Gói lãi suất cứu bất động sản: Thị trường sẽ ấm?

Việc Chính phủ công bố hỗ trợ vốn vay ưu đãi với lãi suất 7-8%/năm trực tiếp cho người dân có nhu cầu mua căn nhà đầu tiên sẽ phần nào hâm nóng thị trường bất động sản.

Giúp thị trường khởi sắc

Ông Phan Văn Bảo ( Q.Gò Vấp) cho biết, hơn hai năm qua ông đã tìm hiểu mua nhà ở các Q.Gò Vấp, Q.12, Q.Tân Phú, Q.Bình Tân (TP.HCM)… nhưng đến nay chưa mua được. Những căn nhà ưng ý thì ông Bảo không đủ tiền, còn những căn nằm trong khả năng tài chính thì ông và người thân không ưng ý vì thiết kế cũng như chất lượng không đảm bảo.

Cần nhiều giải pháp phù hợp để giúp thị trường bất động sản phát triển trở lại – Ảnh: Đình Quân

“Rất khó mua nhà vì vợ chồng tôi không có nhiều tiền trong khi việc mua nhà là việc cả đời. Tuy nhiên, lần này, sau những thông tin tốt cho thị trường, cùng với việc Nhà nước hỗ trợ lãi suất, tôi sẽ phải mua cho bằng được”, ông Bảo nói.

Ông Nguyễn Anh Tuấn – Tổng giám đốc trang web muabannhadat.com.vn, cho biết thị trường đang có hai đối tượng, thứ nhất là “dửng dưng” và không cần, còn thứ hai là có nhu cầu và sẵn tiền, chỉ chờ thị trường tốt lên sẽ mua hoặc đầu tư. Như vậy thông tin giảm hay hỗ trợ lãi suất trong lúc này là rất tốt cho thị trường.

TS Đinh Thế Hiển – Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, cho hay nhà đầu cơ hay “buôn chuyến” mua liền bán liền có thể chịu đựng được lãi suất cao còn nhà đầu tư lâu dài hay người làm công ăn lương sẽ không chịu đựng được.

Đa phần người làm công ăn lương không thể có tiền một lần để mua nhà, mà phải tích cóp, trả góp trong vòng 10-15 năm. Cho nên với lãi suất 15%/năm thì người làm công ăn lương không thể chịu đựng được. Vì vậy việc giảm lãi suất dù 2-3% cũng là điều đáng quý với người có nhu cầu thật mua nhà.

Theo ông Hiển, việc tín hiệu lãi suất giảm sẽ giúp cho nhà đầu tư trung và dài hạn có quyết định đầu tư mua nhà cho thuê từ đó giúp thị trường khởi sắc, và đặc biệt sẽ tạo nhiều cơ hội cho người làm công ăn lương có cơ hội mua nhà.

Đồng ý kiến, ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho hay gói hỗ trợ lãi suất này sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Cụ thể, theo ông Đực, hiện nay rất nhiều người có nhu cầu mua nhà trả góp. Tuy nhiên với mức lãi suất quá cao, xấp xỉ và hơn 20%/năm như những năm qua thì người dân không dám vay tiền để mua nhà.

“Hiện chỉ có 10% khách hàng dám mua nhà trả góp, số còn lại trả tiền mặt. Tuy nhiên, nếu gói hỗ trợ lãi suất này được triển khai, tôi tin rằng số người mua nhà trả góp trong từng dự án sẽ tăng lên 60-70% vì nhu cầu rất lớn”, ông Đực khẳng định.

Hỗ trợ dự án căn hộ bình dân

Ở một góc độ khác, chuyên gia đầu tư bất động sản Trần Lê Khánh đưa ra ý kiến gói hỗ trợ lãi suất này thay vì tập trung ở phân khúc bình dân thì nên tập trung ở phân khúc cao và trung cấp sẽ đủ hấp lực làm ấm thị trường hơn.

Ông Khánh cũng cho hay tiền hỗ trợ lãi suất thực chất là tiền thuế của người dân, nay được đưa ra kích cầu thị trường, từ đó gián tiếp giúp chủ đầu tư, doanh nghiệp giải phóng hàng tồn kho.

