Mua nhà đất chung qua ứng dụng tiềm ẩn rủi ro gì?
Chỉ cần bỏ ra vài triệu đồng là có thể mua được bất động sản trị giá hàng tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng. Nghe thì hoang đường nhưng đây lại là sự thật trong kỷ nguyên bùng nổ công nghệ số.
Mua bất động sản như mua cổ phiếu
Một hai năm trở lại đây, trong thời điểm thị trường BĐS gặp nhiều biến động do tình hình dịch bệnh, một số đơn vị kinh doanh BĐS đã giới thiệu ra thị trường các ứng dụng mua bán BĐS trực tuyến hoàn toàn mới mẻ, thu hút được nhiều sự quan tâm.
Những ứng dụng giao dịch BĐS trực tuyến hoạt động giống hình thức một sàn giao dịch BĐS truyền thống, chỉ khác là tại các ứng dụng này, người mua và người bán thường sẽ không gặp mặt nhau trực tiếp để thỏa thuận mức giá, làm thủ tục giấy tờ chuyển nhượng quyền sở hữu BĐS. Thay vào đó, BĐS sẽ được ký gửi cho đơn vị kinh doanh BĐS để đơn vị này tìm các nhà đầu tư mua chung BĐS đó, còn sổ đỏ sẽ được đơn vị kinh doanh BĐS nắm giữ.
Nói dễ hiểu, mua chung BĐS qua ứng dụng trực tuyến tương tự việc mua cổ phần của một doanh nghiệp. Vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp được chia thành nhiều cổ phần để chào bán cho nhà đầu tư.
Tương tự như vậy, một căn hộ chung cư có giá trị 5 tỷ đồng có thể chia thành 5.000 phần, mỗi phần 1 triệu đồng. Khách hàng có thể mua một hoặc nhiều phần, khi đó họ được sở hữu một phần của BĐS đó. Trong quá trình đầu tư, nhà đầu tư có thể theo biến động của khoản đầu tư của mình thông qua ứng dụng đơn vị kinh doanh BĐS cung cấp.
Trong trường hợp không muốn sở hữu “cổ phần” đã mua của BĐS mua chung, các nhà đầu có thể bán phần mình sở hữu cho nhau.
Với hình thức mua chung trực tuyến này, nhà đầu tư có cơ hội đầu tư vào các BĐS “tiền tỷ” ngay cả khi “vốn mỏng”. Khi BĐS được bán “thật sự”, khoản lợi nhuận sẽ được chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ “góp vốn” ban đầu.
Mua chung bất động sản tạo cơ hội cho nhà đầu tư ít vốn tham gia vào thị trường
Video đang HOT
Ngoài mua bán BĐS, hiện nay cũng có một số đơn vị áp dụng hình thức tương tự đối với hoạt động cho thuê BĐS. Những nhà đầu tư bỏ tiền đầu tư vào những BĐS này sẽ nhận được một khoản lãi phát sinh từ tiền thuê BĐS hàng tháng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mua chung BĐS trực tuyến là một mô hình đầu tư mới có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực bất động sản. Mô hình này đã được áp dụng tại nhiều quốc gia trên giới.
Ông Châu lấy ví dụ tại thành phố New York, Mỹ, bất kỳ nhà đầu tư nào cũng có thể sở hữu một phần của tòa cao ốc hạng sang ngay tại trung tâm quận Manhattan có giá lên đến hơn 30 triệu USD thông qua hình thức mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain.
Một góc Manhattan, New York, Mỹ
Theo đó, Quỹ đầu tư sẽ tạo Token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị của tòa nhà và được giao dịch giống như một mã cổ phiếu. Nhà đầu tư trên khắp thế giới có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định đối với tòa nhà này tương ứng với số tiền họ bỏ ra để mua Token. Mỗi mã cổ phiếu có giá trị 1 USD. Như vậy, sẽ có khoảng 25 đến 30 triệu người có thể sở hữu một phần hay toàn bộ cao ốc này với giá 1 USD một cổ phần (hay một mã cổ phiếu).
