Kinh tế 9 tháng: Lo ngại lạm phát, bất động sản chịu tác động gia tăng giá
Dự báo tình hình cuối năm 2022 và năm 2023, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho biết, tăng trưởng kinh tế khả năng sẽ khó khăn hơn trong quý 4 và năm 2023.
Xu hướng chung của nhiều tổ chức quốc tế là nâng dự báo tăng trưởng năm 2022, hạ dự báo tăng trưởng năm 2023 của Việt Nam. Khó khăn, thách thức ngày càng tăng.
Ảnh minh họa: Danh Lam/TTXVN
Mục tiêu phấn đấu của Việt Nam là tăng trưởng kinh tế năm 2022 vượt 7,5%; giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát năm 2022 tăng dưới 4%, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế, thúc đẩy tăng trưởng…
Mặc dù vậy, các chuyên gia nhận định, tâm lý lo ngại lạm phát chính là nguyên nhân lớn tác động đến thị trường bất động sản. Lạm phát tăng cao sẽ tác động tiêu cực nhiều hơn tích cực. Dòng tiền đổ vào bất động sản nhiều trong khi nguồn cung khan hiếm khiến giá bất động sản duy trì đà tăng ở mọi phân khúc.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện thị trường bất động sản có 5 vấn đề nổi bật; trong đó có việc lạm phát phủ bóng lên nền kinh tế khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại và thị trường bất động sản cũng chịu tác động.
Tuy nhiên, khảo sát của VARS với các hội viên là những nhà môi giới bất động sản đang hoạt động lại cho thấy, có tới 83% số người được hỏi cho rằng nên đầu tư bất động sản như một công cụ đối phó với lạm phát.
Trong tình hình vĩ mô diễn biến phức tạp và khó dự đoán, 90% nhà môi giới được hỏi cũng cho rằng giá căn hộ sẽ tiếp đà tăng; 53% số tham gia khảo sát tin rằng giao dịch bất động sản sẽ sôi động trong thời gian tới.
Mặc dù trước lo ngại lạm phát tăng cao, nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản làm đích ngắm nhưng thanh khoản vẫn giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa cuối năm 2021 và đầu năm 2022. Cùng đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá bình dân và giá nhà tăng liên tục, chưa có tín hiệu dừng.
Bên cạnh đó, chính sách siết tín dụng và hạn chế nguồn cung cũng khiến giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân. Nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Nguồn cung bất động sản chưa đáp ứng được nhu cầu do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án – VARS nhận định.
Giai đoạn dòng tiền dễ đã thực sự đi qua, thay vào đó, đây là giai đoạn dòng tiền chờ đợi những cơ hội đầu tư vững chắc, đồng thời cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh. Việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng các đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Dòng tiền cần chờ đợi những cơ hội thực sự an toàn trong tương lai sau khi cân nhắc kỹ càng những yếu tố vĩ mô.
Video đang HOT
Tiến sỹ Cấn Văn Lực phân tích, lạm phát sẽ tác động mạnh đến diễn biến của thị trường bất động sản. Sự tác động sẽ diễn ra liên hoàn. Đó là thu nhập giảm do lạm pháp khiến người dân tiết giảm chi tiêu, đầu tư, quay về các kênh đầu tư an toàn. Cùng do tác động của lạm phát, xuất hiện xu hướng dịch chuyển đầu tư và thay đổi tiêu dùng đã thay đổi.
Theo Tiến sỹ Cấn Văn Lực, lạm phát tăng cao sẽ tác động tiêu cực nhiều hơn tích cực. Khi lạm phát tăng, giá cả sẽ tăng theo với tâm lý “té nước theo mưa” đẩy giá cả tăng; đồng thời, tâm lý “phòng thủ” cũng xuất hiện khiến người dân giảm bớt chi tiêu, dừng đầu tư.
“Nhìn về mặt tích cực thì giá bất động sản sẽ thực hơn. Nhiều người nghĩ đến việc mua bất động sản và cho rằng kinh tế suy thoái, thị trường chững là cơ hội mua vào. Bên cạnh đó, ở thời điểm lạm phát, bất động sản được đánh giá là một kênh tạm thời trú ẩn khi rủi ro để chờ thời. Thời điểm này chỉ thuận lợi cho đầu tư dài hạn, khó lướt sóng” – ông Lực nhận xét.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính chỉ rõ, quỹ đất hạn chế, tốc độ cấp phép dự án chậm cùng với một số chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản khiến thị trường có thể lâm vào tình trạng hụt nguồn cung. Nỗi lo lạm phát khiến nhu cầu tích lũy tài sản gia tăng; trong đó có tài sản bất động sản khiến nhu cầu bất động sản đầu tư tăng trưởng, thúc đẩy mặt bằng giá tại một số phân khúc.
