Nhà đầu tư ‘mắc kẹt’ trong những lô đất lớn
Nhiều người “ôm” đất lô lớn mong mua nhanh bán nhanh nhưng chưa thể bán được trong giai đoạn này.
Nhà đầu tư có kinh nghiệm nhận định thị trường hiện tại có nhiều bất lợi cho giao dịch lô lớn như thanh khoản kém, dòng tiền bị chặn, cả người bán và người mua đều gặp khó trong thu xếp tài chính…
Buôn đất lô lớn gặp khó
Cách đây 2 năm, ông T.V.Tường (Quận Bình Thạnh, TP HCM) mua lô đất khoảng 1.000 m2 tại xã Tân Quý Tây, huyện Bình Chánh, TP HCM. Tất cả đều là đất ở tại nông thôn, còn lại một phần rất nhỏ diện tích đất trồng cây lâu năm và đất chuyên trồng lúa nước. Khi người người, nhà nhà gom mua đất lô lớn, ông kỳ vọng có thể phân lô, giá lên là bán.
Tuy nhiên, vướng phải dịch Covid-19, thị trường tạm thời gián đoạn, kinh tế có phần khó khăn, số tiền lãi vay ngân hàng hàng tháng khó có thể chi trả, ông quyết định rao bán tài sản với giá 27 tỷ đồng (thấp hơn 2 tỷ đồng so với giá ngân hàng định giá). Song, từ đầu năm tới nay, thị trường có nhiều yếu tố bất lợi, khách mua gặp khó với thủ tục vay ngân hàng nên ít người hỏi mua, ông đành chào giá thương lượng còn 26 tỷ đồng, hi vọng chốt được. Nhưng, hàng tháng trời trôi qua, khách thì chưa tới mà ông vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đều.
Ông N.Đ.Sinh (quận 12, TP HCM) rao bán 35.000 m2 đất khu công nghiệp trong KCN Tân Bình, huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương với giá 200 tỷ đồng. Ông chủ này cho biết đang cho thuê với số tiền 1,6 tỷ đồng mỗi tháng. Vì một vài lý do, ông muốn bán đi, có thể chấp nhận thương lượng 190 tỷ đồng. Mặc dù liên hệ với nhiều môi giới cũng như đăng tin bán ở các diễn đàn nhà đất nhưng nửa năm trôi qua, miếng đất vẫn chưa thể đổi chủ.
Một nhà đầu tư bất động sản cá nhân có kinh nghiệm nhiều năm trên thị trường (đề nghị giấu tên) nói nhiều người chọn hình thức đầu tư lô đất lớn để dễ phân lô, bán nền. Nếu thị trường thuận lợi, trong vòng 3-6 tháng thực hiện các thủ tục chia lô đất lớn thành các lô nhỏ, chủ đất đã có thể rao bán và thu về lợi nhuận cao, từ 50% trở lên, thậm chí giai đoạn cao điểm có thể lên tới 100%. Tuy nhiên ở giai đoạn hiện nay, khi thị trường chững lại, thanh khoản kém, dòng tiền bị chặn, cả người bán và người mua đều gặp khó trong thu xếp tài chính… thì việc đầu tư lô lớn lại có rủi ro. Chưa kể, nhiều địa phương “siết” phân lô bán nền, quy định chặt chẽ hơn với việc tách thửa đất thì việc chia lô cũng không còn thuận lợi như trước.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết việc nhiều nhà đầu tư cá nhân trên thị trường rao bán giảm giá đất không thể đại diện cho số đông. Một khu đất có thanh khoản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hạ tầng, vị trí, tiện ích, khả năng giao dịch của thị trường…. Do đó, việc bán được hay không cũng phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vậy. Ngoài ra, về mức giá, ông Khương nhận định sẽ rất ít người phải cắt lỗ, họ chỉ giảm phần lợi nhuận chênh lệch.
