Lối thoát nào cho thị trường bất động sản Trung Quốc?
Tại Trung Quốc, thị trường bất động sản tồn tại một nghịch lý là tồn kho lớn, trong khi nhu cầu đối với nhà ở giá rẻ lại không hề nhỏ.
Các tòa nhà do Tập đoàn bất động sản Evergrande xây dựng tại Bắc Kinh, Trung Quốc, ngày 8/12/2021. Ảnh: AFP/TTXVN
Khi những thay đổi lớn diễn ra trong quan hệ cung cầu, nước này đang thực hiện các tiếp cận định hướng người dân để chuyển đổi thị trường, đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm đối tượng, coi đó như một giải pháp cho cuộc khủng hoảng hiện nay.
Những nỗ lực tháo gỡ nút thắt nhu cầu
Cuộc khủng hoảng kéo dài của lĩnh vực bất động sản, với lượng căn hộ chưa bán tăng mạnh, làm tê liệt dòng t.iền mặt của các nhà phát triển bất động sản và gây sức ép lên giá nhà, lòng tin tiêu dùng và hoạt động kinh tế. Cuộc khủng hoảng của lĩnh vực này và nhu cầu yếu đã khiến tốc độ tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc trong quý II/2024 không đạt mức dự báo.
Theo Cơ quan Thống kê Quốc gia (NBS), tính đến cuối tháng 4/2024, nhà ở thương mại chưa bán được trên cả nước là 745,53 triệu m2, tăng mạnh so với 514,36 triệu m2 vào cuối tháng 4/2021. Tuy nhiên, chỉ 292,52 triệu m2 nhà mới được bán trong bốn tháng đầu năm nay, so với 503,05 triệu m2 của cùng kỳ ba năm trước đó.
Trong khi đó, số liệu của NBS cho thấy số người sở hữu nhà trong số 180 triệu lao động di cư ở các thành phố không cao và những ngôi nhà có diện tích dưới 90 m2 vẫn chiếm phần lớn nhà ở hiện có ở nước này. Nhu cầu nhà ở cơ bản và nhu cầu cải thiện nhà ở vẫn mạnh mẽ chủ yếu do quá trình đô thị hóa và chất lượng cuộc sống cao hơn.
Tại cuộc họp vào cuối tháng 4/2024, các nhà hoạch định chính sách kêu gọi thực hiện các biện pháp nhằm giảm tồn kho bất động sản và cải thiện chất lượng nhà mới theo cách thức mang tính phối hợp.
Giám đốc phụ trách nghiên cứu tại E-house China R&D Institute, Yan Yuejin, cho rằng các biện pháp nhằm giảm tồn kho bất động sản là đổi mới chính sách mang tính đột phá nhất trong năm nay của Trung Quốc, khi đưa đến sự thay đổi lớn trong quan hệ cung cầu.
Theo nhà nghiên cứu tại Trung tâm Nghiên cứu Chính sách Nhà ở Quảng Đông, Li Yujia, khi thị trường đình trệ, chính phủ cần khẩn cấp can thiệp. Ưu tiên trước mắt là tiến hành “xả” nguồn cung lớn nhà ở đã qua sử dụng.
Trung Quốc đang tích cực triển khai các biện pháp mới nhằm giảm tồn kho bất động sản như thúc đẩy các chương trình đổi nhà và khuyến khích chính quyền địa phương, doanh nghiệp nhà nước mua bất động sản thương mại (với sự hỗ trợ của chính phủ) và chuyển đổi sang nhà ở giá rẻ, trong nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản.
Trong nỗ lực hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, trong tháng 5/2024, Trung Quốc đã công bố kế hoạch cấp vốn vay trị giá 300 tỷ NDT (41 tỷ USD). Các ngân hàng Trung Quốc dự kiến sẽ cấp các khoản tín dụng với lãi suất thấp hơn cho các doanh nghiệp nhà nước (SOE) thông qua cơ chế được ngân hàng trung ương hỗ trợ để mua nhà đã hoàn thiện và chưa bán được từ các nhà phát triển với “giá hợp lý” và chuyển thành nhà ở giá rẻ, nhằm đáp ứng nhu cầu của các gia đình có thu nhập thấp.
Một số nhà phân tích cho rằng cách tiếp cận mới của chính quyền về nhà ở xã hội là một động thái định hướng người tiêu dùng hiếm hoi tại Trung Quốc, hứa hẹn chuyển nguồn lực từ chính quyền địa phương đến các hộ gia đình – vốn được coi như một phương tiện để thúc đẩy nhu cầu trong nước.
