Khơi dòng vốn cho doanh nghiệp (*): Giải cứu bất động sản từ bài học Trung Quốc
Doanh nghiệp bất động sản không nên chỉ trông chờ chính sách hỗ trợ của nhà nước mà cần tự khắc phục những tồn tại kéo dài thời gian qua, trong đó có việc thiếu vắng hệ thống quản trị rủi ro tài chính hiệu quả.
Bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc phân tích Công ty Chứng khoán VNDirect, cho hay giai đoạn 2020 – 2021 chứng kiên sự bùng nô của thị trường trái phiêu doanh nghiệp (DN), đạc biẹt là trái phiêu bất động sản (BĐS), trong bôi cảnh ngân hàng thương mại giảm tôi đa tỉ lệ nguôn vôn ngắn hạn sử dụng cho vay trung và dài hạn. Cụ thể, giá trị trái phiếu phát hành của DN BĐS tính đên cuôi quý III/2022 ước đạt 507.000 tỉ đông, chiêm khoảng 34% tỉ trọng tổng dư nợ trái phiêu và bằng khoảng 6% GDP.
Theo báo cáo chiến lược năm 2023 vừa được Công ty Chứng khoán VNDirect phát hành, ước tính khoảng 46.145 tỉ đông trái phiếu DN BĐS sẽ đáo hạn trong nửa đâu năm 2023 và 64.185 tỉ đông đáo hạn trong nửa cuôi năm 2023, gây áp lực thanh khoản trả nợ vay cho các chủ đâu tư.
Trước đó, từ giữa năm 2022, đê giảm thiêu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bọ Tài chính đã rà soát và ban hành khung pháp lý mới với yêu câu khắt khe hơn đôi với tô chức phát hành, nhất là phát hành riêng lẻ. Giá trị phát hành trái phiêu BĐS trong 9 tháng đầu năm 2022 vì thế giảm mạnh 67% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, từ tháng 9-2022, việc mọt sô lãnh đạo DN BĐS bị bắt giữ do sai phạm trong phát hành, mua bán trái phiêu đã làm dây lên lo ngại vê chât lượng trái phiêu DN và khả năng thanh toán của tô chức phát hành.
Các chuyên gia phân tích thị trường cho rằng một số biện pháp hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản của Trung Quốc nếu được áp dụng ở Việt Nam cũng sẽ giúp nhà đầu tư giảm áp lực thanh khoảnẢnh: HOÀNG TRIỀU
“Vay ngân hàng và phát hành trái phiêu là kênh huy đọng vôn quan trọng của nhà đầu tư BĐS trong nước. Trong bôi cảnh các khoản vay ngân hàng bị thắt chặt, thị trường trái phiêu chao đảo và doanh số bán hàng quý III/2022 giảm 40% so với quý trước, dòng tiề.n của nhiêu DN BĐS đang dân cạn kiẹt” – bà Trần Khánh Hiền nhận định.
Các chuyên gia cũng chỉ rõ với lượng trái phiếu BĐS khá lớn đang và sẽ đáo hạn trong thời gian tới, khả năng thanh toán ngắn hạn của không ít DN BĐS gạp nhiêu thách thức. Tuy nhiên, phân tích của Công ty Chứng khoán VNDirect dựa trên báo cáo tài chính của nhiều công ty BĐS cho thấy sức khỏe tài chính của DN niêm yêt hiện nay tôt hơn so với giai đoạn 2011 – 2013 khi tỉ lẹ đòn bây thâp hơn và khả năng thanh toán nhanh cải thiện hơn.
Những giải pháp khả thi
Góp ý giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho thị trường BĐS Việt Nam, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho rằng có thể tận dụng xu hướng mua bán, sáp nhập (M&A) để tìm kiếm đối tác trên thị trường quốc tế. Trong dài hạn, thị trường BĐS trong nước sẽ nhận được rất nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư quốc tế đối với tất cả phân khúc, bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu. Điều này cũng được phản ánh trong kết quả thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong năm 2022 của Việt Nam. “Ngành BĐS là một phần quan trọng trong xu thế M&A, bao gồm sự tham gia của cả nhà đầu tư Việt Nam lẫn nhà đầu tư nước ngoài, từ đó kỳ vọng thu hút được nguồn vốn mới từ các nhà đầu tư” – ông Neil MacGregor nói.
