Nếu muốn phát triển dự án “đắt nhất thế giới” ở Thủ Thiêm, doanh nghiệp phải cấp tốc làm điều này

Mức giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm được đẩy lên quá cao khiến nhiều chuyên gia tài chính tỏ ra nghi ngờ về khả năng triển khai của chủ đầu tư, cũng như bài toán tài chính đi kèm khi phát triển dự án.

Nhưng câu hỏi cần đặt ra là hướng đi nào để chủ đầu tư triển khai?

Bốn lô đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm đã được đưa ra bán đấu giá. Ảnh: Văn Dũng

Chuyên gia tài chính Trương Hiền Phương – Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam cho hay, bản thân ông cũng nghi ngờ trước kết quả “không tưởng” của cuộc đấu giá vừa qua, vì các doanh nghiệp này cũng không phải quá tên tuổi trong ngành BĐS.

Theo ông Phương, thông thường các cuộc chơi lớn sẽ dành cho các tay chơi lớn – nguyên lý đã là vậy. Vì vậy, ông Phương không đặt niềm tin nhiều lắm về việc các doanh nghiệp này sẽ bắt tay triển khai dự án.

Tất nhiên, nếu mục đích thực sự của doanh nghiệp là phát triển dự án thì họ sẽ phải lập tức tăng vốn, phát hành trái phiếu, thậm chí phải vay nợ trên thị trường tiền tệ… Bởi, với tổng giá trị đấu giá lên tới hơn 1 tỷ USD mới đấu giá thành công, khi phát triển dự án nữa sẽ là bao nhiêu?

“Cho dù đây là đất kim cương chăng nữa thì việc phát triển dự án cũng phải bằng hoặc có thể lớn hơn giá trị đấu giá nữa, thì mới tương xứng với vị trí mà doanh nghiệp đấu giá trúng. Như vậy, doanh nghiệp này cần phải có khoảng 2 tỷ USD trở lên”, ông Phương phân tích.

Cũng theo ông Phương, với quy mô dự án lớn như thế, nếu chủ đầu tư thực sự muốn làm thì chắc chắn sẽ phải phát hành trái phiếu, tăng vốn, hoặc cổ phần hóa (nếu chưa cổ phần). Còn nếu đã là công ty cổ phần thì phải tăng vốn điều lệ rất nhiều lần, thậm chí phải thế chấp dự án để vay tiền ngân hàng… mới có thể phát triển nổi, đó là muốn làm nghiêm túc.

“Liệu câu chuyện tăng giá đất này là do chủ đầu tư tính đến giá trị tương lai khi Thủ Thiêm trở thành một trung tâm tài chính quốc tế?”, ông Phương hỏi và thẳng thắn trả lời: “Rất khó…”.

Theo ông Phương, ở Hoa Kỳ, ngay những đô thị quen thuộc như Houston (Texas), Florida… giá 1 căn nhà cũng chỉ khoảng 200.000 nghìn USD cho căn 2-3 phòng ngủ. Trong khi, với mức giá này mà chỉ mua được 2m ² đất Thủ Thiêm thì thật sự vô lý.

Lãnh đạo một số DN BĐS khác thì cho rằng, mức giá bình quân 1,24 tỷ đồng/m2, thậm chí lên tới 2,4 tỷ đồng là… vô lý – Ảnh: Cafef

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Đại Phúc Land (thuộc Vạn Phúc Group) cho hay, chưa có cơ sở để đánh giá việc đấu giá “sốc” này sẽ ảnh hưởng thế nào đến mặt bằng giá thị trường BĐS ở TP.HCM thời gian tới. Nhưng chắc chắn việc đấu giá công khai này cũng sẽ có tác động.

Trong khi đó, trên trang cá nhân của mình, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, với mức giá đất đắt đỏ của 4 lô đất đấu giá vừa qua, ông cảm thấy “lo hơn vui”, bởi giá đất đã vọt lên quá xa.

Trước khi cuộc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm diễn ra, nếu tính mức 1 triệu USD mua được bao nhiêu m ² ở các nơi đất đắt nhất thế giới thì, tại Monaco sẽ mua được 16m ²; tại Hong Kong 22m ², New York là 25m ², London khoảng 28m ², Geneva 41m ², Paris 46m ², Sydney 48m ², Thượng Hải 54m ², Los Angeles 58m ² và Beijing 66m ²…

Như vậy, giá đất tại khu trung tâm TP.HCM đã cao ngang ngửa những khu vực có giá bất động sản đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo, Hong Kong vốn là đất chật người đông, và là trung tâm thương mại tài chính của châu Á.

“Trong khi thu nhập khai thác BĐS và thu nhập kinh doanh – tài chính của TP.HCM chỉ bằng 1/10, rõ ràng giá đất chúng ta đã đi trước tầm 10, 20 năm. Ở mọi nền kinh tế, khi giá BĐS vọt lên xa quá so với hiệu quả sản xuất kinh doanh thì rất không ổn”, ông Hiển chia sẻ.