Nhà đầu tư bất động sản cần làm gì lúc này?
Chuyên gia Savills cho rằng hiện tại là khoảng thời gian cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi tham gia vào thị trường cuối năm.
Giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua
Thị trường nhà ở tại Hà Nội đang liên tục kéo dài đà tăng trưởng về giá trong khoảng thời gian dài. Thống kê của Savills Việt Nam chỉ ra, đối với các sản phẩm căn hộ bán, mức giá sơ cấp đã ghi nhận xu hướng tăng từ quý 1/2019, trong đó phân khúc Hạng B tăng mạnh nhất trong 5 năm qua. Đà tăng trưởng này tiếp tục được thể hiện ở phân khúc nhà thấp tầng (biệt thự, nhà phố, nhà liền kề) kể từ quý 3/2021. Trong khi đó, năm 2022 không ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung sơ cấp. Số lượng sản phẩm mới của quý I của cả 2 phân khúc đều giảm lần lượt 29% và 15% so với cùng kỳ năm trước.
Chia sẻ về mức giá này, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội lưu ý nhà đầu tư cần hiểu rõ bản chất đằng sau xu hướng leo thang này trước khi tham gia hoạt động đầu tư.
Thứ nhất, các loại hình bất động sản nhà ở vẫn luôn được đ.ánh giá là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt. Nhu cầu trú ẩn dòng t.iền tại các sản phẩm này cũng đang gia tăng, nhờ vào lượng t.iền nhàn rỗi lớn, đặc biệt từ thị trường chứng khoán. Bởi vậy, trong bối cảnh số lượng kênh đầu tư hấp dẫn còn hạn chế, bất động sản nhà ở nổi lên như một phương án đầu tư hợp lý và tương đối an toàn trên thị trường.
Thứ hai, chủ đầu tư đang ngày càng đặt yếu tố chất lượng trở thành ưu tiên hàng đầu khi phát triển các dự án căn hộ mới. Các sản phẩm này sở hữu vị trí tốt, điều kiện bàn giao thuận lợi và được đầu tư bài bản về tiện ích dịch vụ và chất lượng cuộc sống. Đây là những điểm cộng đắt giá, thu hút sự quan tâm đặc biệt của giới đầu tư. Theo đó, tỷ lệ bán hàng của các dòng căn hộ mới này cũng gia tăng.
Tuy nhiên, để phát triển được một dự án chất lượng tốt sẽ yêu cầu một khoản vốn đầu tư lớn hơn thông thường. Từ đó, các dự án căn hộ mới vô hình trung có mức giá cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Thống kê của Savills chỉ ra, nguồn cung phân khúc căn hộ Hạng A mới có thể sẽ có giá chào bán cao hơn giá bình quân thị trường 3.300 USD/m2.
Thị trường cuối năm không xuất hiện nhiều đột biến
Video đang HOT
Phân tích về hoạt động mua-bán trong thời gian qua, ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý Cấp cao, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội, cho biết hầu hết các giao dịch phục vụ nhu cầu để ở.
“Người tiêu dùng Việt Nam đang ngày càng có xu hướng ưu tiên chất lượng cuộc sống hay các yếu tố về cảnh quan môi trường. Mặc dù mức giá của các loại hình bất động sản nhà ở tại Hà Nội đang liên tục leo thang, các dự án được đầu tư bài bản và chuyên nghiệp bởi chủ đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn luôn tạo được sức hút trên thị trường. Khi tiếp cận các sản phẩm này, người mua nhà và giới đầu tư phải phân tích kỹ lưỡng về khả năng chi trả sao cho không bị quá áp lực về dòng t.iền”, ông Thêm chia sẻ.
Khi so sánh tỷ lệ hấp thụ của căn hộ bán quý I năm 2022 với cùng kỳ của năm 2021, thị trường không ghi nhận nhiều biến động. Tuy nhiên, nếu đặt chỉ số này lên bàn cân với năm 2019, thị trường ở thời điểm hiện tại đang cho thấy sự thay đổi trong nguồn cầu.
Theo chia sẻ từ vị chuyên gia Savills, sức mua các sản phẩm nhà ở khó đạt được sự mạnh mẽ như trước. Thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp. Đối với những nhà đầu tư có sẵn dòng t.iền nhàn rỗi, họ vẫn tìm đến những dự án có chất lượng xây dựng và vận hành tốt.
Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn. Chính sách hỗ trợ cho vay từ cấp chính quyền đang được kiểm soát chặt chẽ, đặc biệt đối với các khoản vay trong lĩnh vực bất động sản. Quyết định này đã phần nào “giữ chân” nhà đầu tư trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng hay vay thế chấp. Đặt trong bối cảnh mức giá đang ở ngưỡng cao, cơ hội sinh lời “ nóng” thông qua đầu tư bất động sản cũng giảm sức hấp dẫn.
Đưa ra những dự báo về tình hình bất động sản nhà ở, vị chuyên gia Savills cho hay, thị trường trong 6 tháng còn lại của năm 2022 sẽ không xuất hiện nhiều đột biến.
“Số lượng dự án có mức giá tốt, vị trí thuận lợi và chất lượng cao còn đang khan hiếm. Điều này là do bản thân các chủ đầu tư cũng đang đối mặt với áp lực tăng giá, đặc biệt từ chi phí đầu vào. Tuy nhiên, thị trường dự kiến sẽ chào đón thêm nhiều dự án nhà ở mới trong giai đoạn 2023-2025. Bởi vậy, hiện tại là khoảng thời gian cần thiết để người mua nhà cũng như giới đầu tư chuẩn bị nguồn lực tài chính trước khi tham gia hoạt động đầu tư”, ông Nguyễn Đức Thêm kết luận.