Video đang HOT
Cũng đề xuất cơ chế cho hoạt động M&A dự án BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nêu quan điểm cho phép DN BĐS chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BĐS khi dự án đã “có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”, theo Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”. Đồng thời, kiến nghị bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất tín dụng ưu đãi để các ngân hàng thương mại cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý.
Theo TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiề.n tệ quốc gia, trước khi trông chờ chính sách hỗ trợ, “giải cứu” của nhà nước, bản thân DN BĐS phải tự khắc phục những tồn tại kéo dài trong thời gian qua. “Một số DN BĐS lớn phản ánh gặp khó khăn nhưng khi tìm hiểu kỹ thì thấy thiếu vắng hệ thống quản trị rủi ro tài chính một cách hiệu quả. Hầu hết DN lĩnh vực này đầu tư đa ngành, dùng công cụ tài chính như vay ngân hàng, ứng vốn từ khách hàng, phát hành trái phiếu… quá mức trong khi không có hệ thống quản trị rủi ro hiệu quả. Bên cạnh đó, sản phẩm BĐS đưa ra thị trường cũng chưa phù hợp, nhiều sản phẩm đầu cơ và thiếu vắng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, cần điều chỉnh lại. Chỉ khi DN tự khắc phục, tự tái cấu trúc cùng với chính sách hỗ trợ của nhà nước thì mới hồi phục được” – TS Trần Du Lịch phân tích.
Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cũng thừa nhận biện pháp tốt nhất để ổn định thị trường là mỗi DN phải “chấp nhận thương đau” để cắt giảm tài sản, nhân sự, chuyển trạng thái có lợi nhuận sang trạng thái giữ ổn định, thậm chí chấp nhận lỗ để tồn tại. Song song đó, DN cần thay đổi cơ cấu sản phẩm theo hướng đưa ra sản phẩm giá tốt, mục tiêu lợi nhuận thấp, phù hợp nhu cầu của đa số người dân. “Còn với DN đã phát hành trái phiếu, không nên bơm tiề.n giải cứu mà phải chọn lọc DN để hỗ trợ; lưu ý giám sát việc DN dùng sản phẩm BĐS để bảo đảm quyền lợi của trái chủ; ưu tiên trả tiề.n cho trái chủ khi có sản phẩm bán được” – ông Quang góp ý thêm.
Kinh nghiệm của Trung Quốc
Các ngân hàng lớn của Trung Quốc thời gian qua đã cung cấp khoản tín dụng, hỗ trợ tài chính lên đến hàng trăm tỉ nhân dân tệ cho các nhà phát triển BĐS. Giá cổ phiếu và trái phiếu BĐS nhờ đó đã tăng nhanh chóng. Giai đoạn hiện nay, ưu tiên của nền kinh tế số 2 thế giới là bảo đảm hoàn thành dự án, hỗ trợ DN sống sót sau cuộc khủng hoảng. “Cốt lõi của chính sách này là xây dựng một bức tường lửa ngăn giữa những công ty đã v.ỡ n.ợ và chưa v.ỡ n.ợ” – ông Li Kai, nhà sáng lập Công ty Quản lý quỹ Beijing Shengao Fund Management, nhận định.
Đại diện Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc cho biết các ngân hàng lớn của nhà nước đã thiết lập cơ chế đặc biệt để hỗ trợ thị trường. Đáng lưu ý, một bản “danh sách trắng” được thành lập, gồm những nhà phát triển BĐS đủ điều kiện để kéo dài thời gian đáo hạn khoản vay. Bên cạnh đó, các ngân hàng cũng mở rộng dịch vụ tài chính để hỗ trợ mua lại những dự án có rủi ro cao của những DN lớn. Một số ngân hàng cổ phần còn cho phép người vay thế chấp được trì hoãn trả nợ…
“Các ngân hàng đã phát hành khoản vay trị giá 2.640 tỉ nhân dân tệ cho các DN cùng 4.840 tỉ nhân dân tệ cho các khoản thế chấp trong 10 tháng đầu năm nay. Ngân hàng Trung Quốc thông báo kế hoạch cung cấp 200 tỉ nhân dân tệ cho các ngân hàng thương mại vay lại không lãi suất đến cuối tháng 3-2023 để cung cấp vốn phù hợp cho những dự án bị đình trệ” – đại diện Ủy ban Quản lý Ngân hàng và Bảo hiểm Trung Quốc thông tin.