Vị chủ tịch của HoREA đánh giá hình thức đầu tư BĐS mới mẻ này mở ra cơ hội “chen chân” vào thị trường BĐS cho những đối tượng có nguồn tài chính eo hẹp. Có thể xem đây là giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư BĐS truyền thống đang dẫn lỗi thời.
Bỏ tiền thật, sở hữu “ảo”
Mô hình mua chung BĐS ra đời trở thành giải pháp cho nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư vào thị trường BĐS nhưng không có nguồn lực tài chính quá dư dả.
Tuy nhiên, chuyên gia BĐS nhận định rằng, mô hình chia nhỏ BĐS thành nhiều cổ phần để bán cho nhiều nhà đầu tư thực tế là mô hình P2P (Peer-to-Peer) hay cho vay ngang hàng.
Theo đó, đơn vị tạo ra ứng dụng chỉ là trung gian cung cấp công nghệ kết nối, còn người cho vay và người đi là giao kết dân sự nhưng không cần phải gặp mặt trực tiếp. Mặc dù được pháp luật cho phép tuy nhiên tại Việt Nam, do hạn chế về mặt công nghệ, dữ liệu, hệ thống chấm điểm tín nhiệm… nên sự phát triển của mô hình P2P chưa đúng chuẩn và chưa mang lại hiệu quả cho nền kinh tế.
Mua chung bất động sản trên ứng dụng tiềm ẩn nhiều rủi ro
Giới chuyên gia BĐS cũng cảnh báo, việc mua chung BĐS trực tuyến trên thực tế chỉ là sở hữu ảo trên ứng dụng, chứ nhà đầu tư bỏ tiền ra mua chung không được đứng tên trên giấy tờ xác nhận quyền sở hữu BĐS.
Bên cạnh đó, việc đưa các dự án lên ứng dụng để mời gọi đầu tư chung thông qua hình thức mua cổ phần công ty để cùng mua BĐS cũng vi phạm Luật Chứng khoán vì hoạt động huy động vốn cổ phần đại chúng phải được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho phép.
Chưa kể việc nhà đầu tư đưa tiền cho doanh nghiệp theo hình thức này mà nhà đầu tư không có cơ chế kiểm soát vốn của mình, doanh nghiệp muốn dùng tiền đó làm gì cũng được, họa hoằn lắm thì trả lại vốn hoặc để giá cổ phần rơi tự do…
Thậm chí, trong trường hợp xấu nhất, doanh nghiệp có thể ôm tiền của nhà đầu tư bỏ trốn. Đây là rủi ro nhãn tiền dành cho các nhà đầu tư tham gia mua chung BĐS theo hình thức này.
Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, theo quy định của pháp luật, một BĐS được phép có nhiều người đồng sở hữu. Nhưng thực tế chưa từng có trường hợp nào trên sổ đỏ ghi đủ tên của 10 người, 100 người, hay 1.000 người. Nói cách khác, mua chung BĐS trên ứng dụng tuyến tuyến bản chất là một hoạt động ủy thác đầu tư, trong đó nhà đầu tư ủy quyền cho trưởng nhóm đại diện đứng tên sở hữu BĐS. Nếu người được ủy quyền nổi lòng tham, nhà đầu tư sẽ “mất trắng”.
Chuyên gia bất động sản: "Lượng tiền trong dân vẫn còn lớn"
"Lượng tiền trong dân vẫn còn lớn. Thực tế là như vậy. Vì đầu tư vào chứng khoán, hay các ngành kinh doanh sản xuất khác không hiệu quả và thiếu ổn định".
Đó là một trong những nhận định của ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản.
Trước câu hỏi "phải chăng thị trường đang lặp lại diễn biến của thời điểm 2008-2010", ông Quang cho rằng, về hiện tượng về giá là giống nhau. Nhưng độ nóng của thị trường là khác nhau. Nhà đầu tư, khách hàng hiện tại thông minh hơn ngày xưa. Thời điểm 2008, họ mua bất chấp tất cả. Và chủ đầu tư lợi dụng việc đó để đẩy giá lên cao. Nhưng nhà đầu tư vẫn giằng nhau mà mua.
