Nhà đã mua xong, có bị kê biên để trả nợ cho người bán?

Trước thời điểm bị kê biên để thi hành án, nhà ở vẫn được phép mua bán nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định.

Câu hỏi: Tôi đã làm thủ tục mua nhà ở của một người bạn vào tháng 12/2015, hai bên đã ra công chứng hợp đồng mua bán nhà xong vào ngày 17/12/2015 và hiện đang làm thủ tục đăng ký sang tên cho tôi thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất không thực hiện vì cho rằng vào ngày 28/12/2015, Có cơ quan thi hành án có văn bản thông báo yêu cầu ngừng giao dịch đối với nhà đất tôi đã mua để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bạn tôi đối với một người khác theo bản án sơ thẩm ngày 16/12/2015 mặc dù trong bản án không đề cập gì đến việc xử lý tài sản mà tôi đã mua. Vậy pháp luật quy định như thế nào về vấn đề này, tiền tôi mua liệu có mất trắng nếu cơ quan thi hành án kê biên nhà để bán trả nợ cho người kiện bạn tôi? Việc tôi mua hoàn toàn ngay tình nếu bị mất tiền ai chịu trách nhiệm?

Nhà đã mua xong, có bị kê biên để trả nợ cho người bán?

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến trang Tư Vấn của báo Đời Sống & Pháp Luật. Vấn đề này chuyên gia tư vấn luật TRẦN THỊ HẬU – CÔNG TY LUẬT HỢP DANH FDVN đưa ra ý kiến như sau:

Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, một trong những điều kiện để nhà ở được tham gia các giao dịch dân sự trong đó có mua bán nhà ở là không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Quy định này xác định trước thời điểm bị kê biên để thi hành án, nhà ở vẫn được phép mua bán nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định.

Trước đây, theo khoản 5 Điều 93 Luật nhà ở 2005 thì quyền sở hữu nhà ở đã được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng. Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 1-7-2015 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp của bạn là kể từ thơi điêm bên mua đã thanh toán đủ tiền mua va đa nhân ban giao nhà ở, trư trương hơp cac bên co thoa thuân khac.

Như vậy, khi hợp đồng công chứng mua bán nhà ở đã được thực hiện xong, bạn đã trả đủ tiền và đã nhận nhà thì nhà ở đã thuộc quyền sở hữu của bạn. Cho nên, về nguyên tắc bạn không nợ ai và không có nghĩa vụ trả nợ theo bản án nào thì tài sản hợp pháp đó của bạn không thể bị kê biên để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho người khác mà bạn không có trách nhiệm phải thực hiện thay họ.

Tuy nhiên, cơ quan thi hành án có thể đã thực hiện theo tinh thần của khoản 1, Điều 6 Thông tư liên tịch số 14/2010/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC, theo đó quy định: “Kể từ thời điểm có bản án, quyết định sơ thẩm mà người phải thi hành án bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, cầm cố tài sản của mình cho người khác, không thừa nhận tài sản là của mình mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” Nếu áp dụng theo quy định trên là không đúng, bởi lẽ theo khoản 1, Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP thì: “Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Công văn số 3823/BTP-TCTHADS ngày 19/10/2015 có hướng dẫn, kể từ ngày 01/9/2015, cơ quan Thi hành án dân sự áp dụng Khoản 1 Điều 24 Nghị định số 62/2015/NĐ-CP để xác định tài sản kê biên. Như vậy, tại thời điểm ngày 17/12/2015, thì bản án sơ thẩm đang trong thời hạn kháng cáo, chưa có hiệu lực thi hành. Do đó, theo quy định tại Nghị định số 62/2015/NĐ-CP thì xem như việc mua bán nhà ở của bạn đã được tiến hành trước khi bản án có hiệu lực nên sẽ không bị kê biên.

Ngoài ra, theo chúng tôi quy định tại Thông tư 14 và Nghị định 62 nêu trên là trái với tinh thần của pháp luật Nhà ở, công chứng. Bởi lẽ, người mua tài sản làm sao biết được người bán tài sản đang nợ ai, đang có trách nhiệm trả nợ cho bản án nào? Công chứng viên thực hiện việc công chứng hợp đồng cũng hoàn toàn không biết được người bán tài sản đang nợ ai theo quyết định, bản án nào cả. Tài sản chưa bị kê biên, không bị hạn chế quyền chuyển nhượng thì họ phải được chuyển nhượng. Các văn bản này cũng chỉ là các quy định hướng dẫn về thi hành án nhưng lại tước đi quyền tài sản của người khác trái với các văn bản luật điều chỉnh về quyền tài sản.

Như vậy, bạn có thể đối chiếu lại trường hợp thực tế của mình, yêu cầu cơ quan thi hành án, cơ quan đăng ký quyền sở hữu nhà ở xác định lại rõ nội dung vụ việc để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Hy vọng rằng sự tư vấn sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì xin gửi về báo Đời sống & Pháp luật.

HUY LÂM

Theo_Đời Sống Pháp Luật