Nhà đầu tư bất động sản ven đô Hà Nội ôm hận
Mấy năm trở lại đây, tình trạng sốt đất, thổi giá diễn ra ở nhiều khu vực ăn theo dự án quy hoạch.
Thậm chí, chỉ trong thời gian ngắn giá bất động sản đã bị đẩy gấp 2 lần, theo đó không ít nhà đầu tư phải ôm hận khi mua đúng đỉnh.
Sốt ảo triền miên, nhà đầu tư bị chôn vốn
Thời gian qua, thị trường bất động sản ven Hà Nội liên tục xảy ra các cơn sốt đất ảo. Theo đó, nhiều khu vực giá đất tăng mạnh, thậm chí có nơi đã tăng gấp 2 – 3 lần chỉ so với trước năm 2020.
Tuy nhiên, khi các cơn sốt đất qua đi là lúc thị trường bất động sản chững lại, khiến cho nhiều nhà đầu tư tay ngang chôn vốn và buộc phải cắt lỗ hàng trăm triệu đồng một lô đất.
Đơn cử như giá đất tại nhiều khu vực từng là điểm nóng hồi cuối năm 2021 giờ đã hạ nhiệt, mức giá chững lại. Cụ thể, các lô đất thổ cư Hòa Lạc, giá đất vẫn dao động 10 – 20 triệu đồng/m2. Giá khu vực Đồng Mô, Yên Bài (huyện Ba Vì) giá khoảng 6 – 9 triệu đồng/m2 nhưng có diện tích lớn, tương đương giá trị 5-10 tỷ đồng/lô.
Tại huyện Hoài Đức, một trong những điểm nóng về đất đai tại Hà Nội, những ngày này trở nên vắng lặng. Nhiều văn phòng giao dịch bất động sản tại khu vực này thừa nhận, mới chỉ đầu năm nay, mỗi ngày văn phòng bán được 3 – 4 lô đất nhưng 2 tháng nay không bán được lô nào.
Tương tự, các huyện vùng ven Hà Nội như: Thạch Thất, Mê Linh, Quốc Oai… giao dịch bất động sản trầm lắng hơn, giá đất không còn hiện tượng tăng nữa và nhiều nhà đầu tư chịu áp lực tài chính đã bắt đầu cắt lỗ.
Anh Quang Minh, một nhà đầu tư bất động sản cho biết, anh đang bị “chôn vốn” khoảng hơn 3 tỷ đồng vào 2 lô đất nền ở Thạch Thất. Dù đã đưa về mức giá mua vào và rao bán nhiều tháng nay nhưng vẫn chưa thể bán được.
“Thị trường đang rơi vào tình trạng trầm lắng, việc đăng tin rao bán cũng rầm rộ nhưng không có khách hỏi. Nếu tiếp tục tình trạng này, tôi sẽ phải chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn làm việc khác”, anh Minh chia sẻ.
Video đang HOT
Tương tự, anh Nguyễn Văn Phi, nhà đầu tư tay ngang tại Hà Nội cho biết, đầu năm 2021 thấy thị trường bất động sản “nóng”, anh đã không ngần ngại vay tiền để mua một lô đất tại Đông Anh (Hà Nội).
“Từ năm 2021, thấy bạn bè tôi kéo nhau về Đông Anh mua đất, nghe nói thời điểm đó thị trường không có hàng để bán, cứ có lô nào là hết ngay lô đấy. Chỉ trong vài ngày tôi đã chốt mua lô đất rộng 90m2 với giá 45 triệu đồng/m2, tổng là hơn 4 tỷ đồng, trong đó, khoảng 2 tỷ đồng là tôi đi vay”, anh Phi nói.
Đến đầu năm nay, thấy môi giới tại khu vực này tiếp tục đồn thổi “sốt đất”, vì cũng đang cần tiền nên anh tranh thủ ăn theo bán lô đất đang nắm giữ. Tuy nhiên, anh Phi rao bán suốt 6 tháng mà chỉ có 2 người thiện chí đến tận nơi xem đất, còn lại thì chỉ hỏi để biết giá mà không có nhu cầu mua thực. Những người mua cho nhu cầu thật thì lại chê giá cao.
