Kỳ “ngủ đông” của thị trường địa ốc phía Nam tiếp tục kéo dài
Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng ven tiếp tục ghi nhận tình trạng “trầm lắng”, xuất hiện nhiều giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn, tuy nhiên gần như không phát sinh giao dịch thành công.
Giảm giá bán căn hộ
Theo báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng ven tháng 11 của DKRA, nhận thấy hầu hết nguồn cung lẫn sức cầu của các phân khúc đều suy giảm mạnh.
Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới sụt giảm đáng kể, toàn thị trường có 9 dự án (2 dự án mới, 7 dự án giai đoạn tiếp theo) với 581 căn, chỉ bằng 19% so với cùng kỳ năm 2021.
Trong đó, TP.HCM và Bình Dương lần lượt chiếm 75% và 25% tổng số căn hộ mở bán. Các địa phương còn lại tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Tại TP.HCM, các dự án tập trung chủ yếu tại khu đông. Phân khúc căn hộ hạng sang vươn lên chiếm 36% tổng nguồn cung toàn thành phố. Mức giá cao nhất chạm ngưỡng 430 triệu đồng/m2.
Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới toàn thị trường chỉ đạt 37%. Đây cũng là mức thấp nhất kể từ đầu năm đến nay. Tỷ lệ hấp thụ ở các dự án chỉ dao động phổ biến từ 30 – 40% lượng sản phẩm đưa ra thị trường.
Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Tại TP.HCM, các dự án mở bán trong tháng có giá dao động từ 43 – 430 triệu đồng/m2. Tại Bình Dương, giá dao động từ 19 – 49 triệu đồng/m2.
Video đang HOT
Mức hấp thụ thấp, một số chủ đầu tư đã tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40 – 50% giá trị bất động sản nhằm kích cầu thị trường.
Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản cũng tiếp tục sụt giảm. Giá bán ghi nhận giảm 3 – 5% so với tháng trước. Tình trạng giảm giá phần lớn đến từ những giao dịch mà bên bán cần bán gấp để phục vụ nhu cầu tài chính cá nhân, giảm áp lực do lãi suất cho vay leo thang.
Nói về thị trường, ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Group cho biết, thị trường bất động sản đang rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi nguồn cung và sức cầu liên tục ghi nhận giảm mạnh kể từ giữa quý II, ở một số phân khúc sức cầu chỉ bằng 10-20% so với đầu năm 2022. Xu hướng giảm chưa có dấu hiệu dừng lại và có thể sẽ lan trên diện rộng.
Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện giao dịch cắt lỗ
Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, toàn thị trường có 9 dự án (1 dự án mới và 8 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo) với 318 căn, giảm đến 77% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung tập trung chủ yếu tại Đồng Nai, chiếm 52,8% tổng nguồn cung. Lượng tiêu thụ mới đạt 172 căn, giảm đến 83% so với cùng kỳ.
Tỷ lệ tiêu thụ đạt 54%, tăng gấp 4,5 lần so với tháng 10, tuy nhiên chỉ bằng 17% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho được mở bán lại trong tháng chiếm tỷ lệ 70-90% trên tổng giỏ hàng với mức giá không có sự thay đổi so với lần mở bán trước đó. Thị trường thứ cấp liên tục xuất hiện những giao dịch cắt lỗ, bán giá gốc hợp đồng nhằm thu hồi dòng vốn tuy nhiên thanh khoản vẫn rất trầm lắng, gần như không phát sinh giao dịch thành công.
Dự báo trong tháng 12, nguồn cung và lượng tiêu thụ vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực Đồng Nai, TP.HCM, Bình Dương và Long An. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu và Tây Ninh vẫn tiếp tục chuỗi ngày khan hiếm nguồn cung mới.
Về giá bán sơ cấp, tại TP.HCM ghi nhận mức giá cao nhất lên đến 92,8 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 5,2 tỷ đồng/căn; Đồng Nai mức giá cao nhất là 63,7 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 11,6 tỷ đồng/căn; Bình Dương mức giá cao nhất 16,2 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 3,3 tỷ đồng/căn; Long An là địa phương có mặt bằng giá dễ chịu nhất khi giá cao nhất chỉ 4,8 tỷ đồng/căn, thấp nhất là 4,7 tỷ đồng/căn.
