Hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực khi nào??
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một trong những vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác lập, giao kết và thực hiện hợp đồng.
Tình huống pháp luật
Chào báo Đời sống & Pháp luật!
Hiện nay tôi có 1 số khúc mắc về mua bán đất, rất mong nhận được sự tư vấn.
Theo đó, nhà tôi có bán cho bên B 7m2 đất và đã làm giấy nhận t.iền. Thực trạng của mảnh đất là chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hiện gia đình tôi đang làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất trên, nhưng chưa xong).
Xin được hỏi: Bây giờ gia đình tôi không muốn bán mảnh đất đó nữa. Như vậy, gia đình tôi có phải bồi thường không? Liệu gia đình tôi chỉ hoàn trả đủ t.iền lại cho bên B được không?
quangnguyen quang
Hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực khi nào??
Với câu hỏi của bạn xin được tư vấn như sau:
Theo thông tin ở trên thì mảnh đất đó chưa có sổ đỏ, nhưng gia đình bạn đang làm thục tục cấp sổ đỏ. Như vậy, có thể hiểu mảnh đất đó nhà bạn có thể được chuyển nhượng.
Còn vấn đề về giấy nhận t.iền bán đất của bạn, bạn không cung cấp là đã được đem đi công chứng, chứng thực hay không. Theo đó, sẽ có hai trường hợp xảy ra.
Giấy nhận t.iền bán đất có công chứng, chứng thực
Căn cứ vào Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Video đang HOT
2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;
b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.
Theo đó, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản”.
Như vậy, hợp đồng mua bán đất của bạn đã có hiệu lực pháp luật từ thời điểm công chứng.
Đối với trường hợp này thì gia đình bạn không có quyền hủy quyết định bán mảnh đất trên trừ khi hai bên có thỏa thuận chấp nhận việc hủy hợp đồng đó.
Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch:
” 1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.
3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này”.
Giấy nhận t.iền bán đất không công chứng, chứng thực
Do bạn trình bày thông tin chưa rõ thời điểm gia đình bạn bên B giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là thời điểm nào, vì vậy chúng tôi chia làm 2 trường hợp:
Đối với giấy tờ chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004 không có xác nhận
Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết trước ngày 1/7/2007 (thời điểm có hiệu lực của luật công chứng 2006).
Khi đó, hợp đồng chuyển nhượng đất không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực vì vậy hợp đồng được giao kết giữa bạn và bên B nếu đáp ứng các điều kiện về năng lực giao kết hợp đồng dân sự cũng như không trái với quy định pháp luật về nội dung hợp đồng (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và có người làm chứng thì hợp đồng giữa 2 bên được pháp luật thừa nhận.
Việc khởi kiện đòi lại đất là quyền của những người liên quan, tuy nhiên trong trường hợp này cơ sở để đòi lại mảnh đất của bạn là rất thấp.
Đối với giấy tờ chuyển nhượng sau ngày 1/7/2004 không có xác nhận
Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết sau ngày 1/7/2007 (thời điểm có hiệu lực của luật công chứng 2006).
Theo quy định tại khoản 2 điều 689 Bộ luật Dân sự 2005
“Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.
Và việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực được áp dụng bắt đầu từ năm 1/7/2007. Như vậy, căn cứ vào quy định pháp luật như trên thì hợp đồng bán nhà của bạn chưa có hiệu lực vì đối với các hợp đồng mua bán bất động sản thì bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp luật.
Trường hợp của bạn có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đó, không phải bồi thường cho bên mua.
Luật Gia: ĐỒNG XUÂN THUẬN
Theo_Đời Sống Pháp Luật
Tập trung hoàn thành tái định cư thủy điện Sơn...
Tập trung đẩy nhanh tiến độ, rà soát lại danh mục các dự án thành phần, trên cơ sở đó để xác định tổng nhu cầu vốn còn lại để hoàn thành toàn bộ Dự án di dân, tái định cư thủy điện Sơn La; nghiệm thu, thanh quyết toán, bàn giao đưa vào sử dụng toàn bộ các dự án thành phần trong Quý IV/2015.
Ảnh minh họa
Đó là ý kiến chỉ đạo của Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải - Trưởng Ban Chỉ đạo Nhà nước Dự án thuỷ điện Sơn La - Lai Châu tại Thông báo 172/TB-VPCP về Dự án di dân, tái định cư thủy điện Sơn La.
Theo chỉ đạo của Phó Thủ tướng, cần tập trung rà soát đ.ánh giá kỹ kết quả tái định cư tại các địa phương, tập trung việc bố trí đất sản xuất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân vùng tái định cư; công tác hỗ trợ, hướng dẫn phát triển sản xuất cho các hộ dân tái định cư; công tác hỗ trợ đào tạo nghề, lao động; điều kiện ăn ở của các hộ tại các khu, điểm tái định cư; hoàn thành toàn bộ Dự án trong năm 2015.