Với thu nhập 10 triệu/người/tháng, ước tính hằng năm tăng lương 5%. Thu nhập vợ chồng dành ra 30% để trả góp căn hộ thì với giá căn hộ khoảng 14 triệu đồng/m2, diện tích 70 m2, vay 70% với lãi suất 12%/năm, hoàn toàn đủ sức trả trong 15 năm

TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng

Do đó, song song với việc hỗ trợ lãi suất, Nhà nước cần yêu cầu chủ dự án, nhất là đối với dự án trung và cao cấp phải có nghĩa vụ đóng một khoản tiền thu được từ việc bán dự án để bù lại chi phí mà Nhà nước đã bỏ ra.

“Mới đây, tôi và một nhóm đầu tư cũng tham gia bỏ vốn để hoàn thiện một dự án đưa ra thị trường. Đổi lại chủ dự án phải chấp nhận những điều kiện của nhóm nhà đầu tư đưa ra, thậm chí phải thoát khỏi dự án”, ông Khánh nói.

Ý kiến nên tập trung hỗ trợ phân khúc trung và cao cấp mà ông Khánh đề ra lại không được sự đồng tình của ông Nguyễn Văn Đực.

Lý do phân khúc trung và cao cấp không thực sự phục vụ nhu cầu của người dân cần nhà, mà chỉ là mặt hàng để đầu cơ hay mua để kinh doanh, mua đi bán lại.

“Tại thời điểm thị trường khởi sắc, có người dù đã có 5-6 căn hộ rồi vẫn cố gắng mua vào. Nay thị trường khó khăn, hàng dội chợ thì gặp khó khăn là tất yếu. Phân khúc này còn gặp khó ít nhất 5-6 năm nữa và Nhà nước không nên cứu”, ông Đực nhấn mạnh.

Ông Đực phân tích thêm: Với giá thành trung bình 15 triệu đồng/m2, một căn nhà 60-70 m2 khoảng chừng 1 tỉ đồng. Số tiền này người có nhu cầu có thể trả trước 300-400 triệu đồng, số còn lại sẽ trả góp. Còn những căn 3-4 tỉ đồng sẽ ít người có khả năng mua nổi.

Đảm bảo chất lượng căn hộ

TS Đinh Thế Hiển cho hay một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản thị trường bất động sản thời gian qua chưa khởi sắc dù giá nhà đã giảm khá mạnh là do sự sụt giảm niềm tin của khách hàng về chất lượng sản phẩm.

Nhiều dự án gắn mác căn hộ cao cấp để đẩy giá bán lên cao trong khi chất lượng và dịch vụ lại chỉ ở mức trung bình. Thậm chí có nhiều dự án triển khai chậm, ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao nhà cho khách hàng.

Một khi quyền lợi của người tiêu dùng bị ảnh hưởng thì rất khó để thị trường có thể chấp nhận sản phẩm đó. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, quyền lực đang nằm trong tay khách hàng, chứ không phải là những doanh nghiệp bất động sản.

Ông Trần Lê Khánh cho rằng thời gian này, ngoài việc trông chờ gói hỗ trợ lãi suất, chủ đầu tư nên tập trung vào đối tượng khách hàng là người tiêu dùng cuối cùng, ngoài ra phải đảm bảo chất lượng của công trình hoàn thành theo như cam kết.

Cuối cùng, nhà đầu tư cần củng cố niềm tin với khách hàng bằng việc nhanh chóng thực hiện sổ đỏ và các vấn đề về chủ quyền.

Nhà đầu cơ đã biến mất khỏi thị trường

Trước đây đầu tư bất động sản siêu lợi nhuận. Thậm chí có những dự án lực lượng đầu cơ chỉ cần bỏ 2.000 USD đặt cọc, sau đó bán chỗ đặt cọc kiếm lời cũng được vài ngàn USD.

Do lợi nhuận khủng như vậy nên có thời kỳ rất nhiều nhà đầu tư nhảy vào bất động sản. Chẳng hạn như giai đoạn năm 2008-2009, 60% người mua dự án ở TP.HCM với mục đích đầu cơ, mua đi bán lại, còn 40% mua để ở. Còn ở các tỉnh lân cận, điển hình là Bình Dương có hơn 85% người mua là đầu cơ.

Sau này, khi thị trường khó khăn, nguồn vốn từ ngân hàng rót vào bất động sản bị siết chặt, số lượng 60% nhà đầu cơ ở TP.HCM hay 85% ở các tỉnh gặp khó và dần biến mất khiến thị trường ế ẩm là điều dễ hiểu.

Cho nên muốn dự án bền vững, chủ đầu tư cần phải tính lượng người mua thực chất để ở, chứ không nên dựa vào nhà đầu tư thứ cấp mua đi bán lại.

(Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc trang web muabannhadat.com.vn)

Theo TNO