Gỡ ‘nút thắt’ xây mới chung cư cũ

Theo kế hoạch của TP.HCM, giai đoạn 2016 – 2020 sẽ xây dựng mới 50% số chung cư cũ trên để cải tạo đô thị, tổ chức lại cuộc sống cho người dân trong chung cư cũ.

Chung cư cũ Trúc Giang (Q.4, TP.HCM) đã được đánh giá là hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng từ 2017 nhưng đến nay vẫn chưa thể tháo dỡ do nhiều vướng mắc – Ảnh: QUANG ĐỊNH

Tăng diện tích tái định cư, tăng tiền bồi thường, được mua thêm căn hộ theo giá bảo toàn vốn nếu nhà cũ có từ hai hộ gia đình trở lên… là những điểm mới trong dự thảo nghị định sửa đổi bổ sung nghị định 101 năm 2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Dự thảo đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến đóng góp của các bộ, ngành và đơn vị có liên quan. Nhiều chính sách mới trong dự thảo hứa hẹn sẽ tháo gỡ những “nút thắt”, mở lối ra cho các dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ vốn ì ạch lâu nay.

Tăng quyền lợi cho chủ căn hộ

Theo dự thảo, quyền lợi của chủ căn hộ trong các chung cư cũ phải xây dựng lại tăng lên so với quy định hiện hành. Cụ thể, người dân tái định cư tại chỗ được áp dụng hệ số k=2 đối với căn hộ tại tầng 1. Điều này có nghĩa chủ sở hữu 1m ² căn hộ tầng 1 của chung cư cũ sẽ được bố trí tái định cư 2m ² căn hộ chung cư mới.

Ngoài ra, chủ căn hộ tầng 1 còn được mua thêm một phần diện tích sàn xây dựng để kinh doanh thương mại trong dự án. Với các căn hộ từ tầng 2 trở lên, chủ nhà có 1m ² chung cư cũ được tái định cư 1,5m ² chung cư mới.

Với những diện tích nằm ngoài giấy chủ quyền căn hộ mà không có tranh chấp thì người đang sử dụng được bồi thường với mức 1m ² diện tích ở chung cư cũ đổi lấy 0,5m ² diện tích chung cư mới. Các hộ dân không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì sẽ được bồi thường bằng tiền cũng trên cơ sở hệ số trên.

Theo một chuyên gia phát triển nhà tại TP.HCM, nghị định 101 năm 2015 hiện hành không có quy định về hệ số bồi thường khi xây dựng mới chung cư cũ. Thực tế áp dụng ở TP.HCM, 1m ² nhà cũ được “đổi ngang” 1m ² nhà mới.

Ở một số dự án về sau, các chủ đầu tư thương lượng bố trí tái định cư cho dân với hệ số k=1,1, tức 1m ² căn hộ chung cư cũ được đổi lấy 1,1m ² căn hộ chung cư mới. Vướng mắc phát sinh ở chỗ diện tích căn hộ trong các chung cư cũ quá nhỏ mà diện tích căn hộ chung cư mới theo tiêu chuẩn hiện hành lớn hơn nên người dân phải trả tiền cho diện tích nhà chênh lệch.

Với nhiều hộ gia đình trong chung cư cũ thì đó là một khoản nợ lớn, là gánh nặng sau khi tái định cư. Chính vì vậy nhiều người dân chung cư cũ thường không đồng tình với việc xây dựng mới.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng mở ra cơ hội cho các căn hộ có nhiều hộ khẩu cùng cư trú. Trường hợp căn hộ có từ hai hộ khẩu cư trú trở lên thì được mua thêm một căn hộ tái định cư với giá bảo toàn vốn. Chủ sở hữu căn hộ chung cư được bồi thường nhà mới được miễn lệ phí trước bạ khi làm giấy chủ quyền…

Chủ đầu tư được hỗ trợ nhiều hơn

Dự thảo cũng sửa đổi và quy định cụ thể nhiều nội dung nhằm thu hút, mời gọi các doanh nghiệp đầu tư xây dựng mới nhà chung cư. Trước hết, với những dự án có diện tích lớn thì chủ đầu tư được phân kỳ, chia giai đoạn đầu tư và lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho từng phân kỳ.