“Trước khi rao bán, tôi có tham khảo người môi giới bán mảnh đất này, họ định giá mảnh đất của tôi phải được gần 50 triệu đồng/m2, còn nói thêm nên giữ lại vì sẽ tăng giá tiếp. Nhưng rao bán mãi không thấy ai mua mà tôi đang cần tiền nếu bán thì phải chấp nhận cắt lỗ vì ai cũng chê giá cao. Còn giữ lại, tôi lo khi thị trường vẫn trầm lắng thế này giá có thể tiếp tục đi xuống, thậm chí chôn vốn”, anh Phi than thở.
Chặn tình trạng sốt đất ảo, thổi giá đất
Thực tế, thời gian qua tại nhiều khu vực giá bất động sản tăng cao, thậm chí có hiện tượng môi giới đẩy giá nhằm trục lợi. Điều này làm méo mó cho thị trường bất động sản.
Mới đây, Phó Thủ tướng Lê Văn Thành đã ký Chỉ thị 13/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Chính phủ yêu cầu ngăn chặn việc chia tách, “phân lô, bán nền” tại các khu vực chưa được cấp phép đầu tư, thiếu hệ thống hạ tầng. Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, các tổ chức cá nhân hành nghề môi giới bất động sản. Chấn chỉnh hành vi “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường bất động sản.
Để khắc phục những tồn tại, bất cập nếu trên, Chính phủ yêu cầu rà soát lại các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả. Đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý. Đẩy mạnh việc phân quyền cho các cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm cơ chế chính sách tạo động lực mới cho thị trường phát triển.
Nhiều chuyên gia bất động sản cũng cho rằng việc xuất hiện thông tin quy hoạch chính là một trong những nguồn cơn của các đợt “sốt đất ảo” diễn ra ở nhiều địa phương trên cả nước. Thông tin quy hoạch không được công bố hoặc công bố thiếu đầy đủ đã tạo cơ hội cho các cá nhân, tổ chức lợi dụng quy hoạch để “tạo sóng,” gây “sốt đất ảo”, làm rối loạn thị trường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cảnh báo, nhà đầu tư và người dân cần hết sức cẩn trọng trước những chiêu trò mới, tinh vi của môi giới bất động sản “dỏm”. Nhiều khu vực không có người mua, không có giao dịch nhưng môi giới vẫn tạo sóng ảo, đăng thông tin khách chốt liên tục để người mua hiểu lầm. Nhà đầu tư cũng cần cẩn thận đối với chiêu trò tự phân lô những khu đất rừng, đất nông nghiệp rồi sau đó giao dịch.
“Môi giới đưa thông tin không đúng sự thật như “con sâu làm rầu nồi canh”, làm xấu hình ảnh người môi giới trong mắt người khác. Việc đưa thông tin không đúng là một trong những nguyên nhân tạo ra những cơn sốt đất ở nhiều nơi trong thời gian qua. Nhiều dự án được phân lô, bán nền không đúng quy định nhưng vẫn được môi giới quảng cáo, chào mời khách rầm rộ”, ông Đính nhận định
Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu cho biết sở dĩ có tình trạng cò đất gây sốt đất ảo tại các địa phương là do trong công tác đấu giá đất ở, người tham gia không phải người địa phương, không có nhu cầu thực mua đất làm nhà để ở, mà chỉ muốn bán lại kiếm lời.
“Khi thực hiện quy định đấu giá công khai các lô đất ở, nhiều người trúng đấu giá không phải là người dân tại xã đó mà là người từ đô thị hoặc các địa phương khác tranh mua, nhưng không có nhu cầu thực mua đất cất nhà để ở mà chỉ nhằm mục đích bán lại kiếm lời. Từ đó, giới đầu nậu, cò đất gây ra các cơn sốt đất ảo giá đất tại địa phương. Do vậy, cần bổ sung quy định đối tượng tham gia đấu giá các lô đất ở phải là người trong xã. Nếu người dân trong xã không tham gia mới cho phép người ngoài xã tham gia đấu giá đất”, ông Châu nhận định.
"Cò" đất tung chiêu trò, giá đất nhảy múa tại khu vực quy hoạch sông Hồng
Sau khi đồ án quy hoạch khu đô thị ven sông Hồng được phê duyệt, giá đất tại những khu vực liên quan đã liên tục "phi mã".