"Giá bất động sản đang nằm ở trên đỉnh. Tuy nhiên, thị trường khôn ngoan hơn, nhà đầu tư thận trọng hơn. Can thiệp chính sách của Nhà nước từ cuộc khủng hoảng lần trước khiến cho sự can thiệp lần này trở nên từ từ, đảm bảo không lặp lại trước đây vì thị trường bất động sản biến động sẽ ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung", ông Quang nhận định.
Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu khẳng định, thị trường bất động sản không lặp lại kịch bản của hơn 10 năm trước. Ông Hiếu phân tích, năm 2009, vấn đề cung cấp tín dụng bừa bãi, không kiểm soát đã tạo ra bong bóng bất động sản. Còn hiện tại, tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ. Lãi suất cho vay bất động sản cũng tương đối cao. Đây là bài học nhãn tiền của thời kỳ trước làm cho chủ thể tham gia địa ốc cẩn thận hơn.
(Ảnh minh hoạ).
Cũng theo ông Trần Khánh Quang, có những người làm bất động sản đã tích lũy lợi nhuận từ 2014 đến nay, tức 7 năm. Thành ra, họ có khoản tích lũy tài chính nhiều. Họ mua bất động sản giá trị lớn để thể hiện đẳng cấp hơn cái lợi nhuận trên đó.
Dự báo về diễn biến của thị trường địa ốc trong thời gian tới, ông Quang nhận định: "Dĩ nhiên, theo quy luật của thị trường, giá lên cao quá thì chắc chắn sẽ dễ đi xuống. Nếu theo diễn biến bình thường thì đến năm 2023, thị trường sẽ có điều chỉnh. Nhưng hiện nay, thị trường xuất hiện các vấn đề như trái phiếu Tân Hoàng Minh, các cuộc đấu giá bất động sản, việc làm giá cổ phiếu hay siết trái phiếu bất động sản... Vô tình bất động sản đang được tự điều chỉnh từ từ. Trong cái dở có cái hay như vậy.
Đúng ra là năm sau thị trường bất động sản gặp khó khăn. Nhưng vô tình lại xuất hiện hiện tượng trên nên thị trường địa ốc được điều chỉnh một cách sớm hơn trong thời gian tới".
Cũng theo vị chuyên gia này, giá bất động sản đang ở giá cao, trên đỉnh và đang dần tự điều chỉnh. Sự điều chỉnh này đến từ tác động điều chỉnh của Nhà nước, theo lệnh siết cho vay bất động sản của ngân hàng... Sự điều chỉnh của thị trường trong thời điểm khó khăn như hiện nay khiến cho việc mua bán bất động sản giá trị lớn "tắc".
Tất cả mọi thứ làm cho thị trường đang chững lại. Đó là dấu hiệu ngầm. Dù hiện tại, các chủ đầu tư đang quảng cáo rất tốt trên thị trường. Hậu quả chưa thấy rõ. Diễn biến này sẽ còn kéo dài trong 3-6 tháng tiếp. Nếu mà có sự hỗ trợ thị trường như tín dụng nhà nước, thị trường sẽ tốt lại, còn nếu không sẽ gặp khó khăn.
TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản sẽ chậm lại do các cơ quan quản lý sẽ siết chặt dòng vốn để bảo đảm không có bong bóng và hiện tượng "đồng tiền dễ dãi", các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn. Tuy nhiên, đây không phải là tín hiệu xấu cho thị trường bất động sản vì "đồng tiền khôn ngoan" bao giờ cũng tạo nên lợi nhuận tốt và đóng góp vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế và sự phát triển của chính các doanh nghiệp.
Giá bất động sản đang ở đỉnh, mốc thời gian hạ nhiệt có thể diễn ra vào giữa năm 2023
An Gia đưa quốc bảo xứ Phù Tang về khu biệt lập The Standard Tập đoàn BĐS An Gia (AGG) "bắt tay" cùng Taisei Nhật Bản, đưa nghệ thuật chăm sóc khách hàng "Omotenashi" - quốc bảo xứ Phù Tang vào quản lý vận hành khu biệt lập The Standard Bình Dương. Tọa lạc tại Tân Phước Khánh 10 (Tân Uyên), The Standard có quy mô 374 sản phẩm gồm nhà liền kề và shophouse. Dự án...