Nhà đất, đất nền dự án vẫn được quan tâm ở nhiều địa phương. Ảnh minh họa: Thu Hằng
Nhà đất vẫn được quan tâm ở nhiều nơi
Theo báo cáo của Batdongsan.com, đất nền dự án và nhà đất trong 5 tháng đầu năm vẫn được quan tâm ở nhiều địa phương. Dữ liệu cho thấy tại Bà Rịa – Vũng Tàu, đất nền dự án có diện tích 100 – 200 m2 được tìm kiếm nhiều nhất, mức giá dao động 10 – 30 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá rao bán đất nền nhiều nơi tăng so với cùng kỳ năm trước, như thị xã Phú Mỹ tăng 22%, Vũng Tàu, Long Điền, Bà Rịa cũng tăng lần lượt ở mức 13%, 10% và 6%.
Video đang HOT
Tại Đồng Nai, đất nền dự án cũng được quan tâm nhiều, với diện tích 100 – 200 m2, giá 20 – 30 triệu đồng mỗi m2. Điều này được lý giải bởi nguồn cung tại TP HCM khan hiếm, quỹ đất ngày càng hạn hẹp khiến các nhà đầu tư, doanh nghiệp đổ về các thị trường vệ tinh mà nổi bật là Đồng Nai.
Còn theo báo cáo của DKRA Việt Nam, trong tháng 5, đất nền dự án mới chào bán phía Nam tập trung chủ yếu tại Bình Dương, Long An, chiếm 92% nguồn cung thị trường. Chi phí nguyên vật liệu tăng và việc siết tín dụng tiếp tục đẩy mặt bằng giá sơ cấp nhà phố, biệt thự tại các tỉnh phụ cận này tăng 10-20% so với đợt mở bán trước đó (mỗi đợt cách nhau 3-5 tháng).
Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group nói các dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản liền thổ hiện nay có thời gian chờ khá lâu. Nhà đầu tư thường phải nắm giữ trên dưới 3 năm mới bắt đầu ghi nhận biên lợi nhuận tốt và có nhiều cơ hội chốt lời. Nhà đầu tư “lướt sóng” không phù hợp với thị trường đất nền, nhà phố, biệt thự.
Đừng sợ thị trường rơi vào kịch bản “đóng băng” 10 năm trước
Thị trường chứng khoán Việt Nam: Thận trọng và kỳ vọng
Thị trường chứng khoán Việt Nam đã gần đi hết nửa chặng đường năm 2022 với nhiều biến động và sự kiện đáng nhớ; trong đó, dấu ấn đáng chú ý nhất đó là chủ trương quyết tâm thanh lọc thị trường.
Nhà đầu tư theo dõi thị trường tại sàn giao dịch BVSC. Ảnh tư liệu: Trần Việt/TTXVN
Hiện tại, thị trường đang trong giai đoạn khó khăn khi thanh khoản và điểm số đều suy giảm mạnh. Giới chuyên gia nhận định, trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) thắt chặt chính sách tiền tệ, xung đột Nga - Ukraine kéo dài, chính sách "Không COVID" của Trung Quốc sẽ gián tiếp tác động đến thị trường chứng khoán Việt Nam.
Điểm nhấn thanh lọc thị trường
Trong nửa đầu năm 2022, hàng loạt chủ các doanh nghiệp lớn như: ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC, ông Đỗ Thành Nhân, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Louis Holdings, ông Lê Anh Dũng Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh... bị bắt để điều tra các hành vi vi phạm pháp luật trên thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp. Những vụ việc này đã cho thấy, quyết tâm làm trong sạch thị trường chứng khoán của Chính phủ.
Biện pháp sàng lọc thị trường chứng khoán mà Chính phủ đang thực hiện để thúc đẩy nâng hạng thị trường trong giai đoạn 2024-2025 đó là: yêu cầu công bố số liệu giao dịch tự doanh của các công ty chứng khoán; cảnh báo cổ phiếu "tăng sốc, giảm sâu"; thay đổi cách tính giá thanh toán cuối cùng đáo hạn hợp đồng tương lai VN30... được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường chứng khoán tăng thanh khoản và minh bạch thông tin.
Việc thanh lọc, chấn chỉnh thị trường chứng khoán từng bước ổn định và phát triển cũng được đánh giá là thiết thực, giải quyết nhiều "nút thắt" cố hữu và góp phần nâng tính bền vững của thị trường chứng khoán. Vài năm trở lại đây, thị trường chứng khoán đón nhận sự quan tâm của đông đảo người dân. Đây là những nhà đầu tư nhỏ lẻ, nhưng là bộ phận rất quan trọng đối với sự phát triển của thị trường chứng khoán. Dù vậy, bộ phận nhà đầu tư này dễ chịu thua thiệt nhất khi thị trường chứng khoán bị thao túng, làm giá.