Một số khu vực được cho rằng, chỉ có dân đầu tư "ôm" đất, nhu cầu thực không có.
Khi các cơn sốt đất tại tỉnh, nông thôn vừa tạm hạ nhiệt, thời gian gần đây, giới đầu tư lại xôn xao về thông tin Quy hoạch đô thị sông Hồng. Theo đó, tận dụng cơ hội này, "cò" đất và đầu cơ bất động sản liên tục tung chiêu trò nhằm thổi giá, thậm chí đất không sổ đỏ cũng vào tầm ngắm.
Gần đây, nhiều khu vực liên quan đã có lượng nhà đầu tư quan tâm tăng đột biến, điển hình các khu vực như Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm,... Đáng chú ý, tại các khu vực này, mức giá cũng tăng đáng kể, chỉ trong 1 tuần trở lại đây nhiều mảnh đất đã tăng từ 20 - 30%.
Theo khảo sát, tại khu vực Long Biên, những mảnh đất nằm ở mặt ngõ rộng 4m đã tăng giá lên 45 - 60 triệu đồng/m2, trong khi khoảng 1 năm trước chỉ dao động 25 - 35 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất nằm ở ngõ xe máy chạy cũng đã có mức giá từ 35 - 40 triệu đồng/m2.
Anh Tùng, môi giới bất động sản tại Long Biên cho biết, cuối năm 2020, những mảnh đất nằm ở mặt ngõ 3m tại Cự Khối chỉ có giá khoảng 20 triệu đồng/m2. Đến khi có thông tin tháng 6/2021 sẽ phê duyệt đồ án Quy hoạch sông Hồng thì tăng lên 30 - 35 triệu đồng, còn giờ giá đã tăng lên 45 - 50 triệu đồng/m2. Giá đất tại mặt phố hiện đã đến 120 triệu đồng/m2, những mảnh đất nằm ở mặt ngõ 5m hiện nay được giao dịch với mức giá 70 triệu đồng/m2. Ngay cả đất không sổ đỏ cũng đang được rao bán khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.
"Khoảng 2 tuần trở lại đây đất đã tăng từ 10 - 15 giá. Nhiều người mua từ đầu năm 2022 đến nay cũng đã có lãi, một số đã chốt lời thành công. Tầm tài chính 4 - 5 tỷ giờ chỉ có thể mua được ở mặt ngõ thôi. Còn nếu liều thì mua đất không sổ sẽ được diện tích nhiều hơn. Bây giờ mua có khi tuần sau đã có lãi luôn rồi vì người hỏi mua đang rất nhiều", anh Tùng khẳng định.
Đơn cử, một mảnh đất 72m2 tại khu vực Thạch Cầu, nằm ở mặt ngõ ô tô chạy qua đang được chào bán với mức giá 52 triệu đồng/m2, trước khi phê duyệt đồ án Quy hoạch sông Hồng chỉ khoảng 38 triệu đồng/m2. Theo người bán, nếu thiện chí sẽ chịu hết chi phí thủ tục sang tên đất, còn mức giá đã cứng không giảm.
Anh Phương, người dân tại ngõ Thống Nhất chia sẻ, từ khi có thông tin quy hoạch sông Hồng, cứ mấy ngày lại có người qua khu vực này hỏi mua đất. "Gia đình tôi có mảnh đất để không, rộng hơn 100m2 ở mặt ngõ gần 4m, cuối năm vừa rồi được định giá 35 triệu đồng/m2. Dạo gần đây, nhiều người vào hỏi mua, trả tôi 50 triệu đồng/m2 nhưng tôi không có nhu cầu bán, nên cứ để đấy đã", anh Phương nói.
Ngoài điểm nóng Long Biên, khu vực Đông Anh cũng đang có mức giá tăng nóng. Một số khu vực như Võng La, Hải Bối, Xuân Canh mức giá rao bán cũng đang ở ngưỡng 40 - 55 triệu đồng/m2, tăng khoảng 20 - 30% so với cơn sốt năm ngoài.
Anh Sử, môi giới bất động sản tại Đông Anh cho biết, đầu năm 2021 cơn sốt đất đã đẩy mức giá những khu vực liên quan quy hoạch sông Hồng tăng từ 30 - 40%, lần này tiếp tục tăng thêm 20 - 30%.
