Keangnam định giá bán căn hộ bằng ngoại tệ là điều cấm kỵ

Sau nỗ lực đàm phán bất thành với Keangnam về việc sửa giá căn hộ từ USD về VNĐ, một nhóm cư dân đã gửi đơn lên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đề nghị có biện pháp buộc Keangnam thực hiện Quyết định số 291/QĐ-XPHC của Thanh tra NHNN – Chi nhánh Hà Nội.

Để bạn đọc hiểu rõ hơn về sai phạm của Keangnam trong việc định giá căn hộ bằng ngoại tệ có dấu hiệu vi phạm pháp luật Việt Nam, PV Dân trí đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Thị Hằng Nga – Trưởng phòng Đào tạo Học viện Tư pháp.

Bà Nguyễn Thị Hằng Nga

Nhận định về vụ việc, bà Nguyễn Thị Hằng Nga cho biết: “Điều 128 Bộ Luật Dân sự (BLDS) định nghĩa điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Vi phạm điều cấm là vi phạm quy phạm pháp luật bắt buộc, thông thường được soạn thảo dưới dạng khắt khe nhất là “ cấm” làm một việc gì đó, hoặc dưới dạng nhẹ hơn là “ không được làm” hoặc “ phải làm” một việc nào đó.

Ví dụ, Điều 9 – Luật Doanh nghiệp 2005 quy định doanh nghiệp có nghĩa vụ kinh doanh theo ngành nghề đã ghi trong Giấy chứng nhận ĐKKD, điều này được hiểu là doanh nghiệp không được phép kinh doanh những ngành nghề chưa ghi trong Giấy chứng nhận ĐKKD. Nếu doanh nghiệp giao kết một hợp đồng trong lĩnh vực mà doanh nghiệp này chưa đăng ký kinh doanh thì hợp đồng bị coi là vi phạm điều cấm, đồng thời bị toà án tuyên vô hiệu.

Bảng giá tính 100% bằng ngoại tệ Keangnam đưa ra cho khách hàng

Hành vi định giá bằng ngoại tệ ( lấy ngoại tệ làm đồng tiền định giá và quy đổi giá trị thanh toán bằng tiền VND) trước khi Pháp lệnh quản lý ngoại hối ra đời (2006) không được coi là hành vi bị cấm theo quy định của Nghị định 63/NĐ-CP/1998, ngày 17/8/1998 về Quản lý ngoại hối ( đã bị thay thế bởi Pháp lệnh quản lý Ngoại hối). Để hướng dẫn nghiệp vụ xét xử cho các thẩm phán, Nghị quyết 04/2003/NQQ-HĐTP đã quy định:

“Nếu trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên có thoả thuận giá cả, thanh toán bằng ngoại tệ trong khi đó một hoặc các bên không được phép thanh toán bằng ngoại tệ, nhưng sau đó các bên có thoả thuận thanh toán bằng đồng Việt Nam, hoặc trong nội dung của hợp đồng kinh tế các bên thoả thuận sử dụng ngoại tệ làm đồng tiền định giá (để bảo đảm ổn định giá trị của hợp đồng) nhưng việc thanh toán là bằng đồng Việt Nam, thì hợp đồng kinh tế không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1Điều 8 Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế và do đó không bị coi là vô hiệu toàn bộ…”.

NHNN chỉ rõ những vi phạm của Keangnam

Quy định này là phù hợp với pháp luật về quản lý Ngoại hối thời kỳ đó, khi mà chỉ có các hành vi chuyển hay mang ngoại hối ra nước ngoài, mua bán ngoại hối, thanh toán và cho vay ngoại hối mới được coi là hành vi bị cấm (Điều 39 Nghị định 63/1998).

Cùng với sự phát triển của các giao lưu thương mại, một mặt tạo tiền đề cho sự phát triển mạnh mẽ nền kinh tế, tuy nhiên mặt trái của nó là nguy cơ mất giá của đồng tiền nội tệ. Nhằm kiểm soát điều này, mỗi quốc gia có những chính sách quản lý ngoại hối khác nhau, thích hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng thời kỳ.

