nút thắt” cần gỡ để thị trường chuyển động lành mạnh trong thời gian tới.
Ảnh minh họa: Danh Lam/TTXVN
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhận định, trong nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản có những biến động mạnh, trạng thái thăng trầm liên tục thay đổi. Tình trạng chung là nguồn cung sản phẩm khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.
Chính việc cung vượt cầu dẫn đến giá bất động sản bị đẩy lên cao. Câu chuyện này đang xảy ra ở nhiều địa phương, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh – nơi không có dự án nhà ở bình dân mới nào “chào” thị trường trong thời gian gần đây. Bởi vậy, nguy cơ cơn sốt đất nhằm đẩy giá tăng cao vẫn tiềm ẩn, nhất là phân khúc đất nền vùng ven thành phố lớn với đích ngắm là để “đón” các dự án hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh.
Phát biểu tại Phiên chất vấn và trả lời chất vấn – Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khoá XV mới đây, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cũng thừa nhận, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở, liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở…
Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, từ năm 2021 đến nay, ở nhiều địa phương tại một số khu vực, địa điểm có hiện tượng tăng giá đột biến, sốt giá đất nền với tỷ lệ tăng 30 – 50% thậm chí cao hơn so với cuối năm 2020.
Trong khi đó, xét về nguồn cung, trong năm 2021 có 172 dự án nhà ở thương mại hoàn thành nhưng cũng chỉ bằng khoảng 60% số dự án so với năm 2020. Đến thời điểm này, số lượng dự án hoàn thành cùng chỉ bằng khoảng 50% so với quý IV/2021. Số dự án đang triển khai xây dựng cũng tương đương gần 90% so với cùng kỳ năm trước. Tương tự, số dự án được chấp thuận mới cũng thấp hơn so với cùng kỳ năm trước hoặc quý cuối của năm 2021.
Riêng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đến nay mới đạt 7,3/12,5 triệu m2 theo kế hoạch; trong đó, nhà ở công nhân là 2,7 triệu m2, tương đương 54 nghìn căn hộ; nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 4,6 triệu m2 với 92.500 căn hộ.
Cả nước hiện đang tiếp tục triển khai 339 dự án; trong đó, nhà ở công nhân là 7,6 triệu m2 với hơn 152 nghìn căn hộ, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị là 10,96 triệu m2 với 219 nghìn căn hộ. Mặc dù vậy, các dự án này hiện đang triển khai rất chậm và mới chỉ khởi động lại thời gian gần đây, sau gói hỗ trợ tín dụng theo Nghị quyết số 11/NQ-CP của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình được công bố.
Video đang HOT
Dưới góc độ chuyên gia, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận xét, thời gian gần đây, một số doanh nghiệp bất động sản lớn thông tin về việc tham gia phát triển nhà ở xã hội thời gian tới cũng sẽ tác động đến thị trường. Nguồn cung bất động sản hiện đang thiếu những dự án có mức giá hợp lý nên việc xây dựng nhà ở xã hội sẽ giúp giải quyết các bài toán lớn, đáp ứng nguồn cầu đáng kể ở phân khúc này.
Đồng thời, những đơn vị phát triển bất động sản uy tín tham gia phát triển nhà ở xã hội sẽ tạo ra các dự án có sự đồng bộ về tiện ích hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật, giúp cho người mua là những người thu nhập thấp an tâm sinh sống, gắn bó lâu dài. Điều này sẽ góp phần ổn định an sinh xã hội.
Nhìn tổng quan, bà Hằng cho rằng, đà tăng tại một số phân khúc đã có dấu hiệu chững lại. Nguyên nhân là do mức giá ở một số nơi, khu vực đang đứng ở mức cao. Mức giá cao đã ảnh hưởng rất nhiều đến tính thanh khoản trên thị trường, lượng giao dịch thành công thời gian vừa qua đã ghi nhận sự sụt giảm.
Cùng với nguồn cung khan hiếm, dòng vốn bị hạn chế cũng là “nút thắt” của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo bà Hằng, các động thái như kiểm soát tín dụng bất động sản, hạn chế tách thửa tại một số địa phương hay tăng cường chống thất thu thuế là cần thiết để điều tiết thị trường bất động sản. Mục đích là nhằm đảm bảo một thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn. Thế nhưng, cần phải xem các động thái này đã đủ để giúp thị trường phát triển theo nhịp bình thường, lành mạnh hay chưa – bà Hằng nêu vấn đề.
