Kênh đầu tư đang được quan tâm hàng đầu hiện nay
Một số thị trường đầu tư biến động mạnh trong thời gian qua khiến nhiều nhà đầu tư hướng dòng t.iền sang kênh đầu tư bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.
Không siết tín dụng với BĐS ở thực
Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tục yêu cầu kiểm soát chặt các khoản cấp tín dụng với kinh doanh BĐS, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp, nghỉ dưỡng và BĐS đầu cơ. Nguyên nhân là do các sản phẩm BĐS này mang tính rủi ro cao, dễ rơi vào tình trạng “c.hết đứng” do lệch pha cung – cầu, dẫn đến làn sóng bán tháo tài sản diễn ra, bong bóng BĐS đổ vỡ.
Thực tế, một số ngân hàng đã thông báo dừng cho vay, “khóa van” tín dụng hoặc hạn chế giải ngân nhằm đảm bảo an toàn hệ thống, nhiều ngân hàng khác cho biết chỉ cho vay với những khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở, đồng thời nói không với cho vay đầu cơ BĐS.
Đại diện NHNN cho biết, nhu cầu vốn của thị trường BĐS rất cao nên dòng vốn vào lĩnh vực này cần được điều tiết sao cho hợp lý. Tuy nhiên, chỉ phân khúc BĐS đầu cơ mới bị hạn chế, còn nhu cầu vay để đáp ứng chỗ ở của người dân cũng như các dự án đang triển khai có tính pháp lý đầy đủ rõ ràng vẫn được ngân hàng tiến hành cho vay.
Người mua nhà tìm hiểu một dự án căn hộ tại Bình Chánh
Theo đại diện Tập đoàn BĐS An Gia, phân khúc BĐS nhà ở hướng đến nhu cầu thực là phân khúc có tỷ trọng người mua nhiều nhất trong thị trường BĐS với mức giá dễ sở hữu nhất và có chất lượng đảm bảo nhất. Chưa kể, biên độ tăng giá trung bình của phân khúc căn hộ luôn ổn định ở mức 8-10%/năm nhờ đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng. Do đó, dù kinh tế đi lên hay xuống thì nhu cầu an cư luôn rất cao, đặc biệt trong thời kỳ “dân số vàng” như hiện nay với lượng khách hàng tiềm năng rất lớn và kéo dài 20-30 năm nữa.
Các chuyên gia cũng nhận định, thị trường vốn sẽ tiếp tục chứng kiến một cuộc dịch chuyển từ kênh đầu tư chứng khoán, vàng sang BĐS mà ưu tiên hàng đầu là các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực tại những vị trí giàu tiềm năng.
BĐS vùng vệ tinh TP.HCM “lên ngôi”
Thực tế, sản phẩm BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực luôn là tâm điểm thị trường trong thời gian qua, cũng như được các cơ quan nhà nước khuyến khích, tạo điều kiện phát triển. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia của Chính phủ giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 hướng tới là các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình.
Video đang HOT
Đáng nói, thị trường đang cạn kiệt nguồn cung những sản phẩm vừa túi t.iền, người dân có nhu cầu cũng không thể mua. Chưa kể, giá căn hộ liên tục lập đỉnh sẽ là một thách thức lớn với các nhà đầu tư, buộc phải chọn đúng thời điểm xuống t.iền.
Theo các chuyên gia, nếu khu Đông tăng trưởng nóng, lượng cung lớn cùng nhiều sự chọn lựa trên sức bật hạ tầng; thì khu Tây lại phát triển bền vững, tịnh tiến theo nền tảng lượng dân số cơ học đông với nhu cầu sở hữu nhà ở lớn, hạ tầng không ngừng kiện toàn và hệ tiện ích thụ hưởng đầy đủ. “Hiện không ít dự án tại khu vực này có mức giá vừa túi t.iền, hướng đến người mua ở thực và có thanh khoản khá tốt”, một chuyên gia BĐS cho biết.
Phối cảnh khu phức hợp Westgate tại Bình Chánh
Đơn cử tại trung tâm hành chính Bình Chánh, khu phức hợp Westgate đang hấp dẫn khách mua nhờ chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư An Gia. Theo đó, với một căn 3 phòng ngủ, khách mua chỉ cần thanh toán tối đa 699 triệu đồng và ngưng đến khi nhận nhà vào quý 4/2023 mới thanh toán tiếp. Còn lại, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc cho đến khi nhận nhà.
Chính sách này được thiết kế phù hợp với các gia đình trẻ có nguồn vốn hữu hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà. “Ở góc độ đầu tư, tính đến lúc nhận nhà, mức sinh lời có thể đạt gấp đôi khi biên độ tăng giá nhà trung bình khoảng 20% sau 1-2 năm” đại diện An Gia cho biết.