Video đang HOT
Tuy nhiên, để thúc đẩy chi tiêu hộ gia đình trong dài hạn, chương trình chuyển đổi các dự án chưa hoàn thành thành nhà ở giá rẻ cần tăng quy mô và các cải cách khác phải được thực thi.
Nhà kinh tế của Moody’s Analytics, Harry Murphy Cruise, ước tính nhà ở giá rẻ hiện chiếm khoảng 5% tổng tồn kho nhà tại Trung Quốc. Ông cho rằng việc tăng tỷ lệ này lên 20-30% sẽ mang lại lợi ích lớn cho nhiều người Trung Quốc và cho chi tiêu hộ gia đình ở tầm vĩ mô, nhưng đòi hỏi nguồn tài chính 3.000-4.000 tỷ nhân dân tệ.
Theo ông Cruise, Trung Quốc rất cần tái cân bằng nền kinh tế. Nước này cần chi tiêu hộ gia đình thực sự là động lực tăng trưởng bền vững trong tương lai. Nhà ở giá rẻ không phải giải pháp hiệu quả ngay lập tức, nhưng chắc chắn là một trụ cột chính của chiến lược này.
Nhà kinh tế Louise Loo tại Oxford Economics, cho rằng các gia đình có thể bớt tiết kiệm nếu họ cảm thấy không phải để ra một khoản quá lớn để mua những căn nhà đắt đỏ.
Sự vào cuộc của chính quyền địa phương
Cùng với những nỗ lực của Chính phủ Trung Quốc, các chính quyền và tổ chức địa phương đã nhanh chóng vào cuộc. Hơn 60 thành phố đã công bố các chính sách hỗ trợ để giải phóng nguồn cung nhà, trong đó có Thượng Hải, Thâm Quyến, Thanh Đảo và Nam Kinh.
Hơn 20 công ty phát triển nhà và gần 10 công ty bất động sản ở Thượng Hải đã cùng khởi động chiến dịch khuyến mãi hồi đầu tháng 5/2024. Theo chiến dịch này, những người sở hữu nhà ký hợp đồng mua nhà mới sẽ được các công ty bất động sản ưu tiên bán nhà cũ. Một khi nhà cũ được bán, giao dịch nhà mới sẽ được hoàn tất. Nếu nhà cũ không bán được, người mua có thể được hoàn t.iền mà không phải chịu bất kỳ nghĩa vụ pháp lý nào.
Tại thành phố Trịnh Châu, một SOE có kế hoạch mua những ngôi nhà đã xây dựng trong khoảng 20 năm để chuyển thành nhà ở cho thuê giá rẻ. Mục tiêu của thành phố này là hoàn tất 10.000 thỏa thuận thông qua cách thức này và các cách tiếp cận khác trong năm nay.
Hầu hết các thành phố đã khảo sát các bác sỹ, giáo viên và các nhóm khác, không chỉ là nhóm thu nhập thấp để đ.ánh giá nhu cầu hỗ trợ thuê và mua nhà. Các nhà kinh tế cho rằng các thành phố đang thực hiện chính sách bất động sản mới theo cách để giải quyết tình trạng c.hảy m.áu chất xám và dòng người di cư đến các thành phố lớn như Thượng Hải hay Thâm Quyến.
Theo nhà kinh tế Nie Wen tại Hwabao Trust, các thành phố nhỏ có động lực lớn hơn trong việc phát triển nhà ở giá rẻ. Với mức giá thuê nhà rẻ, các thành phố này có thể thu hút lao động nhập cư nhiều hơn và giảm dòng di cư ròng. Nhà ở giá rẻ cũng có thể được bán cho cảnh sát, bác sỹ, giáo viên, và góp phần giữ chân người tài.
Hàng Châu, nơi đặt trụ sở của tập đoàn công nghệ Alibaba Group, thông báo mức thuê một căn hộ 50 m2 sẽ chỉ có giá khoảng 500 nhân dân tệ/tháng.
Sự khởi đầu cho đà phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc
Chính phủ Trung Quốc đã đưa ra kế hoạch tham vọng nhất từ trước đến nay để giải cứu thị trường bất động sản.
Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: AFP/TTXVN
Đây là một diễn biến được các nhà đầu tư mong đợi trong nhiều tháng qua. Nhưng liệu các biện pháp này có phát huy hiệu quả hay không vẫn là một dấu hỏi lớn.
Kế hoạch đầy tham vọng
Gói thỏa thuận xoay quanh việc Trung Quốc áp dụng một chính sách đã được thử nghiệm tại một thành phố lớn - yêu cầu các chính quyền địa phương mua nhà chưa bán được từ các nhà phát triển bất động sản và chuyển đổi thành nhà ở xã hội với giá cả phải chăng. Kế hoạch cũng bao gồm việc giảm lãi suất thế chấp và tỷ lệ t.iền đặt cọc, và quan trọng hơn, là 300 tỷ NDT (41,5 tỷ USD) t.iền mặt lãi suất thấp từ ngân hàng trung ương để tài trợ cho việc mua các bất động sản chưa bán được của nhà nước.
Ông Zhaopeng Xing, chiến lược gia cấp cao tại ANZ Research, cho biết: "Các nhà hoạch định chính sách nhận thức được tính cấp thiết của việc ngăn chặn một cuộc khủng hoảng bất động sản toàn diện. Kế hoạch giải cứu mới cho thấy quyết tâm xoay chuyển tình thế của các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc".
Mặc dù tính cấp thiết được hoan nghênh, các chuyên gia cho rằng gói cứu trợ hiện tại có thể quá nhỏ về quy mô để đạt hiệu quả và có thể gặp vấn đề về nguồn vốn.
Theo Goldman Sachs, tổng giá trị của những ngôi nhà chưa bán được, các dự án dang dở và đất chưa sử dụng ở Trung Quốc là khoảng 30.000 tỷ NDT (4.100 tỷ USD). Các nhà phân tích của Goldman cho biết trong một báo cáo nghiên cứu mới đây rằng, để giảm nguồn cung nhà ở xuống mức được ghi nhận lần gần nhất vào năm 2018, năm bùng nổ của thị trường bất động sản, có thể cần hơn 7.000 tỷ NDT (967 tỷ USD) cho tất cả các thành phố. Con số đó gấp hơn 20 lần số t.iền tài trợ được Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC tức ngân hàng trung ương) công bố.
Mặc dù nền kinh tế Trung Quốc tăng trưởng nhanh hơn dự kiến vào đầu năm nay, nhưng đà tăng trưởng này đang bị ảnh hưởng bởi lĩnh vực bất động sản trụ cột, vốn từng chiếm tới 30% hoạt động kinh tế.
Quy mô hạn chế
Bất chấp hàng loạt thông báo vào đầu tháng này, vẫn chưa rõ cách thức thực hiện việc mua bán nhà của Chính phủ Trung Quốc và cần bao nhiêu t.iền để tài trợ cho kế hoạch đó. Quan trọng nhất, chưa rõ các chính quyền địa phương đang thiếu t.iền có thể lấy t.iền ở đâu để chi trả cho chương trình mua nhà này.
Bà Tao Ling, Phó Thống đốc PBoC, cho biết chương trình tái cho vay mới nhất có thể cung cấp 500 tỷ NDT (69 tỷ USD) giá trị các khoản vay ngân hàng để hỗ trợ việc mua bán nhà của các địa phương.
Nhưng ngay cả con số này cũng ít hơn nhiều so với những gì cần thiết. Một số nhà phân tích ước tính rằng cần hàng trăm tỷ USD để xóa bỏ tồn kho bất động sản của Trung Quốc, bao gồm hàng triệu ngôi nhà trống hoặc đang xây dang dở trên khắp cả nước.
Ông Ting Lu, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc tại tập đoàn tài chính Nomura - người gọi lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc là "vấn đề nan giải"- cho biết việc hoàn thành xây dựng các ngôi nhà đã được bán sẽ yêu cầu ít nhất 3.200 tỷ NDT (442 tỷ USD). Ông ước tính hiện tại có khoảng 20 triệu ngôi nhà đã bán trước nhưng vẫn chưa được xây dựng.
T.iền ở đâu?
Bộ Nhà ở và Xây dựng đô thị, nông thôn Trung Quốc cho biết, chính quyền địa phương có thể đề xuất các doanh nghiệp nhà nước mua giúp một số căn nhà chưa bán được từ các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, theo Phó thống đốc PBoC Tao Ling, các đơn vị phát hành trái phiếu chính quyền địa phương (LGFV) hiện đang gánh một khoản nợ "ẩn" khổng lồ, không được phép thực hiện các giao dịch mua. Điều đó khiến chính quyền địa phương có ít lựa chọn hơn trong việc tìm k.iếm t.iền mặt.