Theo các chuyên gia phân tích, cuọc khủng hoảng nợ của các công ty BĐS tại Trung Quôc đã khiến thị trường BĐS toàn châu Á không khỏi lo ngại. Hiện nhiều nhà phát triên BĐS tư nhân Trung Quôc phải đôi mạt với thách thức kép là rủi ro v.ỡ n.ợ và làn sóng tây chay trả nợ vay mua nhà. Khủng hoảng thanh khoản tại nước này có thê bắt nguôn từ chính sách “Ba lằn ranh đỏ” ban hành vào tháng 8-2020 nhằm kiêm soát dòng vôn tín dụng chảy vào ngành BĐS, kéo theo làn sóng v.ỡ n.ợ từ năm 2021 với những cái tên như Evergrande, Shimao, Fantasia Kaisa…
Theo bà Trần Khánh Hiền, chính sách giải cứu BĐS của Trung Quốc gồm hô trợ tái cơ câu nợ, cho phép gia hạn thời gian trả nợ, khuyên khích các tô chức tài chính cho các nhà phát triên BĐS vay…, nếu được áp dụng với thị trường Việt Nam có thể giúp giảm bớt áp lực thanh khoản cho nhà đâu tư mọt cách rõ rẹt.
Loạt "ông lớn" địa ốc Novaland, Him Lam, Hưng Thịnh... cùng HoREA kiến nghị 10 vấn đề "giải cứu" thị trường bất động sản
Các doanh nghiệp đề nghị Thủ tướng xem xét thành lập "ban công tác đặc biệt" hoặc "tổ công tác đặc biệt" để tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp và dự án điển hình.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa đưa ra một số thông tin về cuộc họp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản vào ngày 8/11 tại hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM.
Trong đó, cuộc họp tại TP.HCM do Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì cùng Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, đại diện Văn phòng Chính phủ, HoREA và 19 chủ tịch, tổng giám đốc các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phía Nam.
Còn Phó Thủ tướng Lê Văn Thành chủ trì cuộc họp ở Hà Nội với sự tham gia của Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị và khoảng 15 chủ tịch, tổng giám đốc các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản.
Ông Châu cho biết, thông tin về hai cuộc họp đã tác động rất tích cực, làm tăng niềm tin của cộng đồng doanh nghiệp, người dân và các nhà đầu tư.
Theo ông Châu, hiện nay thị trường bất động sản rất khó khăn và các doanh nghiệp đã chỉ thẳng 10 vấn đề cũng như đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Vấn đề thứ nhất, ông Châu cho biết, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm 70% khó khăn của các dự án bất động sản, nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật không đồng bộ, thống nhất. Nhưng gỡ điểm vướng này cần phải có thời gian, mà giải pháp lớn nhất là phải hoàn thành sửa đổi Luật đất đai 2013 và một số luật liên quan.
Do vậy, ông Châu cho rằng 19 tháng tới đây, trong lúc chờ Luật đất đai và một số luật liên quan có hiệu lực, các doanh nghiệp đề nghị Chính phủ khẩn trương xem xét ban hành ngay trong tháng 11-2022 dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng và dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc cụ thể của các dự án đô thị, nhà ở.
Đồng thời, sửa đổi nghị định 100 và nghị định 49 để tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội...
Vấn đề thứ hai, ông Châu cho hay, thủ tục hành chính rắc rối, phức tạp, thiếu đồng bộ, liên thông làm kéo dài thời gian thực hiện các thủ tục hành chính đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại (mất khoảng 3-5 năm). Thậm chí làm mất cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư của doanh nghiệp.