Thực tế tại TP.HCM có một số khu chung cư cũ có diện tích lớn, số lượng cư dân đông nên khó tìm được chủ đầu tư có đủ năng lực để thực hiện dự án mà không phân kỳ, chia giai đoạn đầu tư.

Việc miễn tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án xây dựng mới chung cư tại dự thảo được quy định cụ thể hơn. Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án – kể cả với phần đất không phải thuộc diện tích nhà chung cư trước khi cải tạo.

Dự án được miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư.

Đặc biệt, dự thảo quy định sau khi đã điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch theo ưu đãi nhưng vẫn không bảo đảm hiệu quả tài chính cho chủ đầu tư thì các cơ quan chức năng có thể xem xét, quyết định cấp vốn từ ngân sách để bảo đảm chủ đầu tư có lợi nhuận không quá 10% tổng mức đầu tư của dự án.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP.HCM cho rằng đây là một nội dung khá táo bạo trong dự thảo nghị định sửa đổi bổ sung. Trong thực tế, các chung cư cũ tại TP.HCM có mật độ dân cư lớn, diện tích đất hẹp nên mặc dù được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần thì chủ đầu tư cũng khó có lợi nhuận.

Vì vậy, nếu bảo đảm lãi suất tối đa 10% thì sẽ thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng mới chung cư cũ. Tuy nhiên, để tránh quy định này bị lạm dụng thì phải có cơ chế kiểm soát rõ ràng, chặt chẽ.

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án xây dựng mới chung cư còn được hưởng thuế suất ưu đãi cho thuế thu nhập doanh nghiệp trong 15 năm, được miễn và giảm thuế trong thời gian đầu, không phải nộp thuế giá trị gia tăng cho diện tích nhà phục vụ tái định cư tại chỗ…

Đề xuất Nhà nước hỗ trợ bồi thường giải phóng mặt bằng

Góp ý cho dự thảo, UBND TP.HCM đã kiến nghị cơ quan nhà nước được hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng như thu hồi đất, lập và phê duyệt phương án bồi thường, tạm cư, tái định cư, tổ chức cưỡng chế, di dời phá dỡ công trình cũ theo quy định. Đổi lại, chủ đầu tư chỉ được miễn 50% tiền sử dụng đất của dự án do Nhà nước đã hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng.

TP.HCM có 474 khu nhà chung cư xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 chung cư được đánh giá cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng). Theo kế hoạch của TP.HCM, giai đoạn 2016 – 2020 sẽ xây dựng mới 50% số chung cư cũ trên để cải tạo đô thị, tổ chức lại cuộc sống cho người dân trong chung cư cũ. Tuy nhiên, theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM, đầu năm 2021 mới có 4 chung cư cấp D được tháo dỡ, thêm 2 chung cư khác đã hoàn thành di dời người dân.

Ông Lê Hoàng Châu (chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM):

“Tháo gỡ nhiều vướng mắc ”

Tôi đánh giá cao các nội dung sửa đổi bổ sung của dự thảo. Dự thảo có nhiều nội dung đồng bộ hơn so với quy định hiện hành, nhất là việc giao cho UBND cấp tỉnh quyết định các chỉ tiêu về quy hoạch, trong đó có chỉ tiêu dân số, quy định về bồi thường, tái định cư, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc không dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội… trong dự án xây dựng mới chung cư.

Nội dung dự thảo cơ bản đã tháo gỡ nhiều vướng mắc về cơ chế, chính sách trong lĩnh vực xây dựng mới nhà chung cư trên địa bàn TP. Những chính sách mới này sẽ giúp công tác cải tạo, xây dựng mới chung cư được nhanh hơn, thay đổi nhanh chóng bộ mặt đô thị ở các thành phố lớn và cải thiện đáng kể đời sống của người dân trong các chung cư cũ.