Các tỉnh thành của Trung Quốc đã phải gánh khoản nợ lên tới khoảng 15.000 tỷ USD, phần lớn trong số đó được "ẩn" và ngày càng chồng chất trong những năm gần đây để trang trải chi phí cho các dự án cơ sở hạ tầng và chi tiêu liên quan đến đại dịch.
Sự sụt giảm của thị trường bất động sản đã làm trầm trọng thêm những khó khăn tài chính của các địa phương, vì doanh thu bán đất và nhà ở thường chiếm hơn 40% tổng doanh thu. Khủng hoảng nợ đã buộc nhiều thành phố của Trung Quốc phải cắt giảm mạnh chi tiêu.
Ngành bất động sản Trung Quốc bắt đầu suy yếu vào năm 2019 và rơi vào "hố đen" khoảng 3 năm trước, sau khi Chính phủ ban hành lệnh nhằm thắt chặt hoạt động vay vốn của các nhà phát triển bất động sản.
Các nỗ lực giải cứu lĩnh vực then chốt này bắt đầu ngay từ năm 2022, khi tình trạng suy giảm gây ra khủng hoảng đối với một số nhà phát triển bất động sản và làm dấy lên sự bất bình của hàng chục nghìn người mua nhà khi các dự án bị trì hoãn hoặc trễ hạn bàn giao. Nhưng các biện pháp này phần lớn không hiệu quả, dẫn đến dòng t.iền của các nhà phát triển bất động sản bị suy giảm.
Chỉ là bước khởi đầu
Các chuyên gia cho biết, giải quyết tình trạng dư cung nhà chưa bán được chỉ là bước đầu tiên trong hành trình làm hồi sinh lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc. Nói cách khác, theo các nhà phân tích của Goldman Sachs, Trung Quốc cần giải quyết ba vấn đề quan trọng.
Bước đầu tiên liên quan đến việc cứu trợ các nhà phát triển bất động sản và giúp họ hoàn thiện những ngôi nhà đã bán nhưng chưa hoàn thiện. Họ nói: "Điều này rất quan trọng để duy trì sự ổn định xã hội nói chung và ngăn chặn sự sụt giảm hơn nữa về doanh số bán nhà mới".
Bước thứ hai và thứ ba liên quan đến việc thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giảm thiểu sự suy giảm trong lĩnh vực xây dựng. Điều đó đòi hỏi các biện pháp chi tiết hơn để vực dậy niềm tin của người tiêu dùng và thúc đẩy giá nhà đất.
Điều đáng nói là môi trường bên ngoài đang ngày càng trở nên khó khăn. Chính phủ Mỹ đã quyết định tăng thuế đối với hàng loạt mặt hàng nhập khẩu từ Trung Quốc từ 1/8 tới, và Liên minh châu Âu (EU) có thể sẽ thực hiện hành động tương tự. Cựu Tổng thống Mỹ Donald Trump thậm chí còn dọa sẽ áp thuế 60% đối với hàng nhập khẩu từ Trung Quốc nếu ông tái đắc cử.
Giới phân tích ước tính rằng, mức thuế đề xuất của ông Trump có thể làm giảm tốc độ tăng trưởng của Trung Quốc tới 0,9 điểm phần trăm.
Nhìn từ góc độ dài hạn, các chuyên gia cho rằng kế hoạch này có thể làm giảm nguy cơ Trung Quốc rơi vào "vòng xoáy giảm phát" như Nhật Bản. Bài học quan trọng được rút ra từ Nhật Bản đó là các nhà hoạch định chính sách nên tránh hành động quá muộn. Họ nói thêm: "Đây có thể là sự khởi đầu cho sự kết thúc của cuộc khủng hoảng lĩnh vực bất động sản tại Trung Quốc".
Các thành phố đắt đỏ nhất Trung Quốc nỗ lực xây và bán nhà giá rẻ Hai trong số các siêu đô thị của Trung Quốc ở tỉnh Quảng Đông gần đây đã bắt đầu xây dựng lô nhà ở giá rẻ quy mô lớn đầu tiên để bán, nhằm giúp các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình sở hữu nhà riêng dễ dàng hơn. Ảnh minh họa: VCG Giá nhà ở thương mại ở...