Trong số những “lực cản” khiến thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chậm lại thì việc khơi thông dòng tiền được doanh nghiệp và người dân quan tâm hơn cả. Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước khẳng định không có chủ trương siết van tín dụng bất động sản, nhưng nhiều doanh nghiệp và người dân vẫn đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay thời gian gần đây.
Các chuyên gia cho rằng, dòng vốn vào bất động sản chính là yếu tố “sống còn” của thị trường trong thời gian tới. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) so sánh “nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là “mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí”. Nếu không tiếp cận được nguồn vốn doanh nghiệp có nguy cơ ngộp thở”.
Ông Châu cũng dẫn chứng, hiện thị trường bất động sản đang thiếu thanh khoản do nhiều dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu sản phẩm, trong khi nhu cầu của nhà đầu tư và người mua nhà rất lớn. Còn doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận được nguồn vốn tín dụng.
Trước những thách thức này, trong hai quý cuối của năm 2022, ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và tính thanh khoản chậm. Nguyên nhân khiến thị trường kém thanh khoản là bởi quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý; trong khi đó, nhà đầu tư lại đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao.
Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển dự báo, nửa cuối năm nay giá căn hộ chuẩn ở Tp. Hồ Chí Minh sẽ dao động nhẹ. Tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo ở ngưỡng giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm từ 20 – 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.
6 xu hướng của thị trường bất động sản trong tương lai
Nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh. Thậm chí, một số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên.
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) mới đây đã ra dự báo 6 xu hướng của thị trường bất động sản trong tương lai.
Thứ nhất, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục phát triển. Nhu cầu nhà ở trung bình và thấp, nhà ở công nhân tiếp tục là xu hướng chủ đạo của thị trường cùng với nhu cầu về không gian xanh, đa tiện ích, hạ tầng cơ sở đầy đủ. Mô hình dự án bất động sản xanh, bất động sản sinh thái ở các khu vực ngoại ô thành phố sẽ thu hút nhà đầu tư, do vừa đáp ứng nhu cầu môi trường sống trong lành, vừa đáp ứng xu hướng đầu tư căn nhà thứ hai của người dân đô thị.
Thứ hai, phân khúc bất động sản văn phòng, bán lẻ và nghỉ dưỡng sẽ có nhiều thay đổi, đặc biệt sau giai đoạn dịch bệnh và tác động từ Cách mạng Công nghiệp 4.0. Không gian làm việc đa năng, có thể vừa làm việc, vừa hội họp.
Cụ thể, bất động sản bán lẻ sẽ chịu tác động từ xu hướng thay đổi sang phương thức bán hàng đa kênh, đa phương thức và linh hoạt hơn theo hướng tăng cường quản lý chuyên nghiệp. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng quan tâm hơn đến yếu tố vệ sinh, an toàn sức khỏe, sử dụng đa năng, linh hoạt hơn, như vừa có thể ở, làm việc và nghỉ ngơi. Thị trường du lịch Việt Nam ngày càng rút ngắn khoảng cách với những thị trường du lịch nổi bật tại ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore và Indonesia. Ngoài ra, giá bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn đang ở mức thấp so với các nước trong khu vực và trên thế giới.
Thứ ba, phân khúc bất động sản logistics trong tương lai theo hướng phát triển các dự án gần nguồn sản xuất, đa dạng hóa nguồn đầu vào, tăng tính tiện nghi, linh hoạt và khả năng đáp ứng nhanh, ứng dụng Cách mạng Công nghiệp lần thứ tư vào cấu trúc vận hành của các trung tâm logistics.
Thứ tư, phân khúc bất động sản khu công nghiệp được dự báo tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại như CPTPP, EVFTA, RCEP... Vì vậy, dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng tiếp tục gia tăng. Ngoài ra, lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng nhận được nhiều chính sách ưu đãi của Nhà nước như miễn giảm tiền thuê đất, ưu đãi về thuế đối với các nhà đầu tư.