Ngoài ra, An Gia cũng đưa ra chính sách chiết khấu 18% trên tổng số t.iền thanh toán đợt 1, áp dụng với khách hàng không cần vay vốn. Giả sử khách hàng chọn phương thức thanh toán nhanh 50% đợt 1 trên vốn tự có cho căn hộ 113 m2, sẽ được hưởng mức ưu đãi khoảng 405 triệu đồng. Đồng thời, chủ đầu tư chiết khấu thêm 3% giá trị căn hộ khi khách hàng lựa chọn phương thức thanh toán nhanh, tương đương 135 triệu đồng. Tổng cộng mức ưu đãi khách hàng nhận được là khoảng 540 triệu đồng.
Chưa kể loạt ưu đãi chiết khấu từ 1-2% giá trị căn hộ cho khách hàng mua sỉ sản phẩm, 1% cho khách hàng đăng ký sớm, chiết khấu 1% cho cổ đông AGG và khách hàng tại một số khu vực như Bình Chánh, Bình Tân, Bình Thạnh, Tân Phú, Quận 10…
Giới đầu tư nhận định, tại thời điểm này, mặt bằng lãi suất ngân hàng vẫn ở mức thấp, nguồn t.iền rẻ đang được bơm vào thị trường kết hợp với mức thanh toán được chia nhỏ sẽ là giải pháp hữu ích, giúp người mua tối ưu lợi nhuận và giảm tải gánh nặng tài chính khi mua nhà.
“Siết” tín dụng bất động sản: Cẩn trọng tác dụng ngược
Việc siết tín dụng này sẽ càng làm cho thiếu nguồn cung tăng lên và gây ra sốt giá nhiều hơn.
Vì các chủ đầu tư khó tiếp cận vốn để phát triển nguồn cung nhà.
Siết tín dụng bất động sản
Ngay sau chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), lần lượt một số ngân hàng cùng thông báo dừng cho vay bất động sản. Đơn cử, ngân hàng Sacombank đã yêu cầu các chi nhánh, phòng giao dịch không cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngoại trừ cho vay cán bộ nhân viên và người thân mua, xây, sửa bất động sản để ở. Thời gian áp dụng sẽ đến hết tháng 6.
Bà Nguyễn Đức Thạch Diễm, Tổng giám đốc Sacombank cho biết, dư nợ cho vay bất động sản của ngân hàng chiếm khoảng 22% tổng dư nợ. Trong đó, cho vay người dân, tiêu dùng xây, sửa nhà chiếm khoảng 65%, còn lại cho vay doanh nghiệp bất động sản, tương đương khoảng 30.000 tỷ đồng, tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư nợ gần 400.000 tỷ đồng của Sacombank.
"Dù tỷ trọng cho vay doanh nghiệp bất động sản rất nhỏ nhưng chúng tôi cũng đang tạm ngừng cung cấp tín dụng vào lĩnh vực này đến hết tháng 6", bà Diễm chia sẻ.
Hay Techcombank cũng thông báo tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản (gồm chưa hoặc đã có giấy chứng nhận) kể từ ngày 25/3.
Tại OCB, Tổng giám đốc Nguyễn Đình Tùng cho hay, tín dụng bất động sản được chia thành 2 nhóm: Bất động sản kinh doanh và bất động sản tiêu dùng/mua nhà ở. Tính đến cuối năm 2021, tổng dư nợ bất động sản của OCB là 32%, trong đó 72% cho vay để mua nhà, 9% cho vay liên quan đến các dự án bất động sản.
Theo ông Tùng, các dự án bất động sản mà OCB cho vay phần lớn là các dự án của đối tác, ngân hàng muốn tạo nguồn hàng để tiếp tục cho vay bán lẻ. Tức là, năm nay có thể cho vay bất động sản kinh doanh, nhưng sang năm sẽ trở thành tín dụng bất động sản tiêu dùng.
"Năm 2022, OCB định hướng giảm tín dụng bất động sản và đưa tỷ trọng về dưới 8%, tín dụng bất động sản kinh doanh cũng sẽ giảm cho vay đối với các khách hàng tập trung lớn, mà đa dạng hóa khách hàng hơn", ông Tùng thông tin.
Cũng theo ông Tùng, trên thị trường sản phẩm cho vay mua nhà dành cho phân khúc thu nhập trung bình rất ít. Bởi lẽ, phân khúc này không đem lại doanh thu, lợi nhuận trong ngắn hạn. Tuy nhiên, OCB vẫn đang ủng hộ sản phẩm cho người thu nhập trung bình vay mua nhà.
Còn tại VPBank, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc nhà băng này cho hay, lĩnh vực bất động sản vẫn đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu cho vay và tiếp tục được duy trì, đẩy mạnh thời gian tới.
"Hiện cho vay kinh doanh bất động sản chiếm chưa tới 10% tổng dư nợ, cho vay cá nhân mua nhà chiếm 40% tổng dư nợ tín dụng bán lẻ của VPBank. Sắp tới, ngân hàng sẽ tiếp tục đẩy mạnh cho vay phục vụ nhu cầu ở thực, tiếp tục kiểm soát tín dụng bất động sản nghỉ dưỡng và đầu cơ", ông Vinh thông tin.