Trong bối cảnh đó, Pháp lệnh quản lý Ngoại hối năm 2006 ra đời thay thế cho Nghị định 63/1998 trước đây thể hiện quan điểm rõ ràng và mạnh mẽ của Nhà nước Việt Nam trong việc kiểm soát gắt gao hơn mọi hành vi giao dịch ngoại hối. Theo đó Điều 22 Pháp lệnh quản lý Ngoại hối quy định “ Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng Ngoại hối“.

Như vậy, thay vì liệt kê các hành vi bị cấm tại Điều 39 Nghị định 163/1998/NĐ-CP trước đây, Pháp lệnh quản lý ngoại hối đã cấm tất cả các “ giao dịch” đều không được thực hiện bằng ngoại hối. Theo quy định của Điều 121 BLDS thì giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Như vậy, nếu trong hợp đồng, cho dù là hợp đồng gì, các bên sử dụng ngoại tệ làm công cụ định giá hay công cụ thanh toán thì đều bị coi là vi phạm Điều 22 Pháp lệnh quản lý Ngoại hối và đều bị xử lý vi phạm hành chính như nhau.

Tuy nhiên, dường như khi Pháp lệnh quản lý ngoại hối ra đời các thẩm phán chưa kịp cập nhật sự thay đổi của pháp luật, vì vậy trong thói quen xét xử vẫn áp dụng cách suy nghĩ đã lỗi thời rằng “ định giá bằng ngoại tệ, quy đổi ra VND để thanh toán” là được phép. Không chỉ hoạt động xét xử mà trong các giao lưu thương mại, dân sự hàng ngày, các cá nhân, tổ chức vẫn hồn nhiên niêm yết và quy đổi giá trị thanh toán bằng ngoại tệ sang tiền Việt mà không hề hay biết hành vi này đã bị pháp luật cấm.

Từ khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát,ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội thì Ngân hàng Nhà nước mới thể hiện sự can thiệp rõ rệt về các giao dịch bằng ngoại tệ trong đó có cả việc niêm yết, định giá, quảng cáo bằng hàng loạt các quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Các quyết định xử phạt vi phạm đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS quy định giá trị hợp đồng bằng ngoại tệ, rồi quy đổi giá trị thanh toán bằng tiền VND xuất phát từ quan điểm điều chỉnh của Nhà nước đối với việc kiểm soát ngoại hối đó là không chỉ cấm hành vi trực tiếp thanh toán bằng ngoại tệ mà cấm tất cả các “ giao dịch“, trong đó dùng ngoại tệ làm công cụ định giá trong hợp đồng cũng là một dạng giao dịch bị cấm.

Tổ hợp Keangnam Ha Noi Landmark Tower (Ảnh: Vũ Văn Tiến)

Quan điểm cấm này là hoàn toàn đúng đắn, bởi về bản chất việc quy đổi giá trị thanh toán theo tỷ giá ngoại tệ vào từng thời điểm khác nhau không khác gì về bản chất so với việc thanh toán trực tiếp bằng ngoại tệ, vì rốt cuộc các bên trong giao dịch phải mua ngoại tệ ở từng thời điểm để thanh toán. Khuyến khích điều này đồng nghĩa với việc coi nhẹ giá trị thanh toán của đồng nội tệ, như vậy là đi ngược với chủ trương kiểm soát lạm phát của Nhà nước.

Với quy định đó, Pháp lệnh quản lý Ngoại hối đã tạo ra giải pháp đồng bộ, kiểm soát chặt chẽ giao dịch Ngoại hối được xem như công cụ hữu hiệu để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, đòi hỏi hoạt động quản lý hành chính phải có cơ chế hỗ trợ của hoạt động tư pháp, theo đó hợp đồng xuất phát từ hành vi bị NHNN kết luận là vi phạm pháp luật phải được toà án tuyên bố vô hiệu. Nếu không như vậy, thật khó có câu trả lời thuyết phục và logic cho câu hỏi: “ Cùng 1 hành vi vi phạm bị xử lý vi phạm hành chính như nhau (thanh toán và định giá bằng ngoại tệ) nhưng nếu thanh toán bằng ngoại tệ thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu, còn định giá thì không?“.

Báo Dân trí sẽ tiếp tục thông tin về vụ việc trên.

Vũ Văn Tiến – Ngọc Cương ( ghi)

Theo Dantri