Người mua nhà bị hớ khi tính diện tích căn hộ?

Gần đây, tại một số dự án chung cư lớn như Khu Lê Văn Lương Residentials, Khu đô thị mới Dương Nội – Hà Đông – Hà Nội… đã xảy ra tranh cãi gay gắt giữa khách hàng và chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ. Xung quanh vấn đề này, phóng viên An ninh Thủ đô đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

- Thưa ông, pháp luật quy định như thế nào về cách tính diện tích căn hộ chung cư?

- Luât Nha ơ va Nghi đinh sô 71/NĐ-CP không co quy đinh cu thê vê cach tinh diên tich san trong hợp đồng mua, bán căn hô nhà chung cư. Viêc tinh diên tich san trong hợp đồng mua, bán căn hô nhà chung cư được Chinh phu giao cho Bô Xây dưng hương dân.

Đê hương dân nôi dung nay, tại Điêu 21 hướng dẫn Hợp đồng về nhà ở cua Thông tư sô 16/2010/TT-BXD, Bô Xây dưng quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, phải ghi rõ thêm các nội dung: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Vì vậy, Thông tư sô 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

- 2 cách tính diện tích nêu trên có được các nước áp dụng?

- Căn hộ nhà chung cư có cách tính diện tích khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ và mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau. Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước (Mỹ, Anh, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore…) đều sử dụng nguyên tắc này để tính diện tích căn hộ nhà chung cư. Ở một số nước người ta tính diện tích xây dựng căn hộ bằng diện tích sử dụng căn hộ cộng thêm 10 – 15%.

Còn có cách tính thứ 3 là tínhdiện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ, có cộng các diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung…) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm). Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ. Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tính để bán căn hộ bằng diện tích xây dựng căn hộ cộng thêm 25%.

Thực tế, tại Hàn Quốc diện tích căn hộ được tính theo tim tường ngăn căn hộ, trường hợp tính thông thủy thì không trừ phần diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật, nhưng phải xin ý kiến thỏa thuận của nhiều cơ quan.

Nhiều vụ tranh chấp đã bùng phát khi khách hàng thắc mắc về cách tính diện tích căn hộ

- Khách hàng cho rằng cách tính diện tích căn hộ tính từ tim tường gây thiệt về diện tích cho mình và phần lợi thuộc về chủ đầu tư?

- Cach tinh diên tich san căn hô theo phương pháp nào cũng không lam anh hương đên viêc xac đinh phân diên tich thuôc sơ hưu chung va phân diên tich thuôc sơ hưu riêng trong nha chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ… đã được Luật Nhà ở quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán. Thêm nữa, việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ là để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa Bên bán và Bên mua một cách dễ dàng và chính xác nhất.

Thông tư không quy đinh bắt buộc ma đa hương dân 2 cach tinh đê cac bên thoa thuân. Thông tư cũng yêu cầu bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào (tính theo tim tường hay thông thủy) để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra. Giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự. Khi cac bên đa thông nhât lưa chon cach tinh diên tich căn hô ghi vao hơp đông mua ban thi phai tuân thu cac thoa thuân nêu trong hơp đông.

Tôi khẳng định, viêc tinh diên tich san căn hô theo môt trong hai phương pháp nêu trên đêu không gây thiêt hai vê quyên lơi cho ngươi mua căn hô, cũng như không mang thêm lợi nhuận cho bên bán. Đăc biêt, không có chuyện khi tinh gia theo kich thươc thông thuy thi căn hô mua se re tiên hơn so vơi gia đươc tinh theo kich thươc tư tim tương. Bơi, vê nguyên tăc, toan bô chi phi đâu tư xây dưng nhà chung cư (phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hanh lang, câu thang, thang máy…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đêu đươc tinh vao gia ban các căn hô và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).

Vì vậy, nêu tinh diên tich san căn hô theo tim tương thi đơn gia ban 1m2 san căn hô se giam xuông. Ngươc lai, nêu tinh diên tich san căn hô theo kich thươc thông thuy thi đơn gia ban 1m2 san căn hô se tăng lên, nhưng tông gia ban căn hô cua 2 trương hơp nay đêu không thay đôi. Như vây, du tinh theo cach nao, ngươi mua căn hô cung không bi thiêt thoi vê quyên lơi.

Theo ANTD