"Những người về đây hỏi mua đất đều ở trung tâm Hà Nội. Họ không có nhu cầu ở thực mà chỉ mua đầu tư thôi. Giá đất những khu vực đó tăng nhanh lắm, bây giờ mua ở đấy là muộn rồi. Đất ở mấy khu ven sông Hồng bây giờ cũng toàn của nhà đầu tư, người dân còn đất để không hiếm lắm. Tôi có mấy mảnh đất gần khu vực Vinhomes Cổ Loa, tiềm năng tăng giá ổn định", người môi giới này nói.
Khi được hỏi về giá đất nền tại Đông Anh, anh Sử cho biết, giá đất thổ cư nằm ở mặt ngõ rộng khoảng 2,5m dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Những mảnh đất nằm ở mặt đường rộng khoảng 4m, ô tô có thể di chuyển vào được dao động từ 55 - 65 triệu đồng/m2. Đặc biệt, những mảnh đất nằm ở đường lớn, mức giá đã dao động từ 100 - 130 triệu đồng/m2, tùy vị trí, ngang ngửa với những vị trí đẹp tại trung tâm Hà Nội.
Tại Gia Lâm những khu vực như Kim Lan, Văn Đức,... đã trải qua nhiều đợt sốt đất liên tiếp. Thời điểm hiện tại, giá đất theo một số "cò" đất rao bán cũng đang ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 đối với đất nằm ở ngõ 2 - 3m. Mức giá này đã tăng từ 20 - 25% so với đầu năm.
Ông Văn, người dân tại khu vực cho biết: "Dạo gần đây nhiều người tìm về hỏi đất. Thấy môi giới ở đây cứ bảo giá 40 - 50 triệu đồng/m2, nhưng mãi đã thấy bán được đâu. Theo tôi, giá khu vực này chỉ 25 - 30 triệu đồng/m2 còn có người mua, dân ở đây làm gì mua được giá cao thế".
Theo ông Nguyễn Văn Tài, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội, trong nhiều năm qua, mỗi lần có thông tin mới về Quy hoạch đô thị ven sông Hồng, giá đất tại các khu vực liên quan lại tăng đột biến.
"Khi được quy hoạch bài bản, giá đất chắc chắn sẽ tăng theo hạ tầng. Tuy nhiên, nhiều năm nay, đường xá vẫn không thay đổi nhưng giá lại tăng một cách vô lý. Hạ tầng còn không kịp theo giá đất tăng. Các thông tin quy hoạch vẫn chỉ đang nằm trên giấy, để triển khai cần có lộ trình và thời gian dài. Theo tôi, chỉ là chiêu trò của "cò" đất và đầu cơ nhằm trục lợi", ông Tài nói.
Nhà đầu tư này nhận định, giá đất tăng cao khiến việc kêu gọi đầu tư, giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn. Theo đó, việc triển khai sẽ kéo dài thời gian, chính những người đầu tư đất khu vực này cũng bị ảnh hưởng lớn.
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cảnh báo, nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những thông tin về quy hoạch, sốt ảo. Nếu "chạy" theo sẽ có nguy cơ bị "nhấn chìm" trong cơn "sốt ảo" và thất vọng khi giá đất trở về mức cũ.
Theo ông Đính, nếu quy hoạch được triển khai đúng tiến độ, thị trường bất động sản cũng như đời sống người dân khu vực này sẽ ổn định và nhiều cơ hội phát triển, thuận lợi. Tuy nhiên, nếu việc triển khai bị chậm thì nhà đầu tư "lướt sóng" cũng cần tính bài toán tránh rủi ro.
Tìm mua nhà giá 2 tỷ đồng khó như "mò kim đáy bể" Nhu cầu về căn hộ với mức giá khoảng 2 tỷ đồng đang rất lớn, nhưng thực tế với mức tài chính này đang cực kỳ khó tìm nhà. Đỏ mắt tìm nhà giá 2 tỷ đồng Mới kết hôn xong, vợ chồng anh Nguyễn Hoàng Quân (Thanh Xuân, Hà Nội) đang có nhu cầu tìm căn hộ chung cư, thoát khỏi cảnh...