Trên thực tế, NHNN có định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, nhưng vẫn khuyến khích tín dụng cho cá nhân vay mua nhà, nhất là đối với những người có thu nhập trung bình, vốn không được các ngân hàng chú ý.
Báo cáo của NHNN cho thấy, tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 784.000 tỷ đồng, tăng 12% so với cuối năm ngoái và tăng gấp 3 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống. Bên cạnh đó, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà cũng tiếp tục tăng mạnh, đưa tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt trên 2 triệu tỷ đồng, chiếm sư khoảng 20% tổng dư nợ cho vay của toàn nền kinh tế.
Cẩn trọng tác dụng ngược
Theo các chuyên gia kinh tế, việc Chính phủ và NHNN thời gian qua đẩy mạnh "siết" tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, ngoài mục đích để ngăn chặn bong bóng đổ vỡ, còn có mục tiêu kéo giảm giá nhà, hạn chế sốt đất. Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế và các doanh nghiệp lại lo ngại việc này có thể sẽ có những tác dụng ngược.
Tại chương trình Cafe Doanh nhân Huba lần thứ 62 do Hiệp hội doanh nghiệp TP. HCM tổ chức với chủ đề: "Xu hướng thị trường bất động sản 2022", ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc siết tín dụng này sẽ càng làm cho thiếu nguồn cung tăng lên và gây ra sốt giá nhiều hơn. Vì các chủ đầu tư khó tiếp cận vốn để phát triển nguồn cung nhà.
Để tháo gỡ tình trạng này, theo ông Võ, rất cần Chính phủ, các tỉnh, thành rà soát lại toàn bộ các dự án hiện có. Dự án nào cần siết tín dụng, nhất là dự án hình thành trong tương lai thì cần phải siết. Dự án nào đã hình thành trên thực tiễn và nhà đầu tư có năng lực tốt thì mạnh dạn giải ngân.
"Chính phủ, UBND các tỉnh cần rà soát dự án, xem dự án nào đang triển khai. Nếu dự án nào chưa triển khai, nếu là sản phẩm hình thành trong tương lai thì có thể xem xét tạm dừng cấp tín dụng vì sợ nợ xấu. Còn với dự án nhà ở có thể tạo cung nhà thật 100% trong ngắn hạn tầm 6 tháng trở lại và vẫn tiếp tục cấp tín dụng phù hợp nhằm tạo ra nguồn cung nhà ở cho thị trường", ông Võ khuyến nghị.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch HUBA, thị trường bất động sản hiện nay do chính những doanh nghiệp bất động sản đang dẫn dắt. Trong khi đó, theo quy tắc thị trường thì phải là do người mua dẫn dắt. Do người dân không có sản phẩm nên phải mua tất cả những gì thị trường tung ra. Và đó là lý do tại sao giá bán ngày càng cao.
Ông Nghĩa cho biết thêm, gần như ba năm nay, nguồn cung trên thị trường rất hạn chế và giảm liên tục theo thời gian. Trong khi đó, các doanh nghiệp muốn giảm giá nhà cũng khó bởi giá đất hai năm nay tại nhiều khu vực đã tăng gấp đôi so với trước đây. Ngoài ra, việc tính t.iền sử dụng đất rất khó, có những dự án 10 năm nay không đóng t.iền sử dụng đất được. Do đó, doanh nghiệp không có dữ liệu đầu vào để đưa ra giá bán hợp lý.
"Đúng là doanh nghiệp lời nhiều nhưng xét trên bình diện chung thì không lời. Bởi có thể phải mất 5 năm doanh nghiệp mới hoàn thành một dự án để bán, t.iền lãi đó bù hết vào chi phí nuôi bộ máy, chi phí tài chính. Điều này khiến mức giá trên thị trường bị đẩy lên cao và người dân không mua được", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Vị này dự báo, trong năm nay, nguồn cung sẽ tiếp tục khan hiếm và giá khó giảm. Bởi một dự án dù bây giờ có được phê duyệt đi nữa thì ít nhất phải hai năm tới mới có sản phẩm ra thị trường. Tức là phải đến cuối năm 2023, các vấn đề giải quyết nguồn cung mới được tháo gỡ.
"Tuy nhiên, một thực tế khác có thể xảy ra là việc NHNN siết tín dụng sẽ dẫn đến việc người vay t.iền mua bất động sản nhiều phải bán ra, kéo theo một lượng cung lớn được đưa ra thị trường thứ cấp, giúp bình ổn giá trở lại. Do tín dụng bị siết nên tình trạng đầu cơ sẽ giảm, nhu cầu thực vẫn có nên mua để ở rất tốt", ông Nghĩa nhận định.
Chuyên gia BĐS: Nơi nào bị “thổi giá” quá cao sẽ xảy ra tình trạng vỡ "bong bóng" nhỏ Đây là nhận định của ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc CTCP Ghome khi trả lời về vấn đề thị trường có xuất hiện tình trạng bong bóng hay không khi thời gian qua bất động sản nóng sốt cục bộ, giá tăng phi mã. Bong bóng cục bộ Ông Nam thẳng thắn chia sẻ tại buổi talkshow Đầu tư bất...