Tuy nhiên, xét về lâu dài, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, các sản phẩm căn hộ hay biệt thự/liền kề với vị trí và chất lượng tốt vẫn sẽ nhận được nhiều quan tâm.
Doanh nghiệp bất động sản nỗ lực ra phương án xử lý trái phiếu đến hạn
Trước sức ép đến hạn của hàng chục ngàn tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong năm nay và hàng trăm ngàn tỉ đồng trong 2 năm tới, các chuyên gia cho rằng cần sớm triển khai nhiều giải pháp để xử lý tránh hệ lụy cho thị trường tài chính và nền kinh tế.
Áp lực đáo hạn trái phiếu tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp. Theo số liệu của Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), đến năm 2023 - 2024 ước có khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. "Đây là điểm khác biệt "cần xử lý thỏa đáng", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay.
Thông tin về trái phiếu doanh nghiệp, mới đây ngày 14/11, Bộ Tài chính cũng cho biết, đối với doanh nghiệp phát hành phải có trách nhiệm tự cân đối dòng tiề.n để đảm bảo các nghĩa vụ đã cam kết với nhà đầu tư khi phát hành trái phiếu.
"Trường hợp có khó khăn về tình hình tài chính thì phải chủ động xây dựng phương án trả nợ cụ thể và làm việc thống nhất với các nhà đầu tư để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, đảm bảo uy tín của doanh nghiệp như cơ cấu lại nợ, đàm phán hoán đổi trái phiếu, xử lý tài sản đảm bảo, thỏa thuận thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tài sản khác của doanh nghiệp; trường hợp không thỏa thuận được sẽ xử lý theo quyết định của tòa án", văn bản của Bộ Tài chính cho biết.
Cũng theo Bộ Tài chính, đối với các nhà đầu tư, khi doanh nghiệp phát hành có khó khăn về thanh toán, nhà đầu tư có thể chủ động làm việc với doanh nghiệp và tổ chức cung cấp dịch vụ để thỏa thuận thống nhất phương án xử lý phù hợp, đảm bảo quyền lợi của cả nhà đầu tư và doanh nghiệp phát hành. "Các nhà đầu tư cần cẩn trọng để phân tích và phân loại các trái phiếu đang sở hữu để có quyết định phù hợp, không nghe tin đồn thất thiệt", văn bản của Bộ Tài chính nêu rõ.
Thực tế cho thấy, từ đầu năm đến nay, thị trường trái phiếu doanh nghiệp liên tục bất ổn. Đây là nguyên nhân khiến lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 3 quý đầu năm 2022 giảm mạnh, cùng với đó số lượng trái phiếu được doanh nghiệp mua vào trước hạn tăng mạnh.
Thống kê từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC), khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành có xu hướng giảm dần như quý 1 đạt 134.800 tỉ đồng, quý 2 đạt 122.400 tỉ đồng, sang đến quý 3 còn 65.900 tỉ đồng và tháng 10 là 5.800 tỉ đồng. Trong khi đó, lũy kế trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu đã được các doanh nghiệp mua lại là 142.209 tỷ đồng, chiếm khoảng 11,8% dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp cuối năm 2021. Trong 2 tháng cuối năm còn 58.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ đến hạn thanh toán. Trong đó có tới 35.000 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ của nhóm ngành bất động sản phải đáo hạn.
Hiện nay, nhiều lô trái phiếu lớn của các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản lớn đã đến thời điểm đáo hạn. Tuy nhiên, do thị trường bất động sản gặp khó khăn cùng chính sách siết tín dụng nên nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng chậm thanh khoản, không xoay xở trả được cho nhà đầu tư.
Theo đó, một số doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường đã sử dụng phương án chuyển nợ thành sản phẩm bất động sản cùng nhiều cam kết kèm các ưu đãi cho trái chủ. Trong trường hợp khách hàng không muốn chuyển nợ thành sản phẩm bất động sản, có thể tiếp tục gia hạn trái phiếu từ 1-2 năm với mức cam kết lợi nhuận lên đến tối thiểu bằng hoặc lớn hơn gói trái phiếu vừa đến hạn. Đây cũng được xem là khoảng thời gian hợp lí để các doanh nghiệp thương lượng, làm việc với các bên liên quan cân đối dòng tiề.n và có thanh khoản ổn định.
