Lấy tiền và đất ở đâu để làm 1 triệu căn nhà ở xã hội?

Đó là câu hỏi mà nhiều người đặt ra trước kế hoạch xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội của TPHCM.

Đóng tiền thay vì đóng đất

Theo Bộ Xây dựng, tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào nhu cầu nhà ở xã hội (NOXH) và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt để bố trí đủ quỹ đất dành cho phát triển NOXH.

Đến thời điểm này quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dùng để xây nhà ở xã hội đã gần như biến mất. Ảnh ĐÌNH SƠN

Tại các đô thị loại IV và loại V, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương về nhu cầu NOXH để yêu cầu chủ đầu tư dành một phần diện tích đất ở trong dự án để xây dựng NOXH. Dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha phải dành 20% diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết để đầu tư xây dựng NOXH. Nếu quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha, không phải dành 20% quỹ đất và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án theo quy định. Trường hợp phải bố trí 20% diện tích xây NOXH, nhưng thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng xem xét chấp thuận.

Mặc dù luật đã quy định khá chặt chẽ việc sử dụng quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để làm NOXH, nhưng đến nay chưa có một căn NOXH nào được xây dựng từ quỹ đất này. Đa số doanh nghiệp chọn cách quy đổi ra tiền để đóng vào ngân sách nhà nước. Đáng nói, nguồn tiền này không được hạch toán riêng để dùng xây NOXH.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, đang có một số nội dung bất cập, chưa phù hợp trong các quy định của pháp luật, nhất là quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng NOXH.

Luật quy định dự án dưới 10 ha, chủ đầu tư được lựa chọn hình thức nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn. Tuy nhiên, số tiền này bằng với “tiền sử dụng đất” dự án phân bổ cho quỹ đất 20% mà chủ đầu tư đã nộp. Điều này có nghĩa là chủ đầu tư không phải đóng góp thêm tài chính để phát triển NOXH nếu đã nộp 100% tiền sử dụng đất. Dẫn đến thực trạng là chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên toàn bộ khu đất dự án thì sẽ không phải nộp thêm đồng nào vào ngân sách nhà nước và được coi là đã hoàn thành nghĩa vụ dành quỹ đất 20% làm NOXH và được kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở của dự án.

Chính quy định này mà đa số doanh nghiệp chọn cách đóng tiền sử dụng đất cho toàn bộ khu đất xây dựng dự án để xem như đã hoàn thành trách nhiệm đóng góp xây dựng NOXH. Việc này có lợi hơn rất nhiều so với xây dựng NOXH tại dự án hoặc hoán đổi quỹ NOXH khác có giá trị tương đương.

Như vậy, ngân sách nhà nước không thu được đồng nào từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại vì số tiền này được hạch toán là tiền sử dụng đất. Chính điều này khiến quỹ đất 20% dành để xây NOXH gần như biến mất, người dân vẫn không có thêm NOXH để được mua, thuê, thuê mua. Nếu tiếp tục thực hiện quy định này, “thua thiệt” sẽ nghiêng về ngân sách nhà nước và người dân.

Gần 38.000 tỉ đồng dành để xây nhà ở xã hội

Một lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM nói rằng để thực hiện chương trình xây NOXH, nhà lưu trú cho công nhân, sở đã trình UBND TP chương trình phát triển nhà ở từ nay đến năm 2025 trong đó bổ sung nhiều mục tiêu phát triển NOXH, nhà thương mại giá thấp cho người lao động sống trong các khu nhà trọ, trên kênh rạch chưa đảm bảo điều kiện sinh hoạt và phòng chống dịch Covid-19.

Theo đó, giai đoạn từ năm 2021 – 2025, TP.HCM dự kiến dành 173,5 ha đất để xây dựng NOXH với tổng vốn đầu tư 37.693 tỉ đồng. Riêng năm 2022, TP.HCM dự tính dành 52,1 ha đất để xây dựng NOXH, với tổng vốn đầu tư khoảng 698 tỉ đồng. Trong gần 37.700 tỉ đồng dự kiến đầu tư xây dựng NOXH, nguồn vốn ngân sách nhà nước chiếm tối đa 5% (khoảng 1.177 tỉ đồng), chủ yếu để giải quyết cho các hộ gia đình khó khăn về nhà ở, không thể thuê, thuê mua NOXH do doanh nghiệp đầu tư xây dựng.

Để có quỹ đất xây NOXH, Phó chủ tịch thường trực UBND TP.HCM Lê Hòa Bình đã chỉ đạo Sở Xây dựng ngay đầu năm 2022 phải triển khai thu hồi 20% diện tích dự án thương mại để làm NOXH, nhà ở cho công nhân, người lao động. Theo ông Bình, Thủ tướng cũng đã nhắc là còn 20% quỹ đất NOXH trong rất nhiều dự án nhà ở thương mại, phải rà soát lại các dự án nhà ở thương mại này ở đâu, doanh nghiệp nào làm, doanh nghiệp nào chưa.

“Trong năm 2022, phải khởi động được chương trình NOXH, nhà ở cho công nhân lao động. Đề nghị Sở Xây dựng trước Tết Nguyên đán 2022 phải trình kế hoạch khởi động năm 2022, để ra Tết Nguyên đán triển khai thực hiện ngay. Vai trò của Sở Xây dựng là phải tham gia ngay từ đầu, từ việc hỗ trợ vay kích cầu phát triển, nguồn lực quy hoạch…”, ông Bình chỉ đạo.

Không những vậy, lãnh đạo UBND TP.HCM cũng chỉ đạo Sở Xây dựng tiếp tục rà soát tình hình xây dựng nhà trọ, nhà ở cho công nhân, người lao động trên địa bàn TP; đề xuất các giải pháp xây dựng cơ chế chính sách để hỗ trợ người dân cải tạo, xây dựng nhà trọ.

Đến nay tại TP.HCM chỉ có hai dự án của Công ty Nam Long ở Q.9 và H.Bình Chánh có làm NOXH trong dự án nhà thương mại, các dự án còn lại đều thực hiện việc hoán đổi bằng cách nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án để không phải làm NOXH.