Thứ năm, nguồn cung mới trong các năm tới sẽ chủ yếu tập trung ở các vùng lân cận ngoại ô của các thành phố lớn và lân cận các đô thị vệ tinh. Thậm chí, một số nhà đầu tư đã tìm kiếm cơ hội phát triển dự án bất động sản tại các tỉnh Tây Bắc và Tây Nguyên.
VNREA cũng dự báo phân khúc bất động sản nông nghiệp, lâm nghiệp sinh thái, bất động sản năng lượng sẽ phát triển khi cơ chế, chính sách hoàn thiện cho loại hình bất động sản này.
Nguồn cung bất động sản tăng trưởng
Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đưa ra dự báo, nhu cầu bất động sản giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục tăng trưởng. Dự báo này không chỉ căn cứ vào nền tảng tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, xu hướng tăng cường đầu tư, thương mại, mà còn dựa trên nhu cầu thực tế của người dân.
Thứ nhất, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, diện tích bình quân nhà ở đầu người cả nước đến năm 2025 phải đạt 27m2/người; đến năm 2030 phải đạt 30m2/người. Như vậy, trung bình mỗi năm phải xây dựng mới khoảng 60 triệu m2 nhà ở các loại. Thu nhập bình quân đầu người vào năm 2030 dự báo tăng lên 6.000 - 6.500 USD (gấp đôi so với hiện nay) sẽ tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Thứ hai,tuổi thọ bình quân tiếp tục tăng lên, trong giai đoạn 2021 - 2030 đạt 75 tuổi (cao hơn bình quân hiện nay là 74 tuổi) theo Chiến lược phát triển dân số đến năm 2030.
Thứ ba, tuổi làm việc được tăng lên sẽ gia tăng quy mô lực lượng lao động, dẫn tới nhu cầu bất động sản văn phòng, khu công nghiệp cũng như bất động sản nói chung cũng tăng.
Thứ tư, tốc độ đô thị hóa, tỷ lệ đô thị hóa cũng tăng khoảng 1%/năm tương ứng với 1 triệu dân đô thị gia tăng hàng năm. Đây là cơ sở quan trọng để gia tăng nhu cầu nhà ở cho người dân đô thị.
Tăng trưởng nhu cầu bất động sản không phát triển đồng đều
Một nhận định khác của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đưa ra, đó là tăng trưởng nhu cầu bất động sản sẽ không phát triển đồng đều với tất cả các thị trường và phân khúc bất động sản. Dự án bất động sản đảm bảo được các yếu tố tiết kiệm năng lượng, sử dụng năng lượng tái tạo, môi trường sống, học tập, làm việc an toàn, lành mạnh sẽ phát triển mạnh mẽ và là xu hướng nhu cầu xã hội trong tương lai.
Thị trường bất động sản cũng sẽ phải đối mặt với sự hạn chế tài nguyên đất đai ở khu vực trung tâm, sẽ dẫn tới quá trình đầu tư phát triển các dự án bất động sản được tập trung nhiều hơn tại khu vực ngoài trung tâm thành phố, các đô thị vệ tinh, các đô thị nằm trong vùng kinh tế trọng điểm TP.HCM, Hà Nội, và bám theo các dự án phát triển hạ tầng cơ sở, cầu cảng, đường cao tốc, các tuyến đường sắt đô thị. Cùng với việc hoàn thiện thể chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản và tiếp tục cải cách thủ tục hành chính sẽ tạo điều kiện tăng nguồn cung bất động sản.
Theo VNREA, trong bối cảnh tình hình dịch bệnh còn phức tạp, khó lường, nếu Việt Nam tiếp tục kiểm soát tốt dịch bệnh, sớm đạt mục tiêu bao phủ vắc-xin và chuyển sang trạng thái bình thường mới, chung sống với Covid-19, thực hiện tốt Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, sẽ là điều kiện để các ngành kinh tế tăng trưởng tốt. Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản được dự báo sẽ là một trong những lĩnh vực có tốc độ phục hồi nhanh, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Chưa nên quy định cấp "sổ hồng" chung cư 50 năm để không gây "biến động" thị trường BĐS Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tại thời điểm hiện nay, chưa nên quy định "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 năm (50 năm, 70 năm)" để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân và để không gây "biến động" trên thị trường bất động sản và trong xã hội. Trái chiều về đề xuất...