"Có nguyên nhân do một số quy định pháp luật thiếu đồng bộ, thống nhất, nhưng cũng có nguyên nhân do tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý trong một số cán bộ công chức dẫn đến đùn đẩy hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định", Chủ tịch của HoREA cho biết.
Theo ông Châu, doanh nghiệp đề xuất đi đôi với việc xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, Bộ Xây dựng cần chủ trì phối hợp với các bộ, ngành, các tỉnh, thành phố xây dựng quy trình chuẩn về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Vấn đề thứ ba, các doanh nghiệp đề nghị Thủ tướng xem xét thành lập "ban công tác đặc biệt" hoặc "tổ công tác đặc biệt" để tháo gỡ khó khăn cho một số doanh nghiệp và dự án điển hình. Làm tiề.n lệ để giải quyết các trường hợp tương tự, tạo niềm tin cho doanh nghiệp và thị trường, trong đó có 64 dự án tại TP.HCM theo chủ trương "không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, dân sự" và thực hiện "thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực".
Các doanh nghiệp liên quan chịu trách nhiệm nộp nghĩa vụ tài chính bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước để cho dự án được tiếp tục triển khai.
Vấn đề thứ tư, các doanh nghiệp đề nghị Bộ Xây dựng khẩn trương thực hiện Chỉ thị 13 của Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan nghiên cứu, đề xuất ban hành quy định hướng dẫn trình tự triển khai thực hiện đối với dự án nhà ở, khu đô thị chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng "quy trình chuẩn" về thủ tục đầu tư dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Vấn đề thứ năm, các doanh nghiệp đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương ban hành quy định cụ thể về điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập đối với các diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại để tháo gỡ "ách tắc" của các dự án và tăng nguồn cung nhà ở.
Vấn đề thứ sáu, các doanh nghiệp đề nghị Thủ tướng và Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép thí điểm áp dụng tương tự nghị quyết 42 của Quốc hội, cho phép doanh nghiệp chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện tái khởi động các dự án "trùm mền" giúp làm tăng nguồn cung nhà ở.
Vấn đề thứ bảy, các doanh nghiệp đề nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương thực hiện xác định tiề.n sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại đã tạm nộp tiề.n sử dụng đất hoặc đang được rà soát xác định tiề.n sử dụng đất bổ sung để cho doanh nghiệp hoàn thành nộp tiề.n sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
Điều này giúp tháo gỡ khó khăn về thanh khoản cho doanh nghiệp, đồng thời để người mua nhà sớm được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng).
Vấn đề thứ tám, ông Châu cho hay các doanh nghiệp đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100.000 tỷ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm; tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được tiếp cận nguồn vốn tín dụng đối với các dự án đã có đầy đủ pháp lý, có tính khả thi của các doanh nghiệp có uy tín thương hiệu, thực hiện tốt các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước, nhất là các dự án nhà ở giá vừa túi tiề.n.
Vấn đề thứ chín, các doanh nghiệp đề nghị Bộ Tài chính trình Chính phủ xem xét cho phép nhà đầu tư cá nhân không phải là nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỉ lệ nhất định thông qua ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định; đồng thời các nhà đầu tư mua trái phiếu là cá nhân phải có văn bản cam kết đã hiểu rõ và tự chịu trách nhiệm về đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Vấn đề thứ mười, các doanh nghiệp đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bố trí nguồn vốn ngân sách cấp bù lãi suất cho bốn ngân hàng thương mại Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được Ngân hàng Nhà nước chỉ định để cho đối tượng hưởng chính sách vay ưu đãi với lãi suất 4,8%/năm để mua, thuê mua nhà ở xã hội.
Thị trường bất động sản khi nào sẽ "bắt đáy"?
"Lọc vàng qua lửa" - Tâm huyết kiến tạo bất động sản chất lượng cao "Đãi cát tì.m vàn.g", "Ngậm ngải tìm trầm" luôn là câu chuyện minh chứng cho những gian truân để có được những sản vật tinh túy nhất của đất trời. Cùng chung một hệ quy chiếu khắt khe đó, thị trường BĐS Việt Nam cũng đang gạn lọc các sản phẩm không đủ tiêu chuẩn, chỉ dành đất sống cho những dự án...