Trên thực tế, đối với thị trường nhà ở, quá nửa nguồn cung thuộc phân khúc căn hộ thấp tầng, đất nền trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Bởi vậy, bất động sản căn hộ có nhiều điều kiện để thiết lập mặt bằng giá mới những tháng cuối năm.
Lạm phát tiếp tục thúc đẩy người dân mua bất động sản để nắm giữ giá trị; trong đó đất nền và các căn hộ thấp tầng được ưu tiên. Bên cạnh đó là sự hồi phục kinh tế rõ rệt sau đợt càn quét của COVID-19 khiến tốc độ đô thị hóa bị gián đoạn suốt hai năm qua được phục hồi trở lại. Lượng dân cư đổ lên thành phố khiến nhu cầu c tăng lên một cách tự nhiên…
Trong khi đó, với những nhà đầu tư cá nhân và hộ gia đình đang sở hữu bất động sản thì khi đối mặt với nguy cơ lạm phát trên phạm vi toàn cầu lại khiến họ càng có nhu cầu nắm giữ tài sản thay vì bán ra và thu tiền.
Theo Bộ Xây dựng, tỷ lệ dân số đô thị sẽ tăng từ mức 40% hiện tại lên 45% vào năm 2030, đòi hỏi mỗi năm cần thêm 70 triệu mét vuông nhà ở. Chưa kể, tại các đô thị lớn như Tp. Hồ Chí Minh hay Hà Nội mấy năm nay, thủ tục pháp lý cho các dự án bị ách tắc, nguồn cung nghẽn lại. Nhiều chủ đầu tư chọn rót vốn về các tỉnh lân cận phát triển dự án cũng là một trong những nguyên nhân đẩy giá đất leo thang.
Đầu tư bất động sản thường đem lại lợi nhuận cao, nhất là khi lãi suất tiền gửi tiết kiệm dù mới được điều chỉnh tăng gần đây nhưng vẫn thấp so với kỳ vọng thì bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, hiện tượng những cơn “sốt ảo” thời gian qua cũng sẽ thị trường “biến dạng”.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang chia sẻ, ghi nhận thực tế cho thấy, từ đầu năm 2022, làn sóng nhà đầu tư đổ về những địa phương phía Bắc như Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Thanh Hóa, Nghệ An… hay khu vực vùng ven phía Nam như Đồng Nai, Long An, Bình Dương; thậm chí xa hơn như Bình Phước, Bình Thuận… để “săn” đất.
Đất đai là một loại hàng hoá nên cũng chịu tác động từ cung – cầu thị trường. Nguồn cung đất ngày một hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày một tăng, cho nên giá đất sẽ chỉ tăng, mà không giảm – ông Quang dự báo.
Từ nay đến năm 2025, dài hơn là đến năm 2030, được xem là thời của đầu tư công và nhiều nhà đầu tư đang áp dụng chiến lược bám theo các đại dự án đầu tư công, song cần lưu ý rằng, điểm đầu – điểm cuối chu kỳ thường được hưởng lợi nhiều nhất (ví dụ như với các tuyến cao tốc) và giá bất động sản có thể tăng từ 5-10%/năm.
Mặc dù vậy, ông Nguyễn Văn Ngọc – Giám đốc RB Land cho rằng, nhà đầu tư cần ưu tiên lựa chọn dự án của chủ đầu tư uy tín, pháp lý rõ ràng, tránh trường hợp phán đoán sai chu kỳ đầu tư. Bởi có những dự án cần 5 năm để có được mức tăng giá tốt, trong khi dòng tiền nhà đầu tư không theo được và phải bán ra sớm, như vậy hiệu quả sẽ không cao – chuyên gia này đưa ra lời khuyên.
Động thái mới nhất của nhà đầu tư khi nới room tín dụng
Nới room tín dụng nhưng lãi suất cho vay tiếp tục tăng đang trở thành rào cản cho các nhà đầu tư BĐS.
Các chuyên gia đánh giá việc nới room tín dụng lần này của Ngân hàng Nhà nước vẫn là một nước đi thận trọng, nhằm kiểm soát lạm phát trong bối cảnh thanh khoản ngân hàng vẫn chưa có chuyển biến tích cực.
Với việc dòng tiền bơm vào ngân hàng không nhiều, các tổ chức tín dụng vẫn phải lựa chọn kỹ càng các đối tượng được vay, ưu tiên lĩnh vực, ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế, lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ. Bất động sản không nằm trong nhóm được ưu tiên.
Có thể thấy, việc nới room tín dụng đang tạo tâm lý tích cực trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, hiểu đúng thì room tín dụng được tăng thêm ưu tiên giải ngân cho các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh hồi phục kinh tế, không phải chỉ dành cho bất động sản như nhiều người đang nghĩ. Tính đến hết tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021. Cùng với đó, số tiền được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản trong phần room được nới thêm cũng chỉ vừa đủ cho các chủ đầu tư lớn, các dự án lớn đang triển khai, các hồ sơ vay của cá nhân đã được cấp tín dụng đang "pending". Bên cạnh đó, vì nguồn cung tín dụng thấp hơn nhu cầu rất nhiều, các ngân hàng sẽ thẩm duyệt hồ sơ và chọn lọc khách vay kỹ hơn.