Qua đỉnh sốt đất, nhà đầu tư ồ ạt xả hàng
Gần đây, nhiều "điểm nóng" giao dịch ở mức thấp, xuất hiện tình trạng bỏ cọc, cắt lỗ, nhà đầu tư tháo chạy vì không còn t.iền để trả ngân hàng trong khi giá bất động sản chững lại.
Ảnh minh họa.
Ồ ạt cắt lỗ
Thị trường bất động sản từ cuối năm 2021 đến nay có nhiều biến động. Tại nhiều địa phương, giá đất liên tục nhảy múa, nhiều nơi tăng giá mạnh, thậm chí xảy ra tình trạng sốt đất ảo, tăng gấp 2, gấp 3 chỉ trong thời gian ngắn.
Nhiều nhà đầu cơ, lướt sóng dễ dàng k.iếm t.iền tỷ nếu đầu cơ đúng chỗ và biết thời điểm mua bán nhưng cũng có không ít người tìm hiểu không kỹ, chạy theo cơn sốt ảo và đầu tư vào khu vực nóng sốt đến lúc thoái hàng, rút vốn không kịp khi thị trường "trở mặt" giảm nhiệt mạnh mẽ.
Chị Nguyễn Thùy Dương - một nhà đầu tư bất động sản cho hay, mình rao bán lô đất rộng gần 900 m2 tại huyện Thạch Thất (Hà Nội) với giá 4, 6 tỷ đồng, tương đương khoảng hơn 5 triệu đồng/m2.
"Giá lô đất này tôi mua cuối năm 2021 gần 5 tỷ đồng. Nhưng, hiện tại do đang cần t.iền trả ngân hàng, tôi buộc phải rao bán cắt lỗ, giảm 400 triệu đồng so với giá lúc mua vào", chị Dương cho hay.
Không chỉ có chị Dương mà anh Nguyễn Tuấn Minh trú tại Quốc Oai, Hà Nội cũng đang phải bán cắt lỗ ở huyện Quốc Oai (Hà Nội) để thu hồi vốn để trả nợ cho ngân hàng.
Theo anh Minh, lô đất diện tích hơn 80 m2 tại xã Đồng Quang với giá 1,6 tỷ đồng vào tháng 2/2022 khoảng 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, do không còn t.iền để trả nợ ngân hàng anh buộc phải rao bán cát lỗ thấp hơn giá mua gần 300 triệu đồng.
"Hầu hết số t.iền mua đất đều là t.iền vay ngân hàng để kiếm lời. Song, đến nay giá đất chững lại, ngân hàng rục rịch tăng lãi suất khiến tôi lo lắng và rao bán cắt lỗ" - Anh Minh nói.
Nhiều môi giới bất động sản thừa nhận, tình trạng khách hàng có nhu cầu bán cắt lỗ đất nền tăng nhanh thời gian gần đây. Những trường hợp bán cắt lỗ rơi vào những nhà đầu tư không chuyên, sử dụng đòn bẩy tài chính.
Khi thị trường hạ nhiệt cũng là lúc nhiều nhà đầu cơ chấp nhận lỗ và giao bán hạ giá, cắt lỗ để thu hồi vốn. Những thông báo rao bán đất cắt lỗ được đăng tải dày đặc. Dù phải chịu lỗ từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng thì nhiều chủ đất cũng muốn bán nhanh để trả nợ nhưng vẫn khó tìm người.
Giá đất đang chững, lo ngại vỡ bong bóng
Hiện nay có không ít những nhà đầu tư trót cọc hàng trăm triệu đồng phải bỏ cọc hoặc những người mua đất ở "đỉnh sóng" bị "kẹp hàng" đang tìm các bán tháo, cắt lỗ nhưng vẫn rất khó chốt được giao dịch.
Đặc biệt, những biến động về giá cả và mức độ quan tâm vào bất động sản, cùng với việc giá vật liệu xây dựng đầu vào tăng không ngừng đã tác động tiêu cực tới hoạt động sản xuất, kinh doanh của các nhà thầu xây dựng. Những điều này góp phần đẩy giá nhà, đất lên cao, nhưng thanh khoản lại ngược lại.
Thị trường bất động sản ở nhiều nơi từng "sốt nóng" đang chững lại, nhu cầu quan tâm tới bất động sản giảm và giao dịch trầm lắng.
Do đó, thị trường đã có hiện tượng một số nhà đầu tư không chuyên và dùng đòn bẩy tài chính rao bán "cắt lỗ" một số bất động sản nhỏ, không có lợi thế về hạ tầng.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhiều doanh nghiệp dựa vào vay ngân hàng để phát triển dự án sắp tới sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án, thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô. Trong khi những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay, lãi suất vay mua bất động sản tăng cao.
Nhà đầu tư bất động sản “nín thở” chờ thị trường Tính ra hàng vào đầu tháng 6 nhưng anh T vẫn chưa bán được như dự định. Hiện tại, 3 lô đất (bao gồm cả đất thổ cư và nông nghiệp) của anh vẫn đang chờ tín hiệu tốt lên của thị trường bất động sản. Khoảng hơn 2 tháng trở lại đây, thị trường BĐS có dấu hiệu giảm tốc, thanh khoản...