Trao đổi với chúng tôi, một doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường cho biết: "Trong 10 tháng đầu năm, chúng tôi đã mua trước hạn hàng chục nghìn tỷ trái phiếu. Tuy nhiên, thời điểm cuối năm do những ảnh hưởng từ chiến trang Nga - Ukraina, cùng với bất ổn của nền kinh tế thế giới, thị trường bất động sản đóng băng đã khiến việc trả toàn bộ tiề.n trái phiếu đến hạn cho nhà đầu tư bị chậm".
"Chúng tôi mong nhà đầu tư cảm thông cũng như hết sức tin tưởng vào doanh nghiệp trong giai đoạn khó khăn này. Phương án hoán chuyển nợ thành sản phẩm cho nhà đầu tư với những cam kết chặt chẽ là những nỗ lực tốt nhất hiện tại. Đây cũng là cơ hội nhà đầu tư mua rẻ tài sản", vị này cho hay.
Bàn về giải pháp để có nguồn vốn cho doanh nghiệp Bất động sản khi trái phiếu đáo hạn, ông Huỳnh Minh Tuấn, nhà sáng lập Công ty Tư vấn quản lý tài sản FIDT từng chia sẻ rằng kinh nghiệm từ các nước cho thấy, để có nguồn tiề.n trả nợ trái phiếu đến hạn, các doanh nghiệp sẽ phải bán các tài sản có tính thanh khoản để thu tiề.n về như tài sản đầu tư, tiề.n gửi tiết kiệm... "Một cách giải quyết khác đối với lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn đang được một số nước trên thế giới áp dụng là chuyển nợ thành sản phẩm, nghĩa là các trái chủ sẽ được mua sản phẩm như bất động sản của doanh nghiệp với nhiều ưu đãi hấp dẫn, giá thành hợp lí hơn so với giá thị trường", ông Tuấn cho biết.
Đán.h giá về vấn đề chuyển nợ thành sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản lớn hiện nay, Luật sư Trương Thanh Đức cho biết, hình thức đơn vị phát hành cho phép trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà, đất ở các dự án mà họ đang phát triển hoặc áp dụng chính sách tương đương là được phép, hợp pháp, hợp lệ và không vi phạm pháp luật. Đồng thời, luật sư đán.h giá rằng đây bài toán đán.h đổi rất hợp lý, thể hiện công ty phát hành có năng lực, có trách nhiệm và có tài sản.
Vị chuyên gia luật lí giải, nếu nhà đầu tư có tiề.n mà chưa có việc gì cấp bách thì có thể đầu tư khi thấy hợp lý, giá cả tiềm năng thì chuyển sang đầu tư thì đảm bảo an toàn chắc chắn hơn vì chúng ta mua tài sản chứ không phải cam kết là tờ giấy nữa. Tuy nhiên, việc này sẽ phụ thuộc vào quan điểm, tính lâu dài và tùy sản phẩm.
Ngoài ra, luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh, nếu đưa ra một quy đổi vượt quá giá thị trường thì sẽ khó chấp nhận, khó thanh khoản. Còn nếu quy đổi bình thường thì hình thức trái chủ hoán đổi trái phiếu sang nhà đất được đán.h giá là phương án nên xem xét và nhiều tiềm năng để lựa chọn.
Báo cáo của FiinGroup mới đây cũng cho rằng, nhà đầu tư tham gia thị trường nên giữ bình tĩnh và tỉnh táo trước các thông tin nhiễu loạn được lan truyền, tránh việc bán tháo và cắt lỗ đang nắm giữ mà không đán.h giá được sức khỏe tài chính của Doanh nghiệp phát hành. Trong trường hợp nhà đầu tư đang sở hữu các trái phiếu mà doanh nghiệp không thể trả lãi và/ hoặc gốc, việc chấp nhận đàm phán và dàn xếp với doanh nghiệp và các tổ chức trung gian sẽ là giải pháp tốt cho các bên.
Lộ diện những đơn vị tham gia tư vấn và một số nội dung của đề án tái cấu trúc Novaland Theo đề án tái cấu trúc, ông Bùi Thành Nhơn sẽ trở lại với cương vị là Chủ tịch HĐQT Novaland. Theo thông tin từ CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL), doanh nghiệp này đang phối hợp cùng các đơn vị tư vấn như EY - Parthenon, Red Capital, Công ty luật YKVN ... đán.h giá tổng...