Theo số liệu từ Trung tâm lưu ký Chứng khoán Việt Nam (VSD), trong 5 tháng đầu năm, nhà đầu tư cá nhân đã mở mới gần 1,38 triệu tài khoản, gấp 2,5 lần cùng kỳ năm ngoái. Con số này gần bằng lượng mở mới cả năm 2021 (1,53 triệu tài khoản). Tính đến cuối tháng 5, tổng số lượng tài khoản chiếm khoảng 5,7% dân số.
Như vậy, mục tiêu 5% dân số đầu tư vào chứng khoán đến năm 2025 của Chính phủ đã được hoàn thành sớm 3 năm. Mốc tiếp theo của chiến lược phát triển thị trường chứng khoán đến năm 2030 là 8%.
Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, thị trường chứng khoán phát triển tương đối tốt, số lượng tài khoản và thanh khoản bình quân thị trường tăng mạnh. Tuy nhiên trên thị trường cổ phiếu, chứng khoán phái sinh xuất hiện các hiện tượng thao túng giá, làm giá ngày càng tinh vi.
Nhiều mã chứng khoán được đẩy giá lên cao không gắn với tình hình hoạt động kinh doanh; nghĩa vụ công bố thông tin của một số doanh nghiệp đại chúng, công ty niêm yết, nhà đầu tư còn chưa đảm bảo chất lượng.
Hiện nay Bộ Tài chính đang nghiên cứu để sớm trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Theo đó, các cơ quan chức năng tập trung vào quản lý chặt chẽ việc xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, việc đầu tư của nhà đầu tư cá nhân; giám sát phương thức phân phối trái phiếu để tránh việc bán cho nhà đầu tư không đúng đối tượng; yêu cầu xếp hạng tín nhiệm; tăng cường trách nhiệm và có biện pháp quản lý giám sát các tổ chức trung gian.
Đồng thời, Bộ Tài chính đã có kế hoạch rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp để sớm trình Quốc hội sửa đổi các quy định về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp, điều kiện về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, các biện pháp và chế tài xử phạt để tăng tính răn đe.
Đối diện khó khăn
Dù số tài khoản mở mới tăng mạnh, nhưng thị trường chứng khoán Việt Nam đang gặp những khó khăn nhất định. Thị trường chứng khoán Việt Nam đã trải qua một đợt giảm "sốc" trong tháng 5, với VN-Index tạm thời xác lập mức thấp nhất năm nay tại 1.156,54 điểm, tương ứng giảm hơn 32 % so với đỉnh 1.528,6 điểm (chốt phiên 6/1).
Bước sang tháng 6, thị trường vẫn đang diễn biến khá tiêu cực với thanh khoản suy giảm và điểm số đang "loay hoay" dưới mốc 1.200 điểm. Chốt phiên 23/6, VN-Index dừng tại mốc gần 1.189 điểm.
Theo Công ty TNHH Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam), nguyên nhân của đợt sụt giảm mang tính quy mô toàn cầu này bao gồm gián đoạn chuỗi cung ứng, bị thúc đẩy thêm bởi chính sách hạn chế COVID-19 nghiêm ngặt của Trung Quốc, xung đột Nga - Ukraine kéo dài, cũng như các biện pháp trừng phạt lên Nga; Fed và các ngân hàng trung ương lớn khác trên thế giới sẽ tiếp tục tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát; rủi ro các nền kinh tế đình trệ trong khi lạm phát cao.
Thêm vào đó, việc điều tra các sự việc thao túng thị trường chứng khoán trong nước, thắt chặt điều kiện phát hành trái phiếu cũng đè nặng lên tâm lý các nhà đầu tư trong nước.
Theo nhận định của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) trong bản công bố Top 50 Công ty đại chúng uy tín và hiệu quả năm 2022 (VIX50), thị trường chứng khoán Việt Nam tiềm ẩn hai rủi ro đáng lưu ý. Cụ thể, sau khi tăng điểm kéo dài cùng với sự gia tăng quá mạnh của dòng tiền đầu tư cá nhân, thị trường chứng khoán Việt Nam đang đối mặt với rủi ro lạm phát tăng cao và xu hướng thắt chặt chính sách tiền tệ, thứ hai là căng thẳng Nga-Ukraine.