Phó Thủ tướng giao Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chủ trì, phối hợp với các địa phương khẩn trương rà soát lại toàn bộ danh mục dự án thành phần, trên cơ sở đó xác định cụ thể khối lượng công việc đã hoàn thành, đang thực hiện và chưa thực hiện của Dự án di dân, tái định cư thủy điện Sơn La, đồng thời xác định nhu cầu vốn còn lại để hoàn thành toàn bộ Dự án, báo cáo kết quả Thủ tướng Chính phủ trước ngày 31/5/2015.
Đồng thời chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành và các địa phương tổ chức rà soát đ.ánh giá kỹ kết quả thực hiện công tác tái định cư tại các địa phương về các lĩnh vực đất sản xuất cho các hộ dân tái định cư (bao gồm đất đã đưa vào sản xuất và đất còn phải cải tạo, năng suất cây trồng...); việc hỗ trợ đào tạo, tập huấn nghề cho lao động; mức thu nhập bình quân chung của địa phương, so sánh với thời gian trước và các khu vực khác trên địa bàn (tỷ lệ hộ nghèo, thu nhập...); đề xuất giải pháp hỗ trợ cho các hộ dân tái định cư.
Phó Thủ tướng giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì kiểm tra, hướng dẫn các tỉnh Sơn La, Điện Biên và Lai Châu thực hiện công tác thu hồi, giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ tái định cư Dự án thủy điện Sơn La; phối hợp với Bộ Tài chính xem xét hỗ trợ kinh phí cho các tỉnh để thực hiện công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đ.ánh giá việc hỗ trợ đào tạo nghề, huấn luyện lao động; đời sống, nơi ở và thu nhập của các hộ dân tái định cư.
Phó Thủ tướng cũng yêu cầu các tỉnh Sơn La, Điện Biên và Lai Châu hoàn thành giải ngân kinh phí hỗ trợ sản xuất còn lại cho các hộ tái định cư theo quy hoạch chi tiết được duyệt, tập trung chỉ đạo phát triển sản xuất, trong đó cần chú trọng các biện pháp lựa chọn cây trồng, vật nuôi phù hợp, ứng dụng tiến bộ kỹ thuật vào sản xuất nhằm tăng thu nhập trên diện tích đất được giao. Bố trí cán bộ khuyến nông, khuyến lâm đến từng điểm tái định cư hướng dẫn người dân xây dựng phương án sản xuất cụ thể, xây dựng mô hình sản xuất để rút kinh nghiệm và nhân diện rộng.
Theo Quy hoạch tổng thể di dân, tái định cư Dự án thủy điện Sơn La đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, tổng số dân di chuyển thuộc Dự án di dân, tái định cư thủy điện Sơn La là 20.340 hộ, 92.301 nhân khẩu. Trong đó, tỉnh Sơn La 12.584 hộ, 58.337 khẩu; tỉnh Điện Biên 4.459 hộ, 17.010 khẩu; tỉnh Lai Châu 3.297 hộ, 16.954 khẩu. Tổng số khu, điểm tái định cư tập trung của Dự án di dân, tái định cư thủy điện Sơn La 78 khu, 285 điểm, tái định cư xen ghép vào 38 bản thuộc 17 xã và tái định cư tự nguyện; bố trí tái định cư cho 20.477 hộ (gồm số dân di chuyển thuộc Dự án di dân, tái định cư thủy điện Sơn La và Dự án đường tránh ngập đường Mường Lay-Nậm Nhùn, giai đoạn 1). Đến nay, các tỉnh Sơn La, Điện Biên, Lai Châu đã hoàn thành việc lập và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết toàn bộ 78 khu, 285 điểm tái định cư xen ghép vào 37 bản thuộc 16 xã và khu tái định cư tự nguyện. Nhà nước cũng đã triển khai gần 8.000 phương án hỗ trợ, bồi thường với số vốn giải ngân hơn 7.000 tỷ đồng cho hơn 40.000 hộ dân, 232 tổ chức phải di dời hoặc chịu ảnh hưởng.
Phan Hiển
Theo_Báo Chính Phủ
Không mua xe công mới vẫn tốn kém vì “kho” xe công cũ Bộ trưởng Tài chính báo cáo việc mua sắm xe công năm 2014 đảm bảo tiết kiệm vì không mua thêm xe phục vụ các chức danh. Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội than, không mua xe mới nhưng kho xe cũ cũng ngốn nhiều vì chi phí sửa chữa, khoán xe chưa hiệu quả. Theo báo cáo thực hành tiết kiệm, chống...