Ảnh minh hoạ
Chưa kể, theo một số chuyên gia, việc lãi suất vay tiếp tục tăng là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư chùn bước. Dù tâm lý của nhà đầu tư "vui" trở lại, nhưng động thái để bắt tay ngay vào thị trường chưa thể hiện ở giai đoạn này.
Trên thực tế, lãi suất cho vay liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã tăng lên 6,88%/năm. Đây cũng là mức lãi suất qua đêm cao nhất trên thị trường liên ngân hàng trong gần 10 năm qua. Các ngân hàng phải chấp nhận vay của nhau với chi phí vốn cao hơn cả lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 12 tháng từ người dân, doanh nghiệp.
Lãi suất vay tăng sẽ tạo nên áp lực tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh vay ngân hàng vẫn là hình thức khả dĩ nhất để đầu tư. Việc khó tiếp cận nguồn tín dụng không chỉ khiến doanh nghiệp, nhà đầu tư khó duy trì hoạt động kinh doanh mà còn giảm sức mua của khách hàng.
Theo các chuyên gia, lãi suất vay mua nhà đã tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại và dự báo có thể tăng 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối nay. Ngoài ra, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân dự báo có thể tăng lên 10-10,5%/năm vào cuối năm.
Mới đây, theo báo cáo của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nhóm phân tích nhận định đợt phân bổ tín dụng ngày 7/9 vừa qua của Ngân hàng Nhà nước là khá thận trọng so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% cho cả năm 2022.
Cụ thể, theo VDSC, vẫn còn có thêm một đợt nới room nữa trong nửa sau của quý 4/2022, điều này cũng đồng nghĩa cung tín dụng hạn hẹp trong khi nhu cầu vay về cuối năm thường cao, kéo theo lãi suất cho vay sẽ tăng mạnh trong thời gian tới.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã công bố hạn mức tín dụng mới cho các ngân hàng thương mại (NHTM), theo đó chưa đến một nửa số lượng ngân hàng được cấp hạn mức tín dụng mới. VDSC nhận định hạn mức tín dụng lần hai có sự phân hóa. Trong đó, nhóm ngân hàng thương mại (NHTM) được cấp hạn mức cao vào đầu năm (15%) tiếp tục nhận được một hạn mức lần hai cao có Vietcombank, MB và HDBank.
Phía Ngân hàng Nhà nước từng nhiều lần cho biết, việc điều chỉnh room tín dụng căn cứ trên hai cơ sở chính. Thứ nhất là theo kết quả xếp hạng từng tổ chức tín dụng theo các tiêu chí và chấm điểm quy định tại Thông tư 52 năm 2018 của Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, Thông tư 52 chấm điểm để xếp hạng các tổ chức tín dụng theo 6 tiêu chí, gồm: Vốn, Chất lượng tài sản, Quản trị điều hành, Kết quả hoạt động kinh doanh, Khả năng thanh khoản, Mức độ nhạy cảm với rủi ro thị trường.
Thứ hai là xem xét một số yếu tố cụ thể hóa chủ trương, định hướng điều hành của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước như tiêu chí giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, tiêu chí tín dụng tập trung vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, tiêu chí tổ chức tín dụng tham gia hỗ trợ xử lý các ngân hàng yếu kém... để làm cơ sở điều chỉnh tăng/giảm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với các tổ chức tín dụng trong quá trình phân bổ/điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng tổ chức tín dụng.
Theo một số chuyên gia, bản thân một phần nguồn tiền "hướng" về thị trường BĐS cũng "không dành cho tất cả mọi người".
Cụ thể, đối tượng được hỗ trợ vay là người mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển. Nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "mục đích vay là mua nhà" và "tài sản đảm bảo bằng chính căn nhà được mua" (phần này hiện cũng đã bị hạn chế bớt), còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà. Nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.
Theo đó, nhiều nhà đầu tư BĐS vẫn tỏ vẻ thận trọng khi vẫn ở trạng thái quan sát thị trường. Tuy nhiên, có một thực tế là tâm lý nhà đầu tư có phần tự tin hơn; hi vọng thanh khoản sẽ hồi phục vào thời điểm cuối năm, nhất là các nhà đầu tư đang có nguồn hàng cần "đẩy đi" ở giai đoạn này.
Nới room tín dụng, liệu xảy ra cơn sốt đất vào cuối năm?
Giá bất động sản thời gian tới sẽ tăng hay giảm? Mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại ở hầu hết các địa phương tuy nhiên các chuyên gia dự báo việc giá bất động sản giảm trong những tháng cuối năm khó xảy ra bởi nhu cầu thực cao. Yếu tố tác động đến thị trường bất động sản Năm 2021 dù bị tác động nặng nề của...