Thị trường đã xuất hiện những quan điểm thận trọng về triển vọng tăng trưởng. Chỉ có khoảng 31% số chuyên gia và doanh nghiệp đại chúng tham gia khảo sát do Vietnam Report thực hiện trong tháng 5-2022 cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục sôi động và diễn biến tích cực.
Phần lớn chuyên gia và doanh nghiệp đại chúng cho rằng thị trường sẽ có nhiều biến động và những cú sốc mới hoặc diễn biến trầm lắng, thanh khoản cầm chừng. Theo đó, tăng trưởng VN-Index cuối năm 2022 sẽ ở mức dưới 10%.
ADVERTISING
00:00
Vietnam Report cho biết, tác động gây nhiều lo lắng nhất là lạm phát. Dù Việt Nam chủ động thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp bình ổn giá, hạn chế những tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế - xã hội, nhưng bình quân 5 tháng đầu năm 2022, lạm phát cơ bản vẫn tăng 1,1% so với cùng kỳ năm 2021 và thấp hơn mức CPI bình quân chung (tăng 2,25%). Như vậy, so với mục tiêu kiềm chế lạm phát dưới 4% thì hiện tại dư địa không còn nhiều.
Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (VCBS), áp lực lạm phát tiếp tục gia tăng và được dự báo khó giảm cho tới năm 2024.
Trong báo cáo triển vọng thị trường hàng hóa của Ngân hàng Thế giới (WB) vào tháng 4, giá năng lượng được dự báo tăng 50% trong năm 2022 và sau đó duy trì mặt bằng giá trong hai năm 2023 và 2024. Trong khi đó, các mặt hàng như nông nghiệp hay kim loại được dự báo tăng 20% trong năm 2022 và sau đó tăng nhẹ hai năm 2023 và 2024.
Như vậy, các tín hiệu đang khẳng định lạm phát không còn là diễn biến tạm thời ngắn hạn. VCBS dự báo rủi ro về tăng trưởng chậm đi kèm lạm phát cao 2022. Theo đó, về tình hình thế giới, Fed dự báo sẽ tiếp tục tăng lãi suất cho đến khi đạt đến những kết quả đáng kể trong việc kiểm soát lạm phát. Như vậy, xu hướng đồng USD lên giá so với ngoại tệ mạnh khác tiếp tục duy trì. Thực tế này tạo áp lực lớn đối với nền kinh tế toàn cầu vốn đang trong quá trình phục hồi sau đại dịch và Việt Nam cũng không phải là ngoại lệ.
VCBS đánh giá trong giai đoạn này, ưu tiên hàng đầu về chính sách của Việt Nam là kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô khi các yếu tố bất định gia tăng. Tuy nhiên, việc giá cả nguyên nhiên vật liệu hàng hóa trên thế giới tăng nóng cũng hạn chế phần nào khả năng can thiệp của nhà điều hành khiến dự báo các mục tiêu điều hành gặp nhiều thách thức.
Còn Công ty cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) cho rằng, dù có phần thận trọng hơn về triển vọng của thị trường trước các thách thức hiện tại, vẫn có những yếu tố để kỳ vọng.
Nửa cuối 2022, mức tăng trưởng của những ngành bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh dự kiến sẽ ở mức tích cực so với cùng kỳ thấp năm ngoái, giải ngân đầu tư công được kỳ vọng sẽ được đẩy nhanh hơn. Gói hỗ trợ lãi suất 2% cũng là một động lực cho tăng trưởng của thị trường nói riêng và nền kinh tế nói chung nếu sớm được triển khai đúng định hướng.
Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 sẽ được thanh lọc? Hoạt động siết chặt nguồn tín dụng vào bất động sản trong thời gian qua được dự báo sẽ giúp thanh lọc thị trường mạnh mẽ, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư. Nhiều biến động Mặc dù thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022 có nhiều biến động, đặc biệt đối mặt với không ít